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此前,本報報道了本市包括農業銀行、建設銀行等在內的10家銀行存量房貸利率享受7折優惠的門檻及相關申請方式。昨日,招商銀行、天津銀行也表示存量房貸客戶可申請利率調整,能提供相關優惠的銀行增至12家。伴隨越來越多的銀行出臺存量房貸細則調整政策,購房人還款額逐漸確定,相關問題也日益顯現。記者許佳
招商銀行
逾期連續30天取消打折
『這個月我行會將符合條件的存量房貸客戶的利率浮動比例自動下浮30%,因系統無法實現自動調整的除外。』招行天津分行相關負責人說,『月供金額是從4月份開始按照新的執行利率計算。』
據了解,享受招行打折的門檻為:貸款為2008年10月27日之前發放、原利率浮動比例為下浮15%且信用條件符合規定的存量個人住房貸款客戶。招行對於信用條件的要求為還款系統當前沒有還款逾期、還款歷史上沒有連續兩次以上還款逾期記錄。
上述負責人強調,利率的調整並不是永久的,一旦客戶的貸款享受下浮30%利率優惠後,發生了連續30天(含)以上的逾期,招行有權單方取消該優惠,並重新按照原合同執行利率計收利息並罰、復息。
天津銀行
非首套普通住房可打7.5折
天津銀行昨日也出臺了利率調整細則,客戶可以自行向銀行提出申請。但是,和許多銀行不同的是,除了存量房貸利率下浮30%外,天津銀行還針對非首套普通住房的客戶設立了下浮25%的優惠。
天津銀行個貸中心相關負責人介紹,存量房貸客戶要享受利率7折需要滿足4個條件:目前貸款已經執行利率下浮15%;住房為家庭的唯一、普通住房;貸款合同金額不低於15萬元(不包含15萬元);24個月內累計違約記錄不超過3次。想要獲得25%的利率下浮也需要滿足4個條件:目前貸款已經執行利率下浮15%;住房為家庭的非首套普通住房;貸款合同金額不低於15萬元(不包含15萬元);貸款單筆累計違約不超過3次(無時間范圍)。『申請優惠成功的貸款人的月供會在4月份享受到7折優惠。』
案例解讀
降息了為啥還的更多?
程小姐最近對自己上個月的住房貸款對賬單產生了疑問:去年月供是3078.87元,雖然1月份並未獲得7折優惠,但是基准利率下降了,應該還得少纔對,為什麼反而要還3172.06元呢?從天津銀行個貸中心了解到,銀行從元旦開始執行新的基准利率,客戶的相關還款也會重新計算,而大部分住房貸款都會涉及跨年的問題,由於前後兩年的利率並不相同,按照銀行的計算公式,調整後的第一個月還款金額確實比之前要高,但僅僅是第一個月,此後各期都會伴隨利率下降而降低。
以程小姐為例,她的貸款金額為35萬元,期限為15年,截至去年最後一個還款日2008年12月10日,她的貸款已經還款23個月,還剩餘322427.22萬元未還。利率調整之前,由於程小姐此前享受了利率8.5折的優惠,所以月利率為5.54625%。,1月1日伴隨新利率的執行,月利率也降至了4.2075%。。
從今年1月1日執行新的基准利率後,按照還款計算公式【上年末貸款餘額×新月利率×(1+新月利率)剩餘月數】/(1+新月利率)剩餘月數-1計算,程小姐每月只需要還【322427.22×4.2075%。×(1+4.2075%。)180-23】/(1+4.2075%。)180-23 -1,結果為2810.29元。
銀行人士介紹,一旦利率發生調整,調整後的第一個月的還款金額具體計算方式為:
第一次還款本金=調整後每月還款額-貸款餘額×新月利率,程小姐第一個月的還款本金就是2810.29-322427.22×4.2075%。=1453.68,第一次還款利息=(貸款餘額×原日利率×上半年最後一期還款日至年末天數)+(貸款餘額×新日利率×次年1月1日至第一次還款日的天數),程小姐第一個月的還款利息為【322427.22×(5.54625%。/30)×(31-9)】+【322427.22×(4.2075%。/30)×(10-1)】=1718.38,這樣一來,第一個月她一共要還3172.06元,確實比原先的3078.87元的月供要多出將近100元錢。
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