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截至24日,滬深兩市已有40家房地產公司披露了2008年年報,其中有24家公司淨利潤依然保持增長勢頭。不少專家認為,由於地產公司預售收入一般不計入當年營業收入,2008年年報披露的數字還包括2007年或更早的銷售業績,表面上看地產商2008年不差錢更沒有虧錢,但事實上行業面臨的嚴峻形勢不容樂觀。
開發商的日子並不難過
WIND統計數據顯示,已披露年報的40家公司2008年全年淨利潤達157.32億元,較2007年增長了12.27%,而去年這些地產股的算術平均加權淨資產收益率為18.7%,同比增加了2.4個百分點,顯示地產股資產盈利質量仍略有上昇。粗略統計,房地產公司平均淨利潤率仍高達20%,最高達61.64%,這樣的利潤率說明房地產開發商的日子並不難過。
以行業龍頭萬科A為例,去年實現營業收入409.9億元,同比上昇15.4%,淨利潤達40.3億元。表面上看淨利潤比2007年下降8億元,但其實是因為萬科對13個可能存在風險的項目計提了12.3億元的存貨跌價准備,如果不考慮存貨跌價准備的影響,公司2008年的淨利潤實際比2007年仍有增長。
但復旦大學房地產研究中心主任華偉則表示,由於地產公司預售收入一般不計入當年營業收入,2008年年報披露的數字其實是2007年或更早的銷售業績,並不能說明開發商這一年過得很好,事實上2008年尤其是第四季度,行業下行趨勢已經十分明顯,2009年形勢更不樂觀。
華偉表示,僅從上市公司年報難以解讀整個房地產業2008年的真實遭遇,一些二三線城市的中小房地產開發商面臨難以為繼的困境,但沒有引起外界足夠的重視。
『一邊喊救市,一邊拿高薪』
年報披露,不僅房地產公司『不差錢』,上市公司高管也『不差錢』。由於地產公司高管拿著高薪哭窮要政府救市,引起媒體和網友的指責和撻伐。
ST幸福公布的2008年年報顯示,歸屬母公司淨利潤達4.04億元,與2007年的0.02億元相比增長幅度可謂驚人,董事長任志強以774.3萬元薪酬,成為目前房地產業上市公司高管老大。華遠地產日前公布的2008年年報顯示,任志強提取了公司董事長薪酬年薪320萬元,並按《公司獎勵基金管理辦法》獲得公司400多萬元的獎勵基金。另外公司總經理孫秋艷也獲得499.7萬元的薪酬,其他副總及財務總監薪酬均為100萬元左右。消息披露之後,『一邊喊救市,一邊拿高薪』的做法隨即引發廣泛質疑。
萬科A董事會主席王石年薪雖和2007年相比縮水大半,但仍高達248.1萬元人民幣,同時獲得約522.7萬股激勵股票,以24日開盤價8.59元計算,市值約4490萬元。保利地產董事長李彬海2008年年薪與上一年持平,仍然是182萬元。
華發股份年報披露,公司淨利潤同比增長81.6%,高管薪酬總額卻增長334%,達到4107.9萬元,僅前3名董事報酬總額就達1467.7萬元。
不少消費者認為,且不說這些高薪是建立在大大超出百姓承受能力的高房價之上,即使從上市公司對股東負責的角度看,一些高管薪酬增幅遠遠超過公司利潤增幅也令人難以理解。
市場整體下行趨勢未改觀
盡管地產商加大了銷售力度,但是存貨依然猛增。在這樣大的庫存壓力下,地產商的心情可想而知。華偉表示,在高庫存的壓力下,開發商不能一味尋求政策救市,還要放平心態通過市場手段自救。現在市場上各種聲音都有,不僅乾擾了政府決策,也乾擾了市場主體——買方和賣方獲得的信息都失真。房地產市場整體下行的趨勢沒有改觀,並不是『已經回暖』。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為,北京、上海等城市一兩個月的成交迅速放量並不能說明整個樓市已經回暖,2009年樓市成交量還將保持『箱底振蕩』格局。開發商借機漲價的短視行為,會使部分對價格非常敏感的購房者退而觀望,導致成交量增長乏力,甚至重新回調。
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