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[案件回放]
2005年5月初,顧某在買房時看到某樓盤彩色效果圖及沙盤上標明,該樓盤配備有兒童樂園、休閑廣場、游泳池、網球場等附屬設施。於是,顧某與房產公司簽訂了《商品房認購協議書》,交付了定金1萬元。在簽訂正式購房合同時,顧某要求在格式合同中將沙盤上游泳池等附屬設施的交付時間寫入合同,遭開發商斷然拒絕,導致雙方未能簽訂《商品房買賣合同》。之後,房產公司只同意退還定金5000元。無奈之下,顧某向法院提起訴訟,要求對方雙倍返還定金2萬元。
[法院判決]
法院審理後認為,該房產公司開發的樓盤彩色效果圖及現場沙盤反映其所售樓盤配備有兒童樂園、休閑廣場等附屬設施,顧某在此情況下與對方簽訂了《商品房認購協議書》,由此可見,售房宣傳資料對顧某所購房屋具有決定性的影響,宣傳資料應視為售房要約的一部分。
顧某在簽訂正式房屋買賣合同時,要求將房屋附屬配套設施的交付時間寫入合同內容,是正當的。房產公司拒絕寫入,致使房屋買賣合同未能訂立,應視為房產公司違約。法院判決房產公司雙倍返還顧某定金共計2萬元。
[律師評析]
討論此案,首先要搞清楚顧某與房產公司簽訂的《商品房認購協議書》是預約合同,還是本約合同。這涉及到此案能否適用《最高人民法院關於審理商品房買賣糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第四條的規定審理的問題。筆者認為,顧某與房產公司簽訂的房產協議書屬於預約合同。最直接的理由是雙方都還認為需要再簽訂一份《商品房買賣合同》。
接下來的問題是,根據《解釋》第四條的規定,顧某與房產公司未能簽訂商品房買賣合同,是否屬於『不可歸責於當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立』的情形。若屬於則只能原數返還定金,不存在雙倍返還的問題。
何為『不可歸責於當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立』的情形?沒有明確的司法解釋。人民法院出版社出版的最高人民法院民二庭審判長吳慶寶主編的《民事裁判標准規范》中寫道:『……而此種情形即為「不可歸責於當事人雙方的事由」,這既包括情勢變更情形,也包括不可抗力情形,如開發項目被政府行政決定取消、緩建,地震、火災等導致開發項目滅失,但此絕不包括市場風險。』顯而易見,本案中顧某與房產公司未能簽訂商品房買賣合同,既不存在情勢變更,也不存在不可抗力。
既然如此,是顧某違約還是房產公司違約呢?按照定金罰則,若顧某違約則無權要求返還定金。反之,則可獲得雙倍定金。此時問題的焦點已成為顧某是否有權要求將其看到的售樓彩色效果圖及沙盤上標明的兒童樂園、休閑廣場、游泳池和網球館等附屬設施寫入合同。根據《解釋》第三條的規定,如果房產公司的銷售廣告和宣傳資料所做的說明和允諾具體確定,並對買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響的,應該確定為要約。顧某看到的兒童樂園等附屬設施,顯然屬於具體確定。由此可見,通常作為要約邀請的廣告和宣傳資料,一旦具備了具體確定的內容,並且對買賣合同訂立和價格的確定有重大影響時就變成了要約。既然是要約,顧某當然有權要求房產公司寫入合同,房產公司斷然拒絕的行為則屬於公然的違約行為。因此法院判決讓房產公司雙倍返還定金。
[法律鏈接]
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。
第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。
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