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實現農村宅基地流轉權是破解『小產權房』問題的關鍵。不妨選擇既有『小產權房』作為相關體制改革的試點,由此再逐步探索相關問題的系統突破。
深圳市日前通過《關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定》,提出對部分符合條件的違法建築在補收地價款後,可依法核發房地產證。對此,業界一度解讀為小產權房將獲『准生證』。但隨後國土資源部一位官員表示,據此就認為『小產權房』將准生是理解上的偏差。
面對房價的持續飆昇,各地均有部分城鎮居民去選擇購買農村產權的商品房。一般而言,在北京、深圳等一線城市,同等區域的農村房產較之商品房每平方米要便宜3000元以上。但由於此類商品房土地屬鄉鎮集體所有,住房所有者的房產權利不完全,所以稱『小產權房』。
相關部門對『小產權房』出臺管制政策的核心是『存量保持而增量制止』。這樣的政策只是權宜之計。筆者以為,目前到了系統性解決這一問題的時候了。
首先需要厘清『小產權房』政策的核心原則。基於現有法律,農村產權房被大量售賣給城鎮居民,確實有違相關規定,同時也給購房者維護自身權益埋下隱患。但另一方面,作為一項大額開支,其實購房者不可能對於『小產權房』的法律風險一無所知,只是他們無奈於高房價的壓力,纔會被此類房產的低價格所吸引。可見,『小產權房』出現的根本原因是保障性住房供給不足,使公眾的基本住房需求無法得到合理滿足。『小產權房』大行其道的根源在於房地產市場的固有弊病,而『小產權房』不過是代人受過。換言之,『小產權房』雖然於法不容,但於理卻情有可原。這是任何針對性政策都必須要考慮到的重要因素。
據此,相關政策破題必須考慮農民與購房者的雙重利益,否則反而可能激化房地產市場的供求矛盾,造成政策效果的事與願違。畢竟『小產權房』的售出者與買入者,大都屬於社會弱勢群體,本身都應該得到救濟性政策扶持。
細分而言,其一,目前農村宅基地流轉政策還是相對空白,『小產權房』之所以能夠低價出售就是因為農村宅基地流轉范圍被限制,而從長期看,這部分產權獲得流轉地位是大勢所趨。因此,在這一體制變化過程中固然要體現出土地的稀缺屬性,同時必須要注意保護農民財產權益不受侵害,『小產權房』正是以其獨特的形式對此提出了預警。其二,政府需充分考慮既有購房者的合理利益。『小產權房』的買者大多屬於城鎮低收入人群,政府本應向他們提供保障性住房。因此,對既有『小產權房』購房者,政府應遵循社會和諧的基本要求,實施更加柔性的處理方式。畢竟制定實施法律的最終目的,是實現社會各方利益的共贏與和諧。
由此可見,實現農村宅基地流轉權是破解『小產權房』問題的關鍵。在這一體制性問題得到突破之前,完善住房保障也是促使『小產權房』逐步隱退的有效措施。筆者建議,基於漸進式改革推進的理念,不妨選擇既有『小產權房』作為相關體制改革的試點,由此再逐步探索相關問題的系統突破。以此觀之,深圳以其『特區』身份,並肩負體制改革『先行先試』的歷史使命,倒是天然的最佳『小產權房』改革試金石了。(作者馬紅漫,經濟學博士)
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