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天津土地成交連創全國第一
專家稱有利於平抑未來房價 但要防止地價過低國有資產流失
2月成交面積593萬平方米 樓面成交價格630元/平方米
3月成交面積575萬平方米 樓面成交價格663元/平方米
4月成交面積575萬平方米 樓面成交價格536元/平方米
5月成交面積227萬平方米 樓面成交價格511元/平方米
本市春節後土地成交數據
今年2月以來出現的樓市小陽春在持續了數月之後,終將暖風吹向了津城土地市場。數據顯示,今年4、5月份,本市土地市場供應量與成交量大幅上漲,持續位居全國首位,但是成交地塊平均樓面價格持續走低。
專家認為,『低價策略』是土地市場成交量激增的主要原因,或將對抑制房價過快上漲起到積極作用,然而也有專家表示,樓面價格走低反映出本市土地市場供需矛盾還很大。
開發商樂觀催生拿地熱
南開大學經濟學博士劉玉錄接受采訪時表示,一季度全國開發商拿地都比較少,而4月份拿地熱同樣也是全國性的。『這與開發商經濟趨穩、房地產回暖的判斷有關。』在劉玉錄看來,政府在土地方面給予開發商一定優惠也是促進土地成交回暖的原因之一。『目前很多地方政府允許開發商拿地緩繳定金,或者分幾次繳納,這樣一來開發商買地的交易成本降低了。就天津而言,政府加大了推地的力度,還舉辦了地交會這樣的活動。』
劉玉錄說,盡管房地產項目的資本金比例調整是5月底正式對外公布的,但是早在4月底國務院常務會議上就已提出,很多開發商甚至在更早便對此利好政策有所耳聞。『經過小陽春,開發商通過賣房確實取得了一定的收入。加之天津有濱海新區「先行先試」的優勢,在政策方面有一定優惠,有利於促進開發商拿地。』
或將抑制房價過快上漲
中國指數研究院數據信息中心監測顯示,4月天津住宅用地供求放量,住宅用地推出面積和成交量均居全國首位,推出地塊全部成交。4月本市共推出10宗住宅用地,面積231萬平方米,環比增加450%,接近一季度推出總量;4月共成交17宗地塊,成交面積255萬平方米,環比增加881%,其中住宅用地成交量超過一季度住宅用地成交總量。
從拿地到商品房上市一般需要3年,開發商大面積拿地對未來的天津樓市又會產生什麼影響?『在開發商土地儲備充分的情況下,如果政府能有力防止開發商囤積土地,延遲開發情況較少,有利於平抑未來天津房價水平。屆時的房價還要具體分析,但是供應量增加起碼能夠起到抑制房價上漲的作用。』劉玉錄同時指出,如果在大量拿地的情況下延遲開發較多,對城市發展不利,政府也要承擔一定的損失。『政府將土地出讓給開發商,是希望能拉動周邊產業的發展,甚至解決一些就業。如果土地一直閑置,則很難達到這個效果。』
中國指數研究院天津分院總經理蔣雲峰表示,天津經濟發展情況較好,即使是在一季度全國房地產投資增速處於歷史最低水平的情況下,開發商拿地的情況也算樂觀,而二季度開發商的信心又得到了進一步的鞏固。『天津一季度GDP同比增長16%,處於全國前列,經濟的快速發展必然會增加用地需求。』蔣雲峰說,『但是也應該謹慎看待短期內對土地市場過分追捧的現象,盡管市場目前很不錯,開發商有信心,但是未來也許還會有波動。從市場供求角度來看,供應量過快增長,可能會導致價格的下降,部分土地流標。應根據實際需求適度控制土地供應量,使整個市場保持供求平衡。』
成交價走低現供需矛盾
在天津土地成交面積連續兩個月排名全國第一的情況下,記者留意到成交價格卻創下新低。4月天津成交地塊平均樓面價格為536元/平方米;5月成交地塊平均樓面價格繼續走低,跌至511元/平方米,創下自去年5月以來的新低。
據了解,雖然天津本月土地交易量居全國之首,但除了掛牌價3510萬元的紅橋區丁字沽三號路南側地塊出現14%的溢價,被河西區建設開發總公司以4000萬元的總價拿下外,其他地塊全部底價成交。『在土地成交面積大幅增長的同時,也要防止出現地價過低的情況。』劉玉錄表示,地價過低帶來的直接損失是國有資產的流失。其次,即使現在開發商拿地價格低,也未必能保證上市的房屋售價也低,與其這樣,不如政府拿來建設保障性住房。『不能因為要刺激樓市,而讓資源發揮不了作用。城市房地產的發展應該考慮中長期、可持續的發展。如果現在以低價大量賣地,可能助長開發商圈地,造成未來出現地荒。』
中原地產投資顧問部總監高飛認為,土地成交價格持續走低凸顯了本市土地交易供需矛盾。高飛表示,隨著濱海新區的開發開放,大部分投資商對天津非常有信心,資金儲備充足的開發商希望到天津買地投資。『大型開發商土地儲備充足,目前以消化庫存地塊為主。目前市場上買地的都是資金儲備充足的二線開發商,這些開發商想買面積小、開發周期短、資金回籠快的住宅地塊,但是市內六區這樣的地塊非常少,推出的主要是投資大、開發周期長的商業地塊,所以這些二線開發商不得不被逼到郊縣去買地,以致近期成交地塊平均樓面價格持續走低。供需矛盾大是目前本市土地市場的主要問題。』
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