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北京土地整理儲備中心在25日剛剛出現17.4億元“地王”之後,26日又被成都中澤置業有限公司以19.6億元拿下北京奧運村鄉地塊,成爲新“地王”。而即將於30日進行拍賣的一塊價值至少25億元的地塊已經勢必會再次摘下“地王”桂冠。與此同時,上海、廣州等地的“地王”之爭也在相繼上演……在整體經濟尚未全面復甦的背景下,土地市場的瞬間崛起到底意味着什麼?
6月26日,在經過46輪的激烈競價後,成都中澤置業有限公司最終以19.6億元拿下北京奧運村鄉地塊。相關材料顯示,該地塊規劃建築面積爲148809.23平方米。據北京市土地交易中心介紹,該地塊包含2萬平方米經濟適用房用地,實際可用於商品房開發的爲12.88萬平方米。剔除保障性住宅面積後,其樓面價高達15216元/平方米,是北京今年總價和均價的雙料新“地王”。
按照此前國土資源部公佈土地成本在房價中約佔23.2%的平均比例計算,這個新地王的銷售價格將達到65586元/平方米左右。而實際上,北京地區的樓盤中,土地成本比例還要低於全國平均水平,即該項目的實際銷售價格要比上述預測的數字更高。
雖然剛剛經歷了年初的“小陽春”,開發商們對市場銷售重新樹立了信心,但對於經濟能力還沒有全面恢復的中國市場來說,接連出現的新“地王”和其帶來的新“天價房”,其前景能否樂觀還是未知數。但可以肯定的是,就算敢拿“地王”的企業都有經濟實力做保障,但真正給這些“地王”買單的還是購房者。
地王熱藏隱憂
天津房地產業協會研究委員會主任委員劉玉錄表示,“地王”的出現直接表現出了開發商對於市場的信心,但這種市場的“瞬間沸騰”也不能排除是有大型開發企業爲推動市場升溫而採取的手段之一。就北京、上海這些市場而言,第一季度的土地成交價大幅下跌,也可能成爲這些“地王”平衡成本的方法之一。
更重要的問題是,在土地價格被推高之後,市場隨之產生的連鎖反應也會引發出相應的副作用。劉玉錄認爲,“地王”的出現有可能會引發幾方面的隱患。例如,過高的土地成本帶來資金壓力,有可能會在建設過程中出現壓縮建安成本、降低材料品質等問題,從而影響產品質量;過高價格的房地產產品在未來經濟形勢尚不明朗的背景下,銷售前景同樣曖昧,若資金壓力不能及時緩解,很可能會出現新一輪的“爛尾樓”等等。
劉玉錄認爲,相關政府管理部門應適當控制對“地王”的過度熱情。除了要對價格進行競爭外,企業的經濟實力、近期運營狀況、對項目的規劃和開發能力等都應作爲拍賣考覈門檻,同時政府部門對土地價格也應進行特殊經濟環境下的前景考覈,過高價格將帶來的經營難度和爛尾風險都應引起政府的關注。