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二套房貸鬆綁銀行默認
政策限制放寬推動樓市回暖 各銀行爭搶房貸市場份額 改善型住房成擋箭牌
上半年,本市房地產市場顯現出前所未有的火爆場面,不僅成交量超過了去年全年,成交均價更是一路飆升。從二、三月份的樓市“小陽春”,到現在的樓市“豔陽天”,業內人士稱,二套房政策的鬆綁功不可沒。6月份信貸數據出爐後,據外地媒體報道,在樓市過熱、信貸投放增量巨大的背景下,之前部分銀行有所鬆動的二套房政策將再次收緊。爲此,記者再次走訪了本市部分銀行、中介和樓盤,探尋津門二套房政策現狀。
樓市小陽春變成豔陽天
根據市房管局發佈的每日房價數據統計,今年上半年,本市新建商品住宅成交量達到562萬平方米,同比上漲了115.5%;二手房成交量332萬平方米,同比上漲了137.3%,新房、二手房半年的成交量均超過了去年全年。縱橫地產總經理張良表示,目前的房地產市場不能僅僅用“小陽春”來形容了,從5月份開始,應該算得上“豔陽天”了,而且是從未有過的熾熱感覺。
“開盤項目的多與少,是樓市冷熱的風向標。今年五、六月份新開盤商品住宅項目增加到33個,比去年同期增加了8個。”中國指數研究院天津分院總經理蔣雲峯表示,下半年新開盤項目數量或將呈現穩中有升的趨勢。
二套房鬆綁引樓市回暖
從“小陽春”到“豔陽天”,本市除了拆遷、藍印戶口以及結婚等需求入市以外,投資型需求的不斷入市,成爲支撐上半年樓市繁榮的重要因素。二手房中介機構統計顯示,今年第二季度,總價在百萬元左右的房源成交比重,平均保持在20%以上的水平。業內人士認爲,“二套房”限制適當放寬的政策,對投資型購房者起到了引導作用,也對投資型需求的入市起到了“推波助瀾”的作用。
中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇表示,在信貸激增的背景下,房地產行業是銀行貸款的主要投放對象之一,一些城市出現的部分銀行放鬆二套房貸的限制,讓不少投資性購房需求入市,這不僅使通貨膨脹預期有所擡頭,同時推動房價上漲。
銀行爭奪房貸市場份額
早在今年2月份,記者就在一些銀行及中介機構發現,本市二套住房政策出現鬆動。隨着本市上半年樓市的逐漸火爆,越來越多的銀行加入到了“鬆動”的隊伍中來。日前,記者以購房者的身份走訪了部分新房樓盤銷售中心及二手房中介公司,發現一些此前對二套房貸款限制有所放開的銀行,暫時還沒有收緊的跡象。
在南開區一家新開樓盤銷售中心,一位售樓小姐向裝成購房者的記者說:“你完全不用擔心,我們和銀行有合作,就算是第一套房子貸款沒有還完,還是可以享受優惠,利率也不會上浮的。”隨後,一位銷售人員信誓旦旦地表示,該房地產公司與某大型國有銀行的支行有合作關係,即使是二套房甚至是三套房,也可以申請貸款利率7折優惠。但是,如果名下前兩套房子的按揭貸款沒有還清,第三套房的首付就要付三成,利率可以儘量申請到7折。
“如果之前的房貸已還清且沒有逾期還款記錄,相關收入證明資質也比較好的話,買二套房完全可以按照第一套房的首付標準並享受7折優惠利率。”某中介公司經紀人說,“如果之前的房貸還未還清,首付就需要‘象徵性’地提高到21%,利率可以做到7折。”而當記者問到哪些銀行可以辦理時,該人士稱,目前大多數銀行都可以這樣做。
據一位經常與銀行打交道的中介公司負責人透露,目前本市大多數銀行對二套房貸鬆綁採取了默認態度。“客戶可以選擇的銀行有很多,如果這家銀行不做,馬上就會有其他銀行給出優惠條件來搶。樓市回暖了,銀行肯定要爭奪房貸市場份額。”
改善型住房成“擋箭牌”
記者走訪了部分銀行網點,經一番諮詢後發現,幾乎沒有一家銀行嚴守二套房貸款的限制條件。當記者詢問:“我之前買了一套房子,現在還想再購買第二套,首付比例和貸款利率是不是要上升?”幾乎所有的銀行工作人員都表示“不一定”。而按照央行和銀監會在2007年9月的規定,對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%,貸款利率不得低於中國人民銀行公佈的同期同檔次基準利率的1.1倍,而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。
記者留意到,一些銀行之所以敢爲二套房鬆綁,主要是打着“改善性住房”的旗號,也就是上述負責人所說的“第二套房及以上的需求”。去年央行表示:“對居民購買改善型普通自住房的貸款需求,金融機構可在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予支持”。然而,改善性住房的標準無論是國家還是地方都並沒有給出標準。於是這就爲一些銀行“鑽空子”提供了條件,紛紛“按優惠條件給予支持”。在此背景下,二套房貸的限制政策面臨被架空的可能性。
新聞鏈接
信貸激增需控風險
中國人民大學財政金融學院副院長、金融與證券研究所副所長趙錫軍分析,信貸資金的流向有一定的不合理之處,目前房地產和股市都出現大漲,但是實體經濟所獲得的信貸資金卻很有限。
據報道,部分地方政府已開始收緊二套房貸款標準。業內人士稱,上半年銀行的貸款任務完成情況較好,下半年不無收緊二套房貸的可能性。本市房地產界人士向記者表示:“收緊可能是由於信貸激增,需要控制風險。”
不過,從本市來看,多家銀行始終沒有對外宣佈放開了第二套房政策的限制。而且,無論是銀監會還是銀監局,也表示從未放鬆過第二套房政策。銀監局相關人士在接受記者採訪時說:“關於第二套住房的貸款限制從來沒有放鬆,所以也沒有收緊一說。”
當記者向部分樓盤相關負責人詢問二套房政策是否已開始收緊時,得到的答案均是:我們暫時還沒有接到銀行通知,沒有聽說第二套、非改善性住房要完全嚴格按照“貸款首付款比例不得低於40%、利率不得低於中國人民銀行公佈的同期同檔次基準利率的1.1倍”來執行。