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《天津市物業服務企業退出項目管理辦法》——物業退出要先預警
-物業管理下月推倆新規
爲了規範物業服務企業退出項目管理的活動,維護當事人的合法權益,《天津市物業服務企業退出項目管理辦法》將於10月1日起施行。本市將實行物業企業退出項目預警報告制度,物業服務企業不按照規定履行退出程序和相應義務的,按照《天津市物業管理條例》的有關規定處理。同時,由天津市物業管理協會記入企業誠信檔案,作爲不良行爲記錄向社會公佈。
不續約物業3日內書面告知
物業服務合同期滿不再續約或者提前解除合同的,物業服務企業與業主大會應當在合同終止3個月前做好相應工作。業主大會決定物業服務合同期滿不再續約或者提前解除合同的,業主委員會應當在業主大會作出決定後3日內將不再續約或者提前解除合同的原因和時間書面告知物業服務企業;物業服務企業提出物業服務合同期滿不再續約或者提前解除合同的,應當將不再續約或者提前解除合同的原因和時間書面告知業主委員會。在接到書面告知後,雙方應當就物業服務企業退出項目時間、交接事宜進行協商。
物業服務企業在與業主大會確定有關退出事宜3個工作日內,物業服務企業應當將擬退出原因、退出時間和有關事宜書面告知所在街道辦事處(鄉鎮人民政府)和居民委員會(村民委員會),併到物業所在地的區、縣房地產管理局辦理退出備案手續後在物業管理區域內公告。業主委員會應當做好選聘新物業服務企業的準備工作。
原物業退出10日內辦移交
物業服務合同期滿不再續約或者提前解除合同,業主大會重新選聘新物業服務企業接管的,應做好銜接工作。原物業服務企業應當繼續按照合同約定做好服務,並積極協助業主大會選聘新物業服務企業;業主應當按時交納物業管理服務費至合同終止或雙方約定之日。業主委員會應當組織召開業主大會會議,對選聘新物業服務企業等事宜進行表決,在物業服務終止之日1個月前依法完成選聘工作,並在物業管理區域內公告。業主委員會應當及時與新物業服務企業簽訂物業服務合同。
原物業服務企業應在退出之日起10日內,向業主委員會辦理下列移交事宜:
預收的物業管理服務費、場地佔用費和收取的利用物業共用部位、設施和場地經營所得的收益餘額;物業管理項目的檔案資料;物業管理用房和屬於業主共有的場地、設施設備;竣工總平面圖,單體建築、結構、設備的竣工圖,附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等資料;物業竣工驗收資料;共用設施設備安裝、使用、維護和保養技術資料;物業質量保證書和使用說明書;實行酬金制的,應當移交管理期間的財務資料。
業主委員會未經業主大會同意,擅自作出解聘和重新選聘物業服務企業決定的,物業所在地的區、縣房地產管理局或者街道辦事處、鄉鎮人民政府,應當責令限期改正或者撤銷其決定,並通告全體業主。
物業交接出現真空管理預案協調保潔
物業服務企業退出項目管理1個月前業主大會未選聘到新物業服務企業的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)和區、縣房地產管理局指導居民委員會(村民委員會)、物業服務企業和業主委員會就管理方式、服務標準和收費標準等內容對業主進行問卷調查,並在調查結果的基礎上確定管理預案。街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當將確定的管理預案等有關情況書面報送區、縣人民政府,並及時組織召開物業管理聯席會議,協調解決物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題。
物業服務企業退出項目管理時,業主大會仍未選聘到新物業服務企業的,區、縣人民政府應當及時按確定的管理預案組織街道辦事處(鄉鎮人民政府)和區縣市容、園林、環衛等部門做好清掃保潔、垃圾清運和綠化維護等工作。所發生的費用由業主交納,由居民委員會(村民委員會)協助業主委員會收取。
《天津市物業管理用房管理辦法》——物業用房不算公攤面積
將於今年10月1日起施行的《天津市物業管理用房管理辦法》明確指出,物業管理用房屬於全體業主共有,用於物業管理服務活動和業主活動。房地產行政主管部門對物業管理用房將獨立測量、計算面積,其面積不計入分攤的共用建築面積,並在《房產測繪成果報告書》中標註“物業管理用房”字樣。業主可以到房屋權屬登記機關按照有關規定查詢物業管理用房權屬登記信息。
新建物業項目將按照開發建設項目規劃出售部分總建築面積的千分之三至千分之四確定物業管理用房。多層住宅小區規劃出售部分總建築面積在5萬平方米以上,高層住宅小區規劃出售部分總建築面積在10萬平方米以上的,應當配備獨立的物業管理用房或者配置在公建樓內。高層住宅小區規劃出售部分總建築面積在10萬平方米以下且物業管理用房設置在高層住宅內的,應當設置獨立的使用通道。住宅小區規劃出售部分總建築面積在15萬平方米以上的,物業管理用房應當根據服務半徑要求合理佈局。住宅小區的物業管理用房不得設置在地下。
開發建設單位到房地產行政主管部門辦理前期物業管理備案時,應當提供經規劃行政主管部門批准並標註物業管理用房具體位置和建築面積的修建性詳細規劃或者總平面圖。房地產行政主管部門核發的商品房銷售許可證不得包括經過規劃確定、前期物業管理備案的物業管理用房。開發建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時,應當對物業管理用房一併申請登記。