|
||||
近幾個月來,有關『二套房貸政策收緊』『首套房貸七折利率可能取消』等各路消息一直源源不斷。此次國務院常務會議和中央經濟工作會議上傳出的信息,則讓人感覺2010年房貸政策延續的可能性越來越大。而對於『二套房貸』的政策,天津多家銀行有關人士都表示已經按照監管部門的要求嚴格執行,即首付最少四成、貸款利率在基准利率以上。這個政策估計2010年也會繼續執行。
房貸政策2010年有望延續
近幾個月來,有關『二套房貸政策收緊』『首套房貸七折利率可能取消』等各路消息一直源源不斷。此次國務院常務會議和中央經濟工作會議上傳出的信息,則讓人感覺2010年房貸政策延續的可能性越來越大。
昨天(12月9日)召開的國務院常務會議提出,個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年,其他住房消費政策繼續實施。而剛剛閉幕的中央經濟工作會議也提出『仍將支持居民自住和改善性購房需求』。
據了解,人民銀行曾宣布自2008年10月27日起,將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基准利率的0.7倍;最低首付款比例調整為20%。此後至今,大多數銀行對於貸款購買首套普通自住房和改善型普通自住房的市民都給出了最大幅度的優惠,即最少首付兩成、利率七折。
今年10月下旬,曾有『首套房貸七折利率將取消』的消息傳出,但至今有關管理部門都沒有出臺相關的政策。天津銀行人士也表示沒有聽到有關首套房貸七折利率將被調整的確切消息。銀行人士由此推測,這個利率優惠政策在2010年還將繼續執行。
而對於『二套房貸』的政策,天津多家銀行有關人士都表示已經按照監管部門的要求嚴格執行,即首付最少四成、貸款利率在基准利率以上。這個政策估計2010年也會繼續執行。
2010年二手房成交將降2成
『個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年,其他住房消費政策繼續實施。』昨天(12月9日)頒布新政中涉及地產的僅此一句,但此次取消的『5改2』政策也是推動2009年地產市場成交量飆漲的核心因素之一。
『恢復營業稅征免時限以5年為標准的政策,在2010年初會對樓市產生較大影響,估計全市的成交量下降會在20%左右。』鑫尊地產代理集團董事長劉軍認為,由於今年底政策走向未定而產生大批搶搭末班車的購房者,從而透支了相當一部分市場需求,因此2010年第一季度樓市的成交量也會受此影響而下降。
盡管成交量下降已成定局,但多數業內人士都認為2010年樓市的價格會相對穩定。『一季度二手房成交價格下降不會超過5%-10%,二季度以後價格會隨著市場的穩定而逐步回調。』一些開發商表示,商品房價格不會受此政策變動影響而下滑。這也就意味著,商品房市場價格將保持高位,同區域二手房價格與之仍保持較大差距,因此二手房市場的價格也不會有太大的震蕩。
天津一些地產中介業內人士認為,取消『5改2』政策影響最大的就是二手房市場的次新房和交易轉手比較頻繁的房源,部分急於成交的業主也會在議價過程中作出更大讓步。預計2010年全年的成交量會比2009年降低20%左右,屬於穩中調整。(記者安元記者王婷)
一個『恢復』:住房轉讓營業稅征免時限恢復至5年將有效抑制投機
然而,另一方面,房地產業在2009年快速回暖的同時,房價也迅速攀昇。國家統計局的數據顯示,10月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲了3.9%,漲幅比上月擴大1.1個百分點。這是自今年3月份以來,全國房價第8個月連續上漲。在一些熱點城市,房價之高已超過2007年高峰期的水平。各界對房地產泡沫的擔心也日益增加。
去年的『131號文』對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策,將個人購買普通住房超過5年享受稅收優惠,改為2年。將過去按照全額征收的稅收,改為按照差額征收。業內認為,此次,國務院常務會議明確將征免時限恢復至5年,這將對短期的炒房投機形成抑制。
上海中原地產副總經理陳宇玨為記者算了筆賬:征免時限恢復成5年之後,如果賣家在5年之內出售房屋,要承擔現行的5.55%的營業稅率;如果是成交價為300萬元,則賣家要繳納營業稅16.65萬元,『如果在5年之內轉手,就不得不承擔為數不小的稅費負擔』。
永慶房屋副總經理陳史翎表示,2010年營業稅征免時限的拉長,將明顯增加炒房者的投資成本,他們必須要計算:房價上漲帶來的收益和資金成本、交易稅費相比,孰大孰小。陳史翎預計,受此政策影響,部分投機性買家可能會較快退出,部分原本准備入市的炒家會陷於觀望,這將對平抑房價過快上漲產生積極作用。
楊紅旭還提醒,雖然『積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策』2010年將繼續實施,但同時將『根據新形勢新情況著力提高政策的針對性和靈活性』。這說明,如果2010年房價繼續高漲,或開發投資過熱,房地產調控不排除緊縮的可能。
一個『繼續』:對自住型和改善型住房消費的信貸支持得以延續
9日的國務院常務會議認為,2010年我國經濟發展面臨的困難和挑戰仍然很多,為實現經濟平穩較快發展,仍然需要堅持擴大內需特別是增強消費對經濟增長的拉動作用。會議明確,2010年『個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年,其他住房消費政策繼續實施』。
易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為,中央對2010年經濟增長仍不無擔懮,所以明確2010年繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。在此背景下,宏觀經濟政策總體上有利於房地產開發投資和商品房銷售。
國家統計局的數據顯示,今年1-10月,全國商品房銷售額31539億元,同比增長79.2%;其中,商品住宅銷售額漲幅最大,達到84.3%,辦公樓和商業營業用房銷售額分別增長43.0%和53.7%。1-10月,我國社會消費品零售總額10.14萬億元,同比增長15.3%。不難看出,今年住房消費對整個內需尤其是消費需求起到了非常明顯的拉動作用。
在去年12月20日公布的《國務院辦公廳關於促進房地產市場健康發展的若乾意見》(又稱『131號文』)中,有兩條鼓勵普通商品住房消費的政策當時暫定執行時限為『至2009年12月31日』。
此次明確繼續實施的主要是第四條:『加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。在落實居民首次貸款購買普通自住房,享受貸款利率和首付款比例優惠政策的同時,對已貸款購買一套住房,但人均住房面積低於當地平均水平,再申請貸款購買第二套用於改善居住條件的普通自住房的居民,可比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。對其他貸款購買第二套及以上住房的,貸款利率等由商業銀行在基准利率基礎上按風險合理確定。』
知名物業機構永慶房屋副總經理陳史翎認為,這對普通購房者來說是一大利好,將對2010年住房消費產生積極作用。(據新華社電)
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||