近日，國務院辦公廳下發《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》，要求金融機構嚴格二套住房購房貸款管理，二套房貸首付款比例不得低於40%、貸款利率嚴格按照風險定價。記者在采訪中發現，目前本市大多數銀行二套房貸首付比例基本上都不低於40%，一些二套房貸客戶甚至被銀行要求首付5成。記者許佳

　　現狀

　　二套房首付4成早是底線

　　和去年二套房貸輕易獲得首付和利率大幅優惠相比，今年的二套房『待遇』可以說是上演了『大逆轉』。盡管對大部分辦理二套房貸的客戶而言，獲得首付4成、基准利率並不難，但是各家銀行卻明顯提高了對二套房貸的『警惕』——收入負債比、個人綜合評定、風險程度、信用水平都已納入銀行的考量范圍。采訪中，部分銀行『個貸部』人士直接表示：『如果申請人以往貸款的逾期超過我們的標准，就不僅僅是首付幾成的問題，其貸款申請可能直接被拒。』

　　『並不是所有辦理第二套房貸款的客戶都能獲得首付4成。』農業銀行天津分行個人金融部相關負責人接受采訪時表示，實際過程中需要綜合貸款年限、收入情況以及還款能力等多因素考慮。從浦發銀行天津分行房貸部門了解到，二套房貸客戶是否能獲得4成首付要看收入狀況。『客戶的收入和負債比要在2倍以上，也就是說收入是負債的兩倍，達到這個要求二套房貸就能享受4成的首付，否則首付會被提高。』天津銀行個貸中心相關負責人說，目前該行二套房貸執行的首付標准是?40%。『至於客戶是否能享受4成首付則要根據其工作穩定性、家庭負擔等多個方面。』

　　不過記者發現，目前一些銀行執行的二套房貸利率並不是『在基准利率的基礎上上浮10%』，有的銀行執行的是在基准利率和基准利率1.1倍之間浮動；有的是基准利率；有的則是?基准利率。

　　首套房優惠基本沒改變

　　和二套房貸趨緊的現狀看，目前本市首套房優惠基本上沒有改變。『現在央行並沒有收緊居民購買首套普通自住房的貸款，如果客戶自身條件非常符合，一般銀行還是願意給客戶辦理的。畢竟首套房享受優惠是符合規定的，客戶在你這個銀行辦不了，肯定有別的很多銀行可以選擇。』本市一家股份制銀行的人士表示。

　　不過，有些購房人認為只要自己是首次買房，就能享受到利率7折、首付2成的優惠，實際並非如此。『我行首套房優惠主要需要滿足2個條件：房屋面積在144平方米以下；房屋是以家庭為單位首次購房。』浦發銀行天津分行房貸部門工作人員表示。

　　此外，有些銀行的條件還會更『苛刻』些。『若購房人購房合同顯示房屋面積?144平方米、人民銀行的個人征信系統也顯示其為首次辦理房貸，同時以家庭為單位(配偶、未成年子女)也沒有房貸記錄，只是說明其獲得了享受優惠的資格，並不意味著就一定能享受到。在這些條件符合後，也要看其家庭負擔、收入以及信用等多個方面，如果有其他不符合的條件，首付會在2成以上，利率也會在7折以上。』天津銀行個貸中心相關負責人表示。

　　影響

　　市場釋放『趨緊』信號

　　某國有銀行個人金融部負責人表示，目前，本市大多數銀行二套房貸首付比例基本上都不低於40%，一些二套房貸客戶甚至被要求首付5成。『這就導致了兩種情況，要麼乾脆付全款，要麼就不買了。』該負責人稱，如今購買第二套房全額付款的人並不少，首付提高到4成以上更有利於抑制炒房。

　　據悉，其實，在國務院下發《通知》之前，本市各家銀行已經收緊了二套房貸。不過，業內人士表示，此次《通知》並沒有再次重申此前關於改善型住房的優惠，只是強調要『加大差別化信貸政策執行力度，抑制投資投機性購房需求』，所以之前被銀行用來作為放開二套房貸『憑證』的政策已經不存在了。這從一定程度上毀滅了部分投資者『二套房貸還能優惠的幻想』。『可以說，二套房貸是越來越緊了。』該負責人表示。

　　對此，中國指數研究院天津分院總經理蔣雲峰認為，國家主要從個人資金、銀行資金和預期等三個角度來調控資金面。2009年確實有一些產業進入了房地產需求市場，使市場不理性地發展，在這種情況下，如果再不限制銀行的資金，那麼可能會加劇這種『不理性』。『此舉除了對銀行資金進行限制外，也會起到打壓預期的效果。』蔣雲峰說，『國家希望資金不要大量進入地產投資領域，就需要把社會資金往實業引導，上周融資融券與股指期貨雙雙獲准，不僅有利於資金投向實業，還能在一定程度上減少進入房地產市場的資金。』

　　專家解讀

　　抑制投機性購房

　　國務院發展研究中心研究員廖英敏說：『嚴格二套住房購房貸款管理，一方面明確了首付比例，另一方面讓銀行根據風險靈活掌握貸款利率，目的還是合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。』

　　防止『地王』現象

　　廖英敏說：『探索土地出讓綜合評標方法等一系列涉及土地市場的政策，一方面是防止「地王」現象，另一方面是提高土地供應和開發利用效率。』

　　規范國企投資房地產

　　廖英敏說：『2009年部分上市的國有大企業紛紛進入房地產市場，還拿了不少「地王」。國有大企業瘋狂拍地的行為，不利於房地產市場健康發展。這次政府特別提出要進一步規范國有大企業投資房地產，也是希望國有資本在房地產市場上能夠起到好的主導作用。』

　　防止境外『熱錢』衝擊

　　在國際金融危機的衝擊下，我國房地產市場呈現出異常火暴的態勢，對於境外『熱錢』具有極大的吸引力。中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立表示：『預計今年海外熱錢會進一步進入新興市場國家的股市房市等領域，帶來這兩個領域的泡沫膨脹。國家正是基於這樣的擔懮，明確提出加強對跨境投融資活動的監控，防止境外「熱錢」衝擊我國市場這樣的政策。』據新華社電

　　新聞背景

　　二套房貸『那些事兒』

　　-2007年9月，央行、銀監會聯合發文提出，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%，利率為基准利率的1.1倍。

　　-2008年12月，在金融危機影響下，房地產市場進入低迷期，為了促進房地產市場發展，國務院辦公廳下發了《關於促進房地產市場健康發展的若乾意見》，提出，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低於當地平均水平，再申請貸款購買第二套用於改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策；對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業銀行在基准利率基礎上按風險合理確定。由於改善型住房的條件並未細化，一些銀行便『自行解讀』，對一些並不屬於改善型住房的二套房貸也比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。還有一些銀行雖然沒有給二套房貸和首套房一樣的優惠，但也非常接近。一時之間，二套房貸『被』放開成為了房貸市場『公開的秘密』。

　　-去年下半年，銀監會相關負責人多次重申，銀監會從來沒有放開過二套房貸。各家銀行對二套房貸也逐漸恢復收緊。

　　-日前，國務院辦公廳表示，隨著房地產市場的回昇，近期部分城市出現了房價上漲過快等問題，為此，下發《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》，提出對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率嚴格按照風險定價。