|
||||
[案情回放]
孔女士1998年與其夫趙某協議離婚,雙方約定房屋歸孔女士所有,並辦理了房屋所有權變更登記。一年後,趙某偷拿了孔女士的房產證並偽造了結婚登記證明和孔女士的名章到房管所辦理了房屋抵押登記。孔女士在2007年出賣房屋時纔知道了事情真相。孔女士遂將房管所訴至法院。
[法院判決]
法院審理認為,趙某與孔女士離婚後,無權對孔女士所有的房屋做出處置。被告該房管所在辦理該房產抵押登記時,未盡到嚴格審查義務。故該抵押登記行為主要證據不足,依法予以撤銷。
[律師評析]
本案屬於行政訴訟案件。其焦點在於行政部門在辦理房屋抵押登記過程中是否正確履行了應當履行的審查職責。
筆者認為,本案被告房管所在辦理抵押登記過程中並未進行嚴格審查。理由如下:(一)趙某提供的產權證上所有人為孔女士,即使趙某又提供了其與孔女士系夫妻關系的證明,房管所也不應該為其辦理抵押權登記。因為房管所應當知道,此房有可能是婚前財產也有可能是婚姻存續期間雙方書面約定歸個人的財產。在此種情況下,趙某是無權處分他人財產的,房管所當然不能為趙某辦理房屋抵押權登記。(二)即使房管所有充分理由相信該房屋是夫妻共同財產,那麼也不能為趙某辦理抵押權登記。因為,若房屋為夫妻共同共有財產,一方要行使處分權,就需得到另一方的同意。本案中,趙某單獨到房管所辦理房屋抵押登記,在其提供的申請材料中偽造了結婚證明和孔女士的名章。作為登記部門在辦理抵押登記過程中,知道申請人與房屋所有人不是同一人時,應當向趙某提出,要麼孔女士親自到現場來,要麼提供孔女士簽名或蓋章的授權委托書。顯然,該房管所在做出具體行政行為時並未按照程序進行。這些足以說明,該房管所沒有盡到嚴格審查的義務。
根據《行政訴訟法》規定,行政機關違法做出的具體行政行為,應當予以撤銷。法院認定房屋所有權人系孔女士,其前夫系無權處分人,房管所在辦理房屋登記過程中沒有嚴格審查申請人提供的相關文件的真實性,法院的判決是正確的。
根據《合同法》規定,無權處分人處分他人財產,經權利人追認或無權處分人訂立合同後取得處分權的,該合同有效。根據此條規定,我們可以看出這個抵押合同屬於無效合同,因為孔女士不可能追認趙某與銀行間的抵押合同。法院的判決撤銷了房管所的抵押登記,銀行喪失了對孔女士房屋的抵押權,孔女士對房屋享有的所有權又處於安全的狀態之中了。
此案同時提醒我們,應當妥善保管好重要的證件,以防被他人利用,使自己的合法權益受到不法侵害。
[法條鏈接]
《行政訴訟法》第五十四條第二款(二)具體行政行為有下列情形之一的,判決撤銷或部分撤銷,並可以判決被告重新做出具體行政行為:1.主要證據不足的;3.違反法定程序的。
《合同法》第五十一條無處分權人處分他人財產,經權利人追認或無權處分的人訂立合同後取得處分權的,該合同有效。
擊水律師事務所楊秀發鮑宏聲
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||