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一段時間以來,許多城市房價持續上漲,引起了有關方面的高度關注。按照住房和城鄉建設部要求,廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳近日對外宣布,2010年將選擇南寧市作為取消商品房預售制度的試點。
這一試點的初衷,是為了減少商品房開發過程中的不規范行為,淨化房地產市場。但是,試點工作如何具體實施,能否達成預期效果?記者就此問題采訪了政府部門、有關專家和業內人士。
積重難返:預售制度成為『眾矢之的』
我國1995年制定實施了《城市房地產管理法》,明確將商品房預售制度確定為一項法定制度,對預售條件、監管做出了原則性規定。但在實際操作中,許多房地產企業不能嚴格執行相關法律和行政規章,在征地、拆遷、規劃設計、銷售宣傳、物業管理方面存在諸多弊端,開發商利用制度漏洞,把風險轉移給購房者及銀行。
2005年8月,中國人民銀行的研究部門鑒於商品房預售存在的問題,在年度房地產金融報告中曾建議取消房屋預售制度,立即引起了強烈反響。
住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林介紹,住房改革初期,這一制度的確為房地產融資、資金周轉提供了條件,推動了房地產市場的發展。
易居中國分析師薛建雄表示,出臺商品房預售制度的初衷是降低房地產開發資金門檻、擴大內需、增加市場供應。預售制度加速了資金的運轉周期,提高了資金的使用效率,已成為房地產開發融資的重要手段。
但是,一些消費者認為,商品房預售制度正在成為開發商推動房價上漲的『幫凶』。由於開發商提前拿到預收款,提前收回部分乃至全部成本,於是通過囤積居奇等方式步步推高房價,而房價上漲又為開發商更方便地收取下一個項目的預收款創造了條件,這種循環推動力促使房價屢創新高。
還有的地方人大代表指出,商品房預售制度是推動房價快速上漲的重要原因之一,也是房地產市場不規范的重要根源,建議廢除這一制度。
廣西民族大學商學院教授高歌表示,預售商品房已成為投資工具,加大了房地產市場的泡沫。此外,購房者與開發商信息不對稱,導致購房者容易受到損害,而預售制度加劇了這一現象。由於房屋預售與房屋實際交付存在時間差,購房者面臨房屋質量、建築及面積計量、虛假宣傳、規劃變更、合同定金、延期交房等多方面的風險。
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