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同小區的同類房源,有的業主報價13900多元/平方米,而有的業主報價高達19000多元/平方米,每平方米報價竟然相差了近6000元。春節過後,由於二手房房主對於未來樓市走勢判斷不一致,造成樓市出現了亂報價的現象。
現象同房源報價差距驚人
白領小博近期打算購買一套老城廂『城上城』二手房,但他發現房主的報價差距驚人。『一套16層61平方米的一室住宅,報價為97萬元,單價為15900多元/平方米;而一套14層83平方米兩室住宅的報價達到了150萬元,單價則達到了18000多元/平方米,單價相差了2000多元。』小博說,同一個小區的房子,而且也是同樣的精裝修,樓層也差不多,並且兩套房子都沒有配備家具與家電,真不明白差價為什麼這麼大。
記者又從中介公司了解到,梅江附近某小區一套187平方米住宅單價為13900多元/平方米,該房子為簡單裝修,沒有家具家電。而其樓下一套160平方米的房子報價則高達19000多元/平方米。該房子裝修情況僅比樓上那套豪華一點,同樣沒有家具家電。經紀人小趙告訴記者,兩套房子的裝修成本最多相差5萬元,與報價相差的幾十萬元相去甚遠。
經紀人小周表示,春節後二手房報價差距之大從未見過。以前,同一個小區的一手房、二手房出現過差價較大的現象,但同是二手房,戶型、樓層差不多的房屋,報價差別不大,最多也就在10%左右。而最近,業主報價的差距確實明顯拉大了,總價差30%-40%的情況比比皆是。
解析業主對未來樓市分歧大
對於二手房市場報價混亂的現象,中國指數研究院天津分院總經理蔣雲峰認為,這正是目前房主對未來樓市前景分歧較大的體現,一部分業主認為,最近政策頻出,而且去年房價上漲過快,透支了今年二手房價格的部分漲幅,因此,房價繼續漲的可能性不大,就會選擇接近目前市場成交價的價格掛牌,有些甚至還會低價甩賣。而另一部分業主則認為,目前,通脹跡象已經顯露,即使房價不主動上漲,未來也會隨著物價的上漲而上揚。另外,今年房子仍然是保值性比較強的產品,因此,在不急於賣的前提下,他們的報價會遠遠高於市場價。『一些近期大幅降價出手的房源,很大一部分就是這些原來報價「虛高」的房源,但即使降了10%以上,房價也不便宜。』蔣雲峰說。
建議制訂上限規范報價
『一個房主報高價,其他房主就會紛紛「追漲」。』業內人士表示,一直以來,雖然中介公司會給出建議價格,但是二手房最終報價還是由房主決定。個別不著急出手的房主確實會報出『離譜兒』的價格,而如果『離譜兒』的價格一旦被市場接納,其他房主也會紛紛『追漲』。
天津理工大學管理學院教授潘永明認為,雖然二手房市場需要自由的交易環境,但是也應建立相關規范。由於本市剛性需求購房者比較多,市場購買力相對旺盛,因此『離譜兒』價格被市場接受的可能性逐漸增大。如果任由『離譜兒』價格發展下去,最終受傷害的還是普通購房者。潘永明建議,相關部門應該出臺政策,制訂上限規范二手房市場報價,杜絕市場報價混亂的現象。
支招
四大策略戰勝亂報價
針對目前二手房市場報價混亂的情況,中原三級市場研究部建議購房者從四個方面入手。
首先,利用大中介公司多看房。業主的報價肯定有高有低,在年初由於觀望氣氛濃重,肯定使得市場供大於求,這樣買房就可以多看房多比較。
第二,找出賣方弱點。可以從賣方的有關信息找出談價優勢,如賣方急於出手的原因,有些是移居外地或出國,因而急用現金,這個時候如果一次性付款可以談到較大的折扣。如果房價出現下行趨勢,對於開始出貨的炒房者,也可以通過付款條件等各種策略砍價。對於二手房,裝修投入是個沈沒成本,買家可以用不含裝修的價格來還價,挑剔其裝修無用或裝修陳舊等。
第三,找出反證積極殺價。賣方提出售價時會說到:地段優勢、出租價格或已經帶租約、同類地段新房與二手房較大的價差、市政變化讓房子變得稀缺等說法。說到地段,可以和郊區房價對比,證明賣方將昇值回報已經全拿走了;對已帶租約的,一是不定性存在,二是租價可能不大合理;對於二手房與新房的價差,應著眼於對方的投資價值在價格裡已經有所體現,並且新房也更容易貸款等方面砍價。
第四,掌握談判技巧。談判時的砍價節奏非常重要,建議購房者最好還是多選擇在業內有經驗的中介經紀人撮合交易,一般都能節省幾萬元。(記者姚華攝影記者崔巧琳)
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