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各區經濟文化設施建設使城市功能居住環境顯著提昇 |
一年一度的城市建設會議在春節後第一周(21日)及時召開,為樓市發展奠定基本方向——通過增加住房建設量特別是保障性住房土地及開工量,調整住房供應結構,緩解供需矛盾;繼續支持居民自住和改善型住房消費,嚴格第二套住房貸款,加大對捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價、制造緊缺假象等違法違規行為的治理,抑制投機性購房,穩定市場。
與此同時,有關交通、文化設施等建設計劃也為樓市提供了更多選擇和價值空間,使自住房需求圓夢機會增大。
增加建房及保障房比例緩解自住房需求壓力
與去年春節看房人數及節後第一周樓市成交相比,今年春節期間無論看房人數還是日成交量都大幅減少,節後第一周僅18套新建商品房成交量顯示出市場觀望氣氛濃重。但是從第二周成交數據及售樓處反饋信息來看,截至記者發稿時,成交量快速上昇到100套/天以上,多個有地鐵交通優勢及價格適中的樓盤周日看房人數開始增多,說明市場蘊藏的需求欲望。
隨著兩會的臨近,地方對房地產的調控和發展導向也日漸明朗。本市也在春節過後第一時間召開2010年天津市城市建設工作會議,公布了房地產投資、建設目標及促進房地產健康發展的相關措施。
記者采訪了解到,今年本市將繼續加大房地產投資和建設量,計劃實現房地產投資830億元,同比增長15%。全年計劃累計施工面積6900萬平方米,同比增長約14%。
今年計劃新開工2800萬平方米,同比增長10%,其中住宅面積佔75%左右;超過三分之二項目計劃一季度、二季度開工;中心城區及環外周邊新開工面積計劃各佔總開工量20%左右,濱海新區約佔35%,其他區縣約佔25%。
今年計劃竣工2000萬平方米,其中住宅計劃竣工面積1600萬平方米,比去年增長3%;60%以上計劃在後半年竣工,二、三、四季度為密集竣工期;中心城區和環外周邊竣工共佔35%左右,濱海新區約佔35%,其他區縣約佔30%。
今年新開工住宅中保障性住房將在去年40%的比例基礎上增加10%以上。其中安排經濟適用房新開工800萬平方米、約9萬套,限價商品房新開工150萬平方米、約2萬套。
在市場調控、管理方面,城建主管領導在工作會議上表示,將嚴格落實土地、金融、稅收等調控政策,繼續支持居民自住和改善型住房消費,嚴格控制第二套住房貸款,抑制投機性購房;進一步加強房地產市場監管,將會同國土房管、財稅等部門加大對捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價、制造緊缺假象等違法違規行為的治理。
天津市城市科學研究會副會長王明浩等專業人士認為,經過2009年的火爆行情,目前樓市總體需求已經得到一定程度的釋放,但是去年下半年以來由於投資和投機性購房的增加,導致房價快速上漲,壓抑了剛性需求及改善性自住購房需求,市場供需矛盾日益增大。因此樓市調控定調為平衡供給,一方面增加建房量及保障房比例緩解剛性需求壓力,一方面抑制樓市投機。隨著房地產投資和新開工量的持續增加,樓市有望逐步走向供求平衡。另外,城市建設會議提出的房地產增量也反映出政府對樓市發展的信心,一定程度上起到了穩定市場心理預期的作用。
地鐵等交通建設加速增加剛性自住房選擇餘地
今年計劃及政策落腳點在增加中低收入人群可以購買的政策性住房,這將使得在土地供應有限的情況下商品房供應不會明顯增加,因此總體上看,城市核心地段高價商品房供應量不會明顯增大,價格下跌的可能性很小。但是相對而言,大量保障性住房的開發建設及交通及生活設施建設完善將滿足更多剛性購房需求。
與過去不同的是,目前保障性住房地理位置開始好轉,據合富輝煌市場分析人士介紹,目前本市保障性住房建設已開始關心中低收入群體生活就業成本。今年面市及將要面市的如位於北辰區中外環之間的美震中環時代、華城佳苑及空港中心大道的天保濱湖城等區域核心區域限價房都是具有較好的地段功能。而這一特點在今年土地出讓信息中尤為突出:在1月份天津國土資源部門公布的擬出讓的市區23個黃金地塊中,有14個地塊中都有一定比例的限價房。如河西區洞庭路地塊、河東區順達路東側地塊、河北區子牙河以北地塊、紅橋區光榮道地塊等都含有限價房。
可期待的是,2010年天津地鐵等交通建設進入全面建設期,將在明年初步形成1、2、3、9號地鐵交通網絡。城建會議公布的建設計劃顯示,地鐵2、3號線將於年內全面竣工,目前9號線進入設備安裝階段。9號線東與津濱輕軌中山門站相連,西至天津站,是中心城區至濱海新區快速軌道交通線的一部分,建成後將和2、3號線一起交匯於天津站地下交通樞紐。另外,地鐵5、6號線也將開工建設,地鐵5、6號線的建設,能夠使既有軌道線網的換乘節點由3處增加至15處,將大大提高本市地鐵線網的覆蓋率和通達功能。
聯合地產等專業人士認為,地鐵通達對地段居住功能和價值的提昇最顯著、最有效。地鐵拉近了城市距離,給邊緣區域大量保障性住房及普通商品房提供了方便生活就業的居住基礎。如預計明年通車貫穿東西方向的2號線西部中北鎮新家園區域、東部華明居住區及延長線空港加工區,3號線南部華苑居住區域及北部小淀新家園等都將成為剛性購房需求的重點目的地。
經濟文化等設施建設提高改善型自住購房信心
城建會議指出,『2010年是實施「十一五」規劃的最後一年,是推動天津在高起點上實現新發展、再上水平的關鍵年。』因此無論從城市建設還是居民生活就業環境來說,今年都將迎來更多機會。據統計,2009年本市人均住房建築面積達到29.5平方米,離《天津市住房建設規劃(2008-2012年)》提出的2012年人均住房建築面積30平方米以上的目標僅一步之遙。同時,良好的經濟預期及經濟文化設施建為更多居民改善居住條件打下基礎,可見,本市提出『繼續支持居民自住和改善型住房消費』政策正是大勢所趨。同時也為自住購房需求帶來信心。
機構人士分析總結認為,今年本市改善性自住需求將有三大利好條件:一是商品房土地供應及建設增量,對需求有一定支持。除了投資建設計劃增量,今年房地產用地供應也預計有所提高,這一點在1月份土地成交及出讓信息中已有所體現:1月份本市土地市場供需兩旺,共成交41幅建設用地,總成交面積約400萬平方米,同時擬出讓23個市區黃金地塊,用地總面積323公頃、建築總規模721萬平方米。
二是各區經濟文化設施建設使城市功能居住環境顯著提昇,有利於改善性住房品質提高。今年本市將加快80項重點工程建設進度,除了備受關注的地鐵等交通設施建設,一批提昇城市功能面貌的綜合交通樞紐、會展中心等文化及水環境工程等重點項目也將進入決勝期。如天津站、天津西站、文化中心、於家堡4座地下交通樞紐加快建設進度;天津站、天津西站兩座樞紐明年投入使用;於家堡、天津文化中心地下交通樞紐將於2012年投入使用;天津梅江會展中心5月底竣工,天津文化中心大劇院、美術館、圖書館、博物館年底前完成主體工程,泰安道工程上半年實現1號院、2號院、3號院3個組團開工,海河教育園年底前完成全部基礎設施建設等。這些重大項目作為城市發展最直觀的標志,是改善市民物質和精神生活的基礎。隨著一項項重點工程的建成完工,津城各區域都將形成更多高品質高端居住區,如海河上游中段區域、樂園區域、濱海新區於家堡區域等有望率先形成新的黃金地段。
三是本市剛剛公布的上調普通房標准,本次普通房標准上調幅度較大,塘沽區最大,達到15.63%,市內六區上調幅度基本在4%以上,其中紅橋區達到8.62%。普通房標准上調可以一定程度降低一些改善性購房契稅,以及賣舊買新房屋轉讓營業稅等費用。
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