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國務院常務會議部署四項措施遏制房價過快上漲
買二套房首付至少五成
且貸款利率不得低於基准利率的1.1倍
新華社北京4月15日電國務院總理溫家寶14日主持召開國務院常務會議,研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。
會議確定了以下政策措施:一是抑制不合理住房需求。實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低於30%;對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低於50%,貸款利率不得低於基准利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根據實際,在一定時期內采取臨時性措施,嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。
二是增加住房有效供給。房價上漲過快的城市,要增加居住用地供應總量,大幅度增加公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房供應。依法加快處置閑置房地產用地,對收回的閑置土地,優先安排用於普通住房建設。在堅持和完善土地招拍掛制度的同時,探索『綜合評標』、『一次競價』、『雙向競價』等土地出讓方式。各地要盡快編制和公布住房建設規劃,保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低於住房建設用地供應總量的70%。加快普通商品住房項目審批,盡快形成有效供應。
三是加快保障性安居工程建設。各級地方政府要切實落實土地供應、資金投入和稅費優惠政策,確保完成2010年建設保障性住房300萬套、改造各類棚戶區280萬套的工作任務。大力發展公共租賃住房。
四是加強市場監管。嚴格依法查處土地閑置及炒地行為,對存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規行為的房地產開發企業,限制新購置土地,暫停批准上市、再融資和重大資產重組,商業銀行不得發放新開發項目貸款。清理已發放預售許可證的商品住房項目,對囤積房源、哄抬房價等行為加大曝光和處罰力度,性質惡劣的依法取消房地產市場經營資格,對違法違規的要依法依規嚴肅追究相關負責人的責任。規范發展租賃市場。完善房地產市場信息披露制度。
會議要求,穩定房價和住房保障要實行省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的工作責任制,住房城鄉建設部、監察部等部門要建立考核問責和約談、巡查制度,對遏制房價過快上漲、推進保障性住房建設工作不力的,要追究責任。
新聞鏈接
20年貸款50萬二套房每月多還173元
天津網訊15日,記者詢問的本市幾家銀行都表示尚未接到房貸政策調整的新通知。
現在市民辦理首套房貸,如果首付三成,大多只能獲得七五折、八折或者八五折的房貸利率。假設市民辦理一筆金額為50萬元、期限為20年、采用等額本息方式還款的房貸,當前的基准利率為5.94%。按照原先的七折利率4.158%計算,每月還款3071.69元,利息總支出為237205.82元;按照七五折利率4.455%計算,每月還款3151.11元,利息總支出為256267.48元;按照八折利率4.752%計算,每月還款3231.66元,利息總支出為275599.43元;按照八五折利率5.049%計算,每月還款3313.33元,利息總支出為295198.73元。可見,與按照七折利率還款相比,月供要分別增加79.42元、159.97元和241.64元,利息總支出要分別增加19061.66元、38393.61元和57992.91元。
新政策實施以後,市民要貸款購買第二套房,仍以這筆50萬元、20年的房貸為例。按照基准利率5.94%計算,每月還款3564.87元,利息總支出為355568.74元;按照基准利率的1.1倍即6.534%計算,每月還款3737.88元,利息總支出為397091.41元。可見,利率上浮10%後,月供要增加173.01元,利息總支出增加41522.67元。(記者王婷)
本市六舉措規范房地產市場十日內可售房源一次性公開
天津網訊今年以來,本市貫徹落實國務院辦公廳《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》精神,進一步強化房地產市場監管措施,規范房地產市場秩序。
一是查處囤地延建。加強房地產用地出讓後監管,出讓合同約定開工、基礎部位、竣工的時間、基礎部位完工後辦理銷售許可證上市公開銷售的時間,以及延期開發建設的處罰條款。對囤地延建的行為按相關規定進行處理,並予以曝光。
二是嚴禁囤積房源。規范商品房銷售管理,房地產開發企業申請辦理銷售許可證後,十日內可售房源在天津市國土資源和房屋管理局房地產綜合信息網上一次性全部公開。嚴禁以房屋預訂為由變相捂盤惜售。實行商品房預訂協議網簽制度,已經預訂的房屋,按照有關規定須在天津市商品房銷售管理網上簽約,預訂信息在天津市國土資源和房屋管理局房地產綜合信息網上公布。
三是打擊無證售房。規范商品房銷售行為,嚴禁房地產開發企業及其中介代理機構在商品房項目取得銷售許可證之前,以會員卡、優惠卡、選房卡、誠意金等形式變相收取房價款或預訂金。無證售房行為一經發現,將依照相關的法規進行處罰,並將違規行為記入房地產開發企業、中介代理機構信用檔案。
四是揭露虛假宣傳。對房地產開發項目的各類廣告和房屋價格變動情況進行監控,配套設施、服務承諾等必須與有關部門審批核准一致,一經發現違規行為將進行曝光。
五是規范公示內容。各商品房項目售樓處必須公示商品房銷售許可證、商品房銷售方案、國家及本市的相關法律法規、《商品房買賣合同》示范文本、許可上市銷售的全部房源信息及銷售價格等內容。
六是加強現場巡查。市區兩級聯動,對各房地產開發項目進行銷售現場巡查和抽查。建立投訴渠道,設立舉報電話。天津市國土資源和房屋管理局舉報電話:23303931。(記者王月通訊員姬臻林琳)
解讀國務院常務會議樓市調控新政
天津網訊就在統計局14日公布的3月國內房價漲幅還讓不少人感嘆『政策何時動真格』的時候,『真格的』就來了。昨日,國務院常務會議研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施,正式打出了房地產調控組合拳。『這個政策力度太大了。』在得知這一消息的時候,多位房地產業內人士如是表示。記者姚華許佳陳皜制圖王辰
第一招:房貸新政策
鼓勵購買中小戶型
中國房地產學會副會長陳國強昨日接受記者采訪時表示,國務院常務會議提出的二套房新政表明了政府調控樓市的決心,二套房政策的調整一方面抑制了投資投機性需求,將使得未來市場運行趨於理性;另一方面,該政策的調整對於購房者的心理預期產生了影響。『購房者不再盲目追漲,有些甚至陷入觀望,因此該新政的出臺會使當前過熱的市場明顯降溫。』對於『購買首套住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低於30%』的新政策,陳國強表示,該新政說明了政府鼓勵大家購買90平方米以下的中小戶型住宅,未來該類型房源的市場供應會明顯增加。
一套房:首付增加20多萬
自2008年10月27日起,個人住房按揭貸款利率的下限擴大為『貸款基准利率的0.7倍,最低首付款比例調整為20%』。央行要求金融機構對居民『首次購買普通自住房』和『改善型普通自住房』的貸款需求,在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予支持。由於優惠對象並未完全細化,在隨後的房貸市場上,『首付2成、利率7折』幾乎成為了各類房貸執行的優惠標准。部分商業銀行出於業務量考慮甚至針對一些投資型購房貸款給出了最低的首付比例和最優惠的利率。
『當時,別說是超過90平方米的首套房,就是超過120平方米甚至更大面積的首套房基本都能首付2成。』一位股份制銀行個貸部負責人告訴記者。上述人士表示,這次政策指向性非常明確。
隨後,記者針對同一套房的2成、3成首付進行了測算。以河西區某售價為19000元/平方米的房屋為例,李先生一家屬於首次購房,他如果買85平方米,首付2成,就是32.3萬元;如果其購買的是95平方米的房子,首付3成,就是54.15萬元。
二套房:首付多出近50萬
『首付50%+利率1.1倍』的組合在業內人士看來,力度可以說是『前所未有』。『2007年,為了給過熱的樓市降溫,央行提出的二套房貸款政策雖然利率也是1.1倍,但首付不過是40%。』業內人士表示。
2008年年底金融危機影響不斷蔓延,樓市一片清淡,12月國務院辦公廳下發相關文件提出,貸款購買第二套用於改善的可以比照首次給予優惠。而由於『改善』的界定不明確,一些本屬於投資型的購房貸款也從銀行獲得了首套房貸的優惠,炒房人負擔明顯減輕。『可以說,信貸的放寬造成了2009年大量投資需求入市,是樓市回暖並開始暴漲的主要原因之一。』分析人士指出。
今年1月,國務院辦公廳再次下發相關文件,提出對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款首付款比例不得低於40%,貸款利率嚴格按照風險定價。銀行人士指出,銀監會上述文件不僅不再針對改善型給予優惠,同時再次明確了套數按照家庭計算,『那次雖然利率沒有重申1.1倍,但已經在一定程度上給投資型購房降了溫。這次首付提高到5成,可以說購房人負擔加重很多。』
該人士針對『首付50%+利率1.1倍』的新政給記者算了一筆賬,同樣是前文所提到的河西區某房屋,如果購房人是首次購房、85平方米,假定利率為7折、貸款年限為20年,首付和月供分別為32.3萬、7937.25元;而如果購房人屬於第二次購房,同樣的房屋首付和月供則分別變成了80.75萬元、6036.68元。『首付多出近50萬元。』
【業內觀點】
45%改善型購房受影響
我愛我家企劃總監陳萌表示,在當前房價高漲的背景下,政府出臺了二套房首付、利率調整新政有利於打擊投資客的投資需求。但另一方面,二套房新政的調整也讓本市的改善型需求購房者套上了一道枷鎖,這些購房者與投資客不同,他們購買第二套房的目的在於改善居住條件。『首付提高至50%直接使得這些人在購房時望而卻步。』陳萌告訴記者,從市場成交情況來看,目前本市改善型需求購房者的比例達到了45%左右。
陳萌表示,首套房貸款新政對市場產生的積極作用不大,該新政將阻礙購房人群入市。『因為從目前開發商設計的新房套型來看,大多數兩室住宅的建築面積在90平方米至110平方米之間,90平方米以上的新房比例達到了50%左右。剛性需求購房者在購買90平方米以上住宅時,貸款首付比例也會提高,這將會加重這部分購房者的負擔。因此,該新政出臺的初衷雖然很好,但是在執行時針對性應該加強。』陳萌說。
第二招:保障房政策
增加供給平抑房價
國土資源部15日公布的2010年全國土地供應計劃顯示,今年全國計劃供應住房用地18萬公頃,保障性住房、棚戶區改造和中小套型商品房佔比達77%。國土資源部土地利用管理司司長廖永林表示,2010年度全國住房供地計劃擬供應量為18.47萬公頃,與去年全國住房實際供地7.64萬公頃和前五年平均年度實際供地量5.46萬公頃相比,大幅度增加。其中,中小套型商品房計劃供地總量8.04萬公頃,超過了去年全國實際住房供地7.65萬公頃的總量。在全國住房供地計劃中,保障性住房用地為2.45萬公頃,與去年相比增加1倍多,能夠滿足保障性住房用地需求。其中,經濟適用房用地與去年實際供地相比增加79%;廉租房用地與去年實際供地相比增加4.7倍。
陳國強告訴記者,未來保障性住房與中小套型商品房供應增加將會是一種市場趨勢。據了解,國土資源部將全面運行土地市場動態監測與監管網絡系統,堅持對每宗房地產用地供應和開發利用情況進行實時監管,確保形成有效供給。同時,關注市場運行中的苗頭性、傾向性問題,及時開展相關調查研究,為積極引導地產市場健康平穩有序運行做好調控工作。
還有專家表示,土地收入不可避免地成為地方政府的主要財政收入來源,保障房建設缺乏自發性的推進動力。中短期來看,在稅收制度沒有根本性調整的前提下,保障性住房更多體現為信號作用,更多的是為城市改造和拆遷安置服務,中、低收入階層能分到的份額極其有限。
第三招:土地政策
居住用地增加供應
國務院常務會議還提出,增加住房有效供給。房價上漲過快的城市,要增加居住用地供應總量,同時依法加快處置閑置房地產用地,對收回的閑置土地,優先安排用於普通住房建設。
華遠集團董事長任志強上月表示:『不解決土地供不應求的局面就無法平抑價格。』他14日在博客中談及當前的高房價表示,核心的問題在供求關系上。而SOHO中國董事長潘石屹日前也表示:『有土地和資金纔能建房子,市場上房子多了,房價纔能下降。』在他看來,抑制高價房短期靠貨幣政策,中長期要靠土地的供應和物業稅的出臺。
記者了解到,今年天津市計劃供應住宅用地2378公頃,比上年增加40%。同時,在過去的2009年本市進一步規范房地產開發建設秩序,嚴格處理了104家問題企業。
昨日,針對完善土地招拍掛制度,國土資源部土地利用管理司司長廖永林在回答記者提問時表示:『其實每一個制度後面都有合理和需要完善的地方發展。籠統地談完善招拍掛,不解決問題,而要分析每一種方式可能存在什麼樣的問題,有針對性地完善。我們部裡已經安排進行專題研究形成一個思路,最後可能就試點方面的事進行推廣。』
第四招:市場監管
收緊房企『錢袋子』
此次出臺的政策明確表示,嚴格依法查處土地閑置及炒地行為,對存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規行為的房地產開發企業,限制新購置土地,暫停批准上市、再融資和重大資產重組,商業銀行不得發放新開發項目貸款。
針對此政策,業內人士表示,將開發商監管與上市、再融資以及重大重組、貸款結合,將直接收緊開發商的『錢袋子』。截至3月,67家房企發布年報顯示累計實現淨利潤接近300億元。而同時,這些公司負債總額卻超過5100億元,債臺高築勢必增加企業的資金壓力,而開發商吸金主要來源於兩個方面:一是股市再融資,二是銀行信貸。
一旦股市與銀行渠道融資同時受挫,勢必將影響到開發商的現金流,房地產是一個資金依賴程度較高的行業,缺少了現金流的開發商將是寸步難行。所以,考慮到再融資的需求,開發商捂盤惜售以及土地閑置等違法違規行為勢必會有所收斂。 (記者姚華許佳陳皜)
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