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國務院遏制房價過快上漲的政策剛剛出臺,北京市就在昨天揮出重拳,出臺商品住宅用地出讓新規,將試點『限房價、競地價』及『限地價、競政策性住房面積』土地競買方式。更多采用『綜合條件最優者得』的綜合評標方式,將投標價格因素所佔分值由過去的50分降低到25分。此外,試點推出限價中小套型普通商品房,在京工作及居住一定時間的非京籍人群可以購買。
北京樓市出現大單拋售
記者昨日獲悉,在國務院發布『房貸新政』之前,北京房產市場已現大手筆出貨跡象。北三環一項目近期出現了大單拋售,一浙江炒房客一次性拋出20多套房源,總價近1.3億元,均價近4萬/平米。
20多套房先熱後降溫
國務院15日發布的『房貸新政』要求銀行實行更為嚴格的差別化住房信貸政策,對購買首套自住房且套型建築面積在90平米以上的家庭,貸款首付款比例不得低於30%;對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低於50%,貸款利率不得低於基准利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。
業內人士稱,該政策出臺前,一些敏銳的投資客已嗅到氣息,4月10日以後,北京不少投資客開始大手筆出貨。一浙江炒房客一次性掛牌出售北三環某項目的20多套房源,套均價格約400萬元,總價將近1.3億,折合平均單價為近4萬/平米。
記者從相關渠道了解到,該批房源並沒有買家整體接盤,而是采取了散售形式。由於掛牌價比市場價格低5%-10%,這批房源掛牌之初市場反應相當不錯,4月14日成交7套,還有10套達成了購買意向。
不過隨後幾日,市場接受度開始降溫,目前已有2個有意向的買家表示不打算買了。業內人士分析認為,這與15日出臺的『房貸新政』不無關系。
一次甩賣多套現象增多
該浙江炒房客的如此拋售大單突破了去年12月出現的朝陽區某項目的紀錄。去年年底,第一輪樓市調控政策出臺前,朝陽區某項目的炒房客拋售了25套房源總價接近1億元,拋售單價近3萬/平米。
據北京中原地產等經紀公司反映,4月10日以後,北京明顯的出現了多區域房主一次掛牌多套房源的現象,特別是一些高端項目,例如:世紀城、富力城等項目紛紛出現一次掛牌2套以上的賣家。
統計顯示,4月上旬的市場仍是量價齊漲。業內人士分析認為,部分小投資者因為看不清市場走勢而繼續接盤,而部分有經驗的投資者開始拋售,這也是目前市場上大單拋售與量價齊漲的原因。
業內觀點
房價或將下降兩成左右
我愛我家副總經理胡景暉認為,『限房價、競地價』類似於一種新的招標方式,目的就是要通過平抑地價,從而平抑房價。這個政策是繼國務院出臺的二套房首付五成之後又一重拳。他說,雖然這是北京的地方政策,但在全國也有示范效應,估計其他城市很快就會推出類似政策。他還預測,這輪組合拳還會針對包括稅收、捂盤囤地等打出第三拳、第四拳、第五拳。
『兩記重拳之後,北京的房價肯定會往下走。』胡景暉大膽預測,此輪調整,房價將回到春節前後的水平,即下降20%左右,並且這個周末應該就能有所反應。之前房源緊俏的區域就會有不少新房源推出,不少投資、投機者會停止瘋狂炒作的行為,市場房源緊張的假象就能得到緩解。恐慌性購房的心理從而恢復平靜和理性。
胡景暉分析,此前,北京已經陷入二手房跟著地價漲、一手房跟著二手房漲、地價跟著一手房漲的惡性循環。現在,從土地這個根源上進行限制,市場纔能徹底地恢復健康。而對於是否會出現『買漲不買跌』的另一種極端情況,他認為2008年的房市已經給予印證,北京房價不可能回歸到2004年和2005年的水平。
這一點每個人心裡都有數。相反,溫和的市場環境纔能更繁榮。
據『鏈家地產』統計數據分析,2007年一手房與二手房的價差浮動平均在15%-20%之間,到2009年價差擴大到30%以上。新政策的出臺目的在於抑制一手房價的上揚,由於一手房與二手房價格之間緊密的聯動關系,對二手房價的平抑也會有很大的作用,最終對於北京整體房價的調控會有很大的幫助。但是鏈家地產市場部認為若只是長期少量試點,影響效果甚微。
市場調查
『新政』出臺當日買家選擇棄購
市場心理生變,棄購現象或增多;控制放貸『組合拳』效果初現
『我不買了。』15日下午,剛剛得知國務院『房貸新政』出臺,已經約好下班後簽約的買房人沈某,向業務員表示不簽了,他認為這一政策影響肯定很大。在昨日走訪中,記者發現,雖然這樣的棄購行為並不多,但市場心理明顯發生了變化,近日銀監部門的控制放貸『組合拳』效果初現。
捂盤者出手意願上昇
昨日下午,記者以購房人身份走訪了東四環一帶的幾家中介公司,發現雖然新政僅出來一天,成交和看房並沒明顯減少,但與業務員的聊天中可以看出,賣房人的心理已發生變化。
大多中介業務員都告訴記者,『跳價』的情況估計不會出現了,所以購房難度小了,『再等幾天,可能房源會明顯多起來。』
北京中原三級市場研究部統計顯示:在15日下午到16日,有50%以上的房主表示希望抓緊時間賣房,而之前一直捂盤的一些房主也表示,只要有客戶就願意賣,僅有25%左右的房主表示希望再看看市場走勢,認為政策不會執行太徹底。
中原三級市場研究部認為:只要這一政策執行嚴格,房價難以避免的將出現下跌。但是具體趨勢要由最近的土地市場及開發商推盤的密度及價格確定。最有可能出現拋售潮的地方為燕郊、通州、望京、亦莊、房山。
新開盤項目或現棄購
15日新政出臺前,北京一些郊區的開發商已開始轉變態度,抓緊開盤銷售。據了解,進入4月,北京有四十多個項目開盤放量,雖然此前價格一直在攀昇,但優惠措施也頻頻拋出,力度較去年年底大很多。
『這也都是正常反應,但是沒想到會這麼快。』中經聯盟秘書長陳雲峰表示,雖然目前成交上不會出現立竿見影的變化,但他預計成交量的變化,會比人們心理預期的反應更大。
陳雲峰說,新政出臺以後,本周末開盤的項目可能會出現購房人棄購的情況,『很多已經排號並意向購買的客戶,很有可能覺得不合適了。』
新建住宅網簽下挫75.98%
昨日有媒體報道,二手房購房者緊急簽約搭『末班車』擠爆中介公司。偉嘉安捷市場部主管吳昊認為,其實這主要是受『二手房貸先抵押後放款』影響更大一些。銀監部門近日要求,二手房貸業務中,銀行須嚴格執行『抵押在先、放款在後』,實施底線時間是4月20日。
北京市房地產交易管理中心數據顯示,4月15日,北京新建住宅及存量住宅交易量環比前一日出現明顯下浮。新建住宅網簽交易量環比下浮75.98%和存量住宅環比下浮10.98%。機構認為,這是日前北京市銀監局重申嚴禁向非住宅項目發放個人住房貸款的政策見效。
銀行反應
工行首先實施房貸新政
在新的房貸政策公布後,中國工商銀行成為第一個明確實施時間的銀行。記者昨天從工行獲悉,工行從4月16日開始實施差別化住房信貸政策,對新簽訂合同和審批的個人住房貸款實施新規。其他銀行還暫時沒有跟進。
工行相關人士表示,新規不會影響存量房貸客戶,對於正在審批中的房貸,只要簽訂了合同,也不會受到新規影響。
盡管其他銀行還沒有跟進,但是一位銀行人士向記者表示,新規出臺後,貸款優惠利率或將進一步收緊,但考慮到行業競爭等因素,利率調整應該暫時不會追溯過往房貸。
早前央行公布的一季度信貸數據顯示,一季度居民貸款增加9202億元,比去年同期多增4979億元,其中相當一部分屬於個人購房貸款。
各方反應
開發商
新政違背市場規律
『這招不符合市場規律。』北京一家房企的負責人直言不諱地說,『這個政策和價格管制有何區別?根本不符合市場規律。因此,這個政策的生命力不會太長。』
這位負責人說,他在房地產行業已經十多年了,從未見過這樣的政策。房地產市場過熱確實存在不利因素,但不能頭疼醫頭,腳疼醫腳。『限房價、競地價』就是要讓開發商考慮反向利潤,從節約成本上下工夫,因此這種地肯定不會拿來開發高級住宅,只能達到把房子建好能住就行,能賣就行的標准。
針對房價,他反而期待趕緊往下走,再來一次輪回,因為房地產市場本身就應該螺旋式發展。對於『市場版限價房』,他認為,政府應該思考,保障性住房到底應該給誰住,不應該讓所有人都通過商品房解決住房問題。對於低收入人群,應該加快真正的保障房建設,商品房資產性的屬性不應該被削弱。
夾心層
歡迎取消戶口門檻
在律師事務所工作的張小姐沒有北京戶籍,但她在北京打工已經有5年之久。『房價好像坐了火箭,越來越遙不可及。』張小姐說,她本打算多攢幾年錢再買一套屬於自己的房子,可銀行存款增幅被房價的漲幅甩得越來越遠。
『北京也陸續推出了不少優惠的購房政策,但由於戶籍的限制,我一直搭不上車,只能乾著急。這次出臺的這種限價房我非常關注。』張小姐說,限價中小套型商品房雖然不如限價房價格優惠,但每平米低於商品房2500元的價格還是相當有誘惑力,而且不用再被一個戶口擋在優惠政策的門外。
『我現在就希望這樣的房源多一些,戶型小一些,價格再低一些,申請條件能夠放寬一點,讓我們這些月收入5000元左右的夾心層能早點擁有自己的房子。』張小姐期望具體的購買准入條件能早點出臺,並希望限制條件不要太多。
相關新聞:國務院常務會:貸款買二套房首付不得低於50%
14日召開的國務院常務會議要求,對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低於50%,貸款利率不得低於基准利率的1.1倍。對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低於30%。
新聞鏈接·北京政策性住房政策
本市已有的廉租房、經適房、限價房等政策性住房均有相應的准入門檻。其共同特點是必須擁有北京戶籍。其中廉租房住戶必須是低保戶,今後不符合條件,還要退租。經適房和限價房與此次推出的限價中小套型普通商品房相比,申請人必須滿足年齡、家庭財產、家庭人均面積等條件,且出讓時還必須按一定比例交納土地收益等價款。同時,目前在政策房的土地出讓中,開發企業享有部分優惠政策。例如:建設用地以行政劃撥方式供應、免收建設和經營中的行政事業性收費、小區外基礎設施建設費用由政府負擔等。
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