|
||||
『只要動腦筋,政府是可以控制住房價的』
———中共重慶市委副書記、市長黃奇帆訪談錄(上)
4月2日的山城陰雨綿綿,這在一定程度上緩解了重慶的旱情。中共重慶市委副書記、市長黃奇帆下午6點步履輕快地回到市府辦公室,連飯都沒有吃就接受了記者的專訪。
6根煙、一碗湯圓以及侃侃而談的自信是黃奇帆在3個小時的暢談裡給記者留下的最深刻的印象。
房價愈來愈高企的今天,大城市中的不少人不但買不起房,還租不起房,北京、上海等地甚至出現白領出走的情況,他們帶著憧憬來到大城市發展,卻帶著遺憾和無奈離開。重慶市市長黃奇帆有著清醒的認識———『人纔流失對於一個城市來說非常危險。』
近日,在如火如荼的重慶公租房建設正在成為全國焦點之際,記者專訪了中共重慶市委副書記、市長黃奇帆,他告訴我們,只要地方政府肯動腦筋,房價是可以控制的。
『對高端房我要變本加厲地收稅』
記者:最近重慶的公租房模式是熱點,將其和廉租屋、經適房比較一下吧。
黃奇帆:公租房模式是涉及民生的重大改革。從五十年代到八十年代,中國計劃經濟搞公房的模式是失敗的,搞得天下所有的乾部和群眾,都沒有房子住;改革開放以後到九十年代開始搞土地批租,把公房都配置給市民,新的房屋都作為商品房,100%的走商品房市場化軌道。同樣,100%的商品房配置也不合理。總有30%至40%的人買不起房,剛進城的農民工和剛畢業的大學生就是3000元/平方米的房子也是買不起的。真要讓他們都買得起房,就不是市場化的房地產了。
政府好像也想到了一種方法,就去搞廉租屋。但廉租屋的享受人群是低保戶,低保人群在任何一個城市裡都只佔3%至4%,也就是說廉租屋無法覆蓋大部分人群。
90年代後期推出的經濟適用房是一種保障性的產權房,這個房子買來以後,五年內不能賣。但恰恰就是這個房子發生了重大的利益衝突和灰色交易。所謂的經濟適用房,就是土地劃撥,不收配套費,也沒有房產商的利潤,交易過程也不收什麼稅。市場上5000元/平方米左右的商品房,差不多的經濟適用房只要2500元/平方米。在房價日益高昇的階段,放五年,這房子就變1萬元了,業主就可以賣了。再去補點地價,辦點什麼手續,簡簡單單就可以翻兩番,漲四倍。低保戶的低收入是民政部門管著的,作假比較困難。但一般意義上的低收入,誰來管?每個單位領導都可以幫著自己的部下開低收入證明,行人情。
我們這次提出一個模式,就是雙軌制,30%至40%搞公租房,60%至70%搞商品房。那麼,這個30%至40%的公租房,就可以把經濟適用房和廉租屋統一起來,公租房、廉租屋、經適房三位一體。
如果不把住房制度形成雙軌制,即使收物業稅也擺不平。因為不管怎麼說,發達國家都有相當比例的人群租房住。美國現在是65%的人買,35%的人租,新加坡也差不多是50%的人租房,50%的商品房。憑什麼我們這麼一個低收入人群的大國不呢?所以,保障房絕對不能搞私房的保障房,否則就是國家財富的無底洞。
記者:我國的經適房模式正是引自國外。
黃奇帆:你得看看人家怎麼搞的?美國人的經濟適用房有5招。第一,房子造在城郊結合部,在所謂弱一點的地段規劃;第二,造房的開發商不能賺錢,只能賺基本的施工費;第三,賣給考核無誤的低收入者;第四,也是最關鍵的一點,所有低收入群體買了這個房子,有一天不要的時候,只能賣給當時的新的低收入者。具體操作方式是,紐約的房產局回收以後,再轉賣給當時的低收入者。這樣就不能當商品房來炒作了;第五,這個過程中產生的所有交易費用都不會有什麼稅收,都作為低收入房自身的循環。也就是政府不會在這個房子系統裡收稅。這五條多清楚呀。也就是說我們一根筋的走向市場化,所謂的保障,要麼保障得太少,要麼保障得太亂,所以沒有成功。
記者:那公租房模式重慶是怎麼具體操作的?
黃奇帆:我們就提出今後一共要造4000萬平方米,這兩三年裡先造2000萬平方米。重慶的公租房是面向低收入群體,但也不是最窮人的人,那些最窮的租廉租房的人,也和公租房住在同一個小區裡,只是他的租金是按照廉租房的標准,一平方米一個月8毛錢,50平方米的房子一個月只要40塊錢。公租房的家庭住這個50平方米,一般要500元/月。現在按市場的租金價格,一個50平方米的獨套的公寓,可能要花1000元/月。比商品房的租金價格低,體現了公租房的優惠,但又比廉租房要多十倍。
公租房的人住了五年以後,如果想要有產權,也不要再交房租了,可以買下來。他買下來,就相當於買了經濟適用房,而他本來已經在這裡住了五年了,確實是低收入群體,政府也不用考核,想買就可以買。但是買了以後政府控制他不可以像經適房一樣賣到市場上去,他只能賣給公租房管理局。公租房管理局回收以後還是公租房,否則的話,今天造了1000萬平方米,幾年以後,都變成商品房,幾年以後,新的低收入人群又需要1000萬平方米。事實上一個社會的低收入人群總歸只有20%至30%,這個20%至30%是固定比例的。所以,大體上按照這個邏輯,搞出一個雙軌制,這個雙軌制的理想境界叫做低端有保障、中端有市場、高端有遏制,形成一個比較完善的住房管理體系。
記者:您說到雙軌制還得有60%至70%的商品房市場,這個市場怎麼調控?
黃奇帆:這個市場用稅收杠杆控制。三句話:低端不收稅、中端稅收優惠、高端增加稅務。
低端不收稅的意思是比如公租房,土地是劃撥的,沒有出讓金,造房子的時候不交配套費,整個施工過程不用交營業稅、所得稅和契稅。造的房子也不能有利潤,也不是房產商造的。即使有房子買賣,也不是商品房。在這樣的背景下,沒有稅、沒有利、沒有費、沒有金,要知道這四個一般佔商品房成本40%至50%。事實上就使得公租房的成本比一般商品房低了50%,那相應的租金也自然可以低50%。
商品房呢,有這四個方面的費用,正常的該收就收,但是中等收入家庭還是應該給一些優惠。金融危機的時候,國家為了啟動房產市場,就把契稅降到了0 .5%。金融危機一過,扛過了危機,沒理由大家再幫你了,政府就又收稅了。所以重慶市政府就在3月份宣布,金融危機期間2008年、2009年所有老百姓自己住的第一套商品房,稅收政策不變。這個叫中端有優惠。
高端房上我要變本加厲地收,同時我們建議國家收特別的房產稅。我們做了一套方案,如果你這房子是200平方米,但是價格又相當於市場均價的3倍以上,我就收你1%的特別稅。這是每年都要交的。你的房子今年是100萬元要交1萬元,你如果買了300萬元的二手房,你就得交3萬元。比均價高三倍,就收1%,高四倍就收1 .5%,高五倍,我就收2%。如果再高上去,就收5%。因為是年年要交,如果300萬元的一套房子,2%就是6萬元,然後300萬元本身還要付利息,利息本身就是6%,所以就變成8%,然後還要付物業稅,一套房子的物業稅怎麼著也得五六萬元/年,這樣一來,一年要10%以上。六七年時間,都能夠再買一套房子了。對於炒房團來說,更大的問題在於,一套300萬元的房子,六七年以後,別人就要花600萬元買去,這600萬元既要付利息,還要付2%的特別稅,還要付物業稅,別人一算就不買了,這就讓房價炒不上去。
記者:這個特別稅的事很新穎,有什麼具體進展麼?
黃奇帆:本質上就是物業稅遏制高房價。現在物業稅還沒有收呢,老百姓就很有情緒。美國人是收物業稅,但是美國不收出讓金,也不收配套費。而我們的出讓金和配套費佔地方財政1/3,美國人的物業稅也佔美國州政府稅的1/3。市場是平衡的。但是前面沒有取消,後面又收,等於政府收2/3,老百姓能沒有意見嗎?國家可以先在重慶試點,那就是對高房價收稅。我們把它叫做特別房產稅,不一定叫物業稅,但按物業稅的收費每年來收。這麼一來,群眾的情緒會比較平和,因為沒有打擊到大部分人頭上。炒高房價的動力也沒有了。然後我們就把這套方案放到市委常委會、市政府常委會、市人大常委會上去討論,大家都同意。給高端收稅這件事,人大沒有批我們就不能收,但只要他們批下來,我們立馬就收。
『政府不是貼錢搞公租房』
記者:建公租房得犧牲土地出讓金,這筆賬重慶怎麼算?
黃奇帆:公租房是一個出租的概念。我們投2000億元放在公租房裡,相當於把2000億元的人民幣變成2000億元的不動產。我們絕對不會把公租房造成100平方米、200平方米、300平方米的大房子,讓低收入人群世世代代住裡面,住得很開心。就是讓他們住得不那麼舒心,只有30平方米、50平方米,最多到70平方米、80平方米,然後你真正富裕了,就不想在這個房子裡,就離開公租房。
在這個意義上,這2000億元就是不折不扣的含金量很高的不動產。只要形成這個狀況,就不會變成財政包袱,因為有租金作為現金流在回來,租金利息總比銀行高兩個點吧。
這就讓我想起了金融危機期間啟動內需來救市的事情。如果讓我來出主意的話,不如拿1萬億元去造公租房,房產本身拉動經濟,造起來後低收入人群也要裝修,也要買家具,又一次拉動了消費。
至於你剛纔問我土地出讓金的事,我告訴你,建公租房地方政府不只犧牲土地出讓金一項。比如說造2000萬平方米,地方政府差不多可以得到600億元的出讓金。現在我們不要這600億元,可能這個地動遷要花150億元,我400多億元的出讓金就放棄了。另外2000萬平方米,一平方米要交200多塊錢的配套費,2000萬平方米要交十年的配套費,我也不要了,所以我是500億元都放棄了。然後我倒過來拿500億元造2000多萬平方米,我就需要500億元。所以我一進一出相當於少收500億元,支出500億元,就是1000億元。我這些公租房500億元所形成的2000萬平方米的房子,我每年收租金,這個租金每年有幾十億元收獲,足以支橕我500億元的貸款、保險費、信托費。而且在這個過程中,我不會壞賬。假如15年以後,政府的這些房子收回來可以當商品房賣,我這500億元可以變成1000億元等於再翻一番。
記者:房源籌集和建設資金來源是怎麼樣的呢?
黃奇帆:公租房的房源主要通過新建、收購、改建等多種渠道。公租房建設資金主要通過政府注資、依靠商業銀行貸款、公積金貸款、發行債券、房屋租售等方式籌集。
我們主城區三年完成工程建設總量1000萬平方米的投資預算約為250億元。今年開工建設的500萬平方米的公共租賃住房,投資總額約125億元,計劃先期籌措並投入資金50億元,經市政府研究,按以下方式籌措:(1)爭取中央資金5億元;(2)財政預算安排土地出讓金收入5億元;(3)通過住房公積金貸款20億元;(4)爭取政策性和商業性銀行貸款20億元。
記者:重慶公租房的面積擴充有計劃表麼?
黃奇帆:2000萬平方米兩三年之內就能建起來。我今年大概就能解決一百幾十萬人的住房問題,現在重慶主城區也就是500萬人,能解決1/3。未來重慶到底還需要多少?我的想法是主城區變成1000萬人的時候,我就造4000萬平方米,這是根據市場來的。
記者:公租房會形成新型都市貧民窟麼?
黃奇帆:你得看我們的公租房放在哪兒。我們有一個規劃圖,就是一環到二環。我們有500平方公裡的新城區,我們是搞了21個人口居住的集聚區,一個集聚區20多萬人,21個就形成400多萬人,400多萬人總的是要買商品房,21個商品房的聚集區,那麼這21個商品房的聚集區裡,每個聚集區裡就塞一個公租房,公租房比如100萬平方米,商品房在這裡面有500萬平方米,這樣500萬平方米可以有20萬人住著。那麼公租房100萬平方米可能只有3、4萬人住著。公租房的人跟商品房的人在一個大的區域裡,可能是不同樓盤,但是在一個方位裡,就形成了混居,不造成不同收入人群的心理落差,不形成新的城市『貧民窟』。
『一個城市失去中產階級是很大的損失。』
記者:您覺得地方政府在控制房價上漲上應該有什麼作為麼?
黃奇帆:重慶有一套管理方法,看三個指標。
第一、每年商品房的建設總量不能超過城市固定資產總投資的25%,但也不能太低,低了會顯得供應不足,也會房地產城市發育不良。全中國只有重慶停留在剛性的25%上,其他地方總是高高低低,要麼30%、40%、15%。
你找不到一個城市連續六七年城市固定資產總投資以2000億元、4000億元、6000億元的速度遞增,其房產投資很精確地壓著25%的比例在遞增。只有我們重慶是壓著這根線的,今年城市固定資產總投資6500億元了,我閉著眼睛跟你說我們的房產投資是1600億元。
整個中國的市長、省長和城市管理專家從來沒有想過要對這個坐標進行控制,而重慶在六年前就定了這麼一個規定,要把這個指標控制在25%,多也不行,少也不行。你問我怎麼控制?控制起來很方便。如果我發現這個月到30%了,房產投資大了,而房產商的各種項目開工是要批的,我就放他一個月兩個月不批。然後如果發現投資小了,那麼進來三分鍾就出去,房產商從批到開工很快。批房地產項目我們是可以官僚主義的,房地產這個東西早兩個月、晚兩三個月沒有關系,有時就壓他幾個月。這方面我們就是剛性的。
第二、每個城市最終規模人均居住面積不能超過30平方米,一個500萬人的城市,地就批到1億平方米;1000萬人的城市,就造3億平方米。供過於求,總量就得控制。
第三、地價不能賣得超過房子銷售價的35%。如果一個地方的房價是1萬元/平方米,那麼這個樓面地價一般應該賣到3300元/平方米。如果賣上5000元/平方米、6000元/平方米、甚至1萬元/平方米,那政府就有點唯利是圖了。地價超過房價,面粉賣得比面包貴,很自然就把面包給炒上去了。不承認這條規律的政府就是狗屎政府。你們可以審查重慶政府批的任何一塊地,我們的地價從來沒有超過房價1/3。
一個重慶市民現在住的破房子是5000元/平方米,突然周邊的土地賣到了1萬元/平方米,那他當然會想到,1萬元/平方米的地造出來的房子肯定是兩萬,既然新房子能夠賣兩萬元,我的房子也漲到1萬元。就這樣二手房市場也炒高了。
所以只要動腦筋,比如說我做的任何事,政府是可以控制住房價的。
記者:能詳細說一下如何不讓地價賣得超過房價的35%麼?
黃奇帆:其實政府一開始就會知道某個地塊會漲得高,那就多拍幾塊地一起賣,比如我三塊地一起賣,開發商如果把它炒得很高,他一下子拿出來的成本就非常高,就給他抬高了門檻。
另一方面如果政府想要把地賣高,可以把這裡的前景規劃弄得很漂亮,然後只拿一塊地出來拋,這樣就容易被眾家開發商炒高,過了半年,我又拿旁邊的地塊再拋,這時又能炒高。
還有一招。在舊城改造的時候,政府絕對不能讓房產商去拆這個房子。房產商去拆,房子成本會越拆越高,政府應該掏自己的錢去把這個危舊房拆了。政府不能只想著賺錢,他們還得考慮社會環境,香港現在一平方米幾十萬港幣,很多有產階層或者有識之士都跑到深圳或上海去買房了。一個城市失去中產階級是很大的損失。
再有就是對高檔房要收遏制性的物業稅。高檔房被我們3%甚至5%的特別房產稅一收以後房價就炒不上去。
相關鏈接
對高端商品住房的稅收約束
為節約土地資源,限制高檔住房數量,遏制房地產泡沫,重慶市設想:通過征收特別房產稅,對高端住房房價和消費加以必要約束。征收的特別房產稅收入,全部用於公共租賃住房建設和維護。重慶市與財政部稅政司共商,特別房產稅的政策設計是:
(一)征收對象。方案一:凡城市獨棟住房(別墅)或住房建築面積超過200平方米,且評估價值達到上年主城區商品住房平均售價3倍以上住房的產權人。方案二:住房評估價值達到上年主城區商品住房市場平均售價3倍以上住房的產權人。
(二)計稅辦法。擬按評估價值的70%至80%計算。對評估值實施一定折扣後作計稅依據,是國際通行的普遍做法。同時,計稅時扣除120平方米基本住房建築面積。
(三)稅率。擬采取分檔累進稅率。方案一:(1)獨棟住房建築面積在300平方米以下的,稅率為1%;300平方米至500平方米的,稅率為1.5%;500平方米以上的,稅率為2%。(2)建築面積達到200平方米以上的住房,評估值在上年主城區商品住房市場平均售價3倍至4倍的,稅率為1%;4倍至5倍的,稅率為1.5%;5倍以上的,稅率為2%。方案二:住房評估值在上年主城區商品住房市場平均售價3倍至4倍,稅率為1%;4倍至5倍的,稅率為1.5%;5倍以上的,稅率為2%。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||