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昨日,歷時五天的2010年春季房交會給人們留下比以往更深刻的印象。展會現場火爆與國家宏觀調控樓市的多項政策相遇,讓各方又感到了火與冰的碰撞。雖然本次房交會成績仍喜人,但市場的心理預期出現了『拐點』,選擇持幣觀望的人們更加關注樓市未來的走勢。
房貸政策給樓市降溫
本次房交會開幕首日現場『爆棚』,巨大的人流量使得國展中心附近不斷出現交通擁堵。而前一天,宏觀調控中的房貸新政重拳出擊:提高首套房和二套房首付款比例。工商銀行在4月16日迅速執行新政。國務院在4月17日又下發新通知,明確提出堅決抑制不合理住房需求,要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房,要求對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。
在房價衝高以及政策調控的背景下,本屆房交會成為購房者分析市場的一個重要決策點。記者在房交會現場隨機采訪了解到,除了部分購房人延續著樓市『小陽春』的慣性外,相當比例的市民選擇觀望政策執行力度,暫緩出手購房。中原地產研究部有關人士分析提出,據中原地產對二手房購房者的調研統計,2010年3月京津滬深穗五大城市投資性購房比例平均達兩成,房貸的收緊對投資性購房者將有一定的影響。目前購房者依然較多地依賴於銀行貸款,2010年3月,天津等四大城市有超過7成的成交使用了銀行貸款,其比重為78.4%。銀行信貸的緊縮無疑將對近7成的客戶產生較大的影響。我愛我家研究中心人士表示,預計未來受到近期『新國十條』新政的影響,市場中將有大量的改善型需求及投資投機型需求受到抑制,二手房市場中也將出現業主放盤量增大、價格漲幅趨緩等現象,市場也將進入新一輪的政策消化期。
樓市『拐點』有望出現
業內人士預計,房地產市場將再次面臨大考,市場會再次出現『拐點』。一些上市房地產公司高層人士表示,房價過快上漲其實在業內也有隱懮,這種上漲帶動了部分項目『魚龍混雜』。『月盈後要虧,潮起後要落』,這是必然的規律,漲得過快必然會帶來調整。樓市在未來經歷一段成交萎縮期之後,價格必然也會面臨調整。
本市多家銀行已經接到了金融監管部門對於控制房貸風險的通知。經過2008年五次降息後,5年期以上貸款基准利率6.6555%實行7折優惠後,利率降至4.158%,一些投資者憑借所獲得的低利率加入到炒房者隊伍中,助推了去年房價的快速增長。而當前多家銀行對7折利率審批更加嚴格,部分銀行已經取消7折利率,對二套房及以上的多套房大幅上調利率。
近日,本市進一步強化房地產市場監管措施,加強現場巡查,規范房地產市場秩序。其中包括查處開發商囤地延建行為,嚴禁囤積房源,特別要求房地產開發企業申請辦理銷售許可證後,十日內可售房源在天津市國土資源和房屋管理局房地產綜合信息網上一次性全部公開。市區兩級聯動,對各房地產開發項目進行銷售現場巡查和抽查。這些措施的執行對眾多房地產開發企業產生了重要的心理預期影響,對未來『一片樂觀』的預期明顯發生扭轉。業內預計,此前漲幅過快的一些高端酒店式公寓和郊縣大盤會率先開始降價,帶動下半年樓市優惠措施不斷。而一些資金鏈相對薄弱的開發商將帶頭降價,這或將帶來羊群效應。
物業稅出臺還留有懸念
資深財經評論員水皮接受采訪時指出,對於本次調控,中央是一定要見到成效的。房產是有投資屬性的,當前面臨的回調壓力很大。從投資角度看,『地量』之後必然有『地價』。控制異地投資購房者的政策威力不會小於物業稅的出臺,今年投資需求和投機需求將被重點遏制。不過,城市中心好品質的房子價格回調幅度不會很大。
本市資深稅務專業人士透露,其實國稅總局在物業稅試點『空轉』的城市調研後發現,開征物業稅是利大於弊的。稅收制度改革是支持經濟轉型的重要突破口。同時各地的土地財政帶來的弊端也日益明顯,中心城區土地資源已經越來越少,地價房價聯動、水漲船高,高房價已經擠壓了城市居民的許多購買力,『擠出』了部分其他消費,無法更進一步刺激居民消費需求,擴大內需。一旦中央下定決心遏制土地財政,地方政府需要有其他更穩定增長的稅源。而物業稅就是這樣的『良稅』。它不僅能增加財政收入,而且有助於抑制房地產投資行為,對調控房價有一定的積極作用,會受到普通老百姓的歡迎。當前如果要開征物業稅,必須考慮政策的銜接性。物業稅是否在本市開征還留有懸念。
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