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近期樓市的『調控潮』顯然還沒有結束。21日晚,中國銀監會銀行監管一部主任楊家纔在接受媒體采訪時表示,第二套住房認定標准以房屋數量為限、以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位,而不再以銀行信貸記錄為准。『以房為限、以家庭為單位』可能會是即將出臺的二套房認定標准相關規定的基本原則。二套房相關規定也將會充分考慮首套自住房和改善性用房的合理需求。以房屋數量界定是首套、二套還是多套,是對以貸款發放界定二套房政策的一個改變。此前執行的二套房認定標准為:是否利用貸款購買住房,且貸款是否已還清。盡管這並不是正式成文的政策,但消息一出,又掀起了一波樓市波瀾。
政策指針:二套房標准仍在制定中
4月14日,國務院常務會議提出,對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低於50%,貸款利率不得低於基准利率的1.1倍。
4月17日,國務院辦公廳下發了關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知,明確要求,對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低於50%,貸款利率不得低於基准利率的1.1倍。對貸款購買第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應大幅提高,具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。人民銀行、銀監會要指導和監督商業銀行嚴格住房消費貸款管理。通知同時要求,住房城鄉建設部要會同人民銀行、銀監會抓緊制定第二套住房的認定標准。
目前,由住房城鄉建設部會同人民銀行、銀監會對二套房標准的制定還在進行中。
中介:各部門信息共享成難題
對於市場而言,『認房不認貸』意味著二套房貸政策在認定方面再次收緊。對此,大部分業內人士表示,此舉將進一步打擊投資者的購房熱情,因為即使此前沒有申請過房貸,只要名下有房依然在信貸方面會受到限制。據悉,市場上已經出現了退房的客戶,但是鑒於政策影響面的鋪開還需要一定時間,目前對於天津二手房交易尚無重大影響。
我愛我家企劃總監陳萌在接受記者采訪時表示,二套房貸政策細則的執行程序尚有待明確。『我們比較關注的是各方面的信息如何共享,以保證政策的有效執行。』他表示,『「認房不認貸」的二套房認定原則將涉及房產權屬登記、個人征信、戶籍三大方面,這需要房管局、銀行、民政部門、公安部門的協同配合纔能完成,而幾大部門的信息共享將是首先需要解決的問題。』據介紹,在目前的購房群體中存在著夫妻不在同一戶籍地、天津沒有婚姻登記證明以及配偶和子女不在同一城市等問題,同時還涉及婚前婚後財產的認定問題,這些都將給日後以家庭為單位,『認房不認貸』的二套房認定形式帶來執行困難。『因此我們現在期待著根據城市具體情況制定的實施細則的出臺。』陳萌說。
銀行:目前條件尚無法認定二套房
『按照現在的條件,以房屋套數認定二套房,對我們銀行來說是操作不了的。』昨日,天津一家股份制銀行個貸部負責人向記者表示。
記者了解到,目前包括工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行、交通銀行以及民生銀行等多家銀行在內的天津銀行基本上都是采取通過查詢人民銀行個人征信系統的方式來認定購房人所購的房產是否屬於第二套房。即,如果購房者本人、配偶以及未成年子女名下有過房貸記錄,那麼無論之前房貸是否結清,再申請住房貸款都算作第二套。
不過,記者從中國人民銀行天津分行了解到,目前個人征信報告裡貸款方面記錄的信息包括:2004年前未還清貸款和有不良記錄貸款、2004年後所有貸款。這也就意味著,如果購房人此前的房貸在2004年已經還清並且無任何不良記錄,那麼通過個人征信系統是無法查詢到的。
談及『二套房貸認定不以貸款次數,而以房屋數量』為認定標准,天津多家銀行相關負責人表示:目前是實現不了的。『出於保護個人隱私等角度考慮,現在通過天津市房管局並不能查詢到某個人名下到底有幾套房產,更別提這個人在外地購房的記錄。』民生銀行相關人士表示。該人士認為,如果真的以房屋套數認定,那肯定需要相關部門出臺方案。而楊家纔在接受央視訪問時也表示:『涉及房屋監管方面的信息,需要住建部方面給出明確認定,銀行方面處於執行層面。』
同時,天津銀行業人士也表示,如果真的實行這種最嚴格的二套房貸制度,那麼對銀行來說則會產生『不好的影響』,而且如果真的實施,那也只能是階段性的,而非長期性的。
專家:有利於降溫投資投機性購房
對於該政策,南開大學經濟學博士劉玉錄認為『很可能是為打擊投機性炒房出臺的階段性政策』。『在現階段,將投資者盡快逼出場,使樓市降溫而出臺一些針對性強的措施是必要的。「認房不認貸」使得一些資金充裕、沒有過房貸記錄的投資者也被歸入二套甚至多套房的認定范圍,有利於給投資投機性購房降溫。』
但是,他同時提出,該認定標准目前只是有關人員的『透露』而非正式文件,『如果要出臺相關政策需要央行出面,銀監會負責監督執行。因此到真正發文的時候應該對各方面配合的可操作性以及認定標准對各方面的影響有所考慮。』同時,他建議未來可參考住建部對於改善型住房『人均居住面積是否高於該城市平均水平』的認定標准來對二套房進行認定,以進一步區分不同購房需求,保障房產基本居住功能。
『從近日一次次信貸收緊的信號可以看出國家這一輪調控的決心。』他說,『如果政策發揮到極致,相信最晚在7至8月就可以看到房價絕對下滑的現象,而且是百分之幾甚至一成左右。』
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