|
||||
近期,為遏制部分城市房價過快上漲,國務院頻頻出臺政策,樓市如臨大考,市場會否應聲而落?這是否將預示著新一輪的房地產調控正式啟動?業界反響如何?本期藍地產特別推出專題報道——
中央重拳遏制樓市投機炒作
『二套房貸』的實施毫無懸念地昭示出一個宏觀信號:對於房產調控,中央將再下重拳。一時間,業內聲音四起,他們普遍認為,在樓市政策敏感時期,任何消息都能激起千層浪。就在年初中央連續出臺政策遏制投機性購房後,部分城市房價、地價近期又出現過快上漲勢頭。而這樣的上漲勢頭正在加大居民通過市場解決住房問題的難度,同時,也增加了金融風險。『二套房貸』政策的實施勢必會大大抑制房地產過熱現象的惡化。
中原地產對二手購房者的調研統計,2010年3月天津投資性購房比例平均達兩成,而目前市場上實際投資性購房的比重可能更高,因此,信貸的收緊,對投資性購房者亦將有一定的影響。
據本地業內人士透露,雖然房價近期走勢依然向好,但是記者在對本市市場進行調查了解後發現,部分開發商已經在做全方面的准備,例如減少拿地、增加開發推盤速度等。在剛剛結束不久的房交會上,記者發現,參展項目中不乏一些新新項目登場,而具有投資、改善性新盤所佔比重也有所提昇,記者走訪後了解到,日前,有不少高檔項目、樓盤乃至一些類別墅項目紛紛將推廣排期提前,希望能搶在政策後續效應反饋體現之前,再做『最後一搏』。
有專家表示,就本次二套房首付提高50%這一消息來看,不僅會大幅度抑制投機者利用銀行杠杆進行炒作的能量,也極大程度地化解了一旦市場出現波動投機者將『包袱』甩給銀行的可能。貸款利率不得低於基准利率的1.1倍,帶有明顯遏制與懲罰性。而從未來的趨勢看,貨幣和財政監管部門也很可能加入到調控樓市陣營。或許更為嚴格的二套房貸政策還在後面,這將對房產投資客、乃至房地產市場帶來更大的影響。『猛藥』調控下,房地產市場出現階段性萎縮、房價觸頂並將逐步下行現已成為業界共識。
5月樓市或將出現大幅下滑
談到新政實施後對於樓市的未來影響,中原地產研究董事程澐博士分析,在2007年、2008年及2009年,樓市兩興一衰的跌宕起伏中,關鍵性的影響因素是融資環境及資金的流動性。不難看出,天津本地樓市亦是如此。在上昇周期中,資金的流動性對市場的短期走向起到關鍵性作用,實為市場的發展源泉和動力。在資金流動性旺盛的情況下,對於房地產開發企業而言,融資順暢促進其擴張及投資開發,從而帶動土地市場的活躍、開發建設市場的繁榮;對消費者而言,信貸寬松刺激投資性需求入市,進而助燃成交氛圍,加大市場的活躍。反之,若流動性嚴重不足,企業則收縮戰場、減少開發,而消費者亦將觀望,市場頓陷萎靡。那麼本次市場再次面臨信貸緊縮,這將對市場產生較大的影響,通過分析以下幾組數據亦可看出個中端倪。
隨著房地產投資投機性購房的入市,銀行按揭貸款杠杆開始發揮作用,購房者使用銀行杠杆的比例在快速攀昇。據本市研究機構對二手成交客戶貸款情況統計,目前購房者依然較多地依賴於銀行貸款,2010年3月,天津等城市有超過7成的成交案例使用了銀行貸款,其比重分別為71%、77.5%、64.2%和78.4%。可見,銀行信貸的緊縮無疑將對近7成的客戶產生較大的影響。
隨著天津城市吸引力的提昇,城市中非本地購房者的比例增加。對二手購房者調研統計,外地購房者比重也正在逐漸遞增。此前,外地購房者只需提供在相關城市的收入證明即可辦理住房貸款;而本次政策禁止外地人貸款炒房,明確提出對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放住房貸款,此政策無疑將對這部分購房者產生衝擊。
程澐博士提出,該措施的出臺不但增加了購房者的資金成本,而且切斷了其多次融資的源頭。因此,一旦諸多政策嚴格執行,則相當於掐住了其炒房的咽喉,對市場的衝擊可想而知。專家預測,隨著政策的深入執行,購房需求必受衝擊,市場將再次陷入僵持,天津住宅成交量有可能跟隨全國各地方城市的大腳補一起,在5月份有大幅度的下滑。
談到新政實施後對於樓市的未來影響,中原地產研究董事程澐博士分析,在2007年、2008年及2009年,樓市兩興一衰的跌宕起伏中,關鍵性的影響因素是融資環境及資金的流動性。不難看出,天津本地樓市亦是如此。在上昇周期中,資金的流動性對市場的短期走向起到關鍵性作用,實為市場的發展源泉和動力。在資金流動性旺盛的情況下,對於房地產開發企業而言,融資順暢促進其擴張及投資開發,從而帶動土地市場的活躍、開發建設市場的繁榮;對消費者而言,信貸寬松刺激投資性需求入市,進而助燃成交氛圍,加大市場的活躍。反之,若流動性嚴重不足,企業則收縮戰場、減少開發,而消費者亦將觀望,市場頓陷萎靡。那麼本次市場再次面臨信貸緊縮,這將對市場產生較大的影響,通過分析以下幾組數據亦可看出個中端倪。
隨著房地產投資投機性購房的入市,銀行按揭貸款杠杆開始發揮作用,購房者使用銀行杠杆的比例在快速攀昇。據本市研究機構對二手成交客戶貸款情況統計,目前購房者依然較多地依賴於銀行貸款,2010年3月,天津等城市有超過7成的成交案例使用了銀行貸款,其比重分別為71%、77.5%、64.2%和78.4%。可見,銀行信貸的緊縮無疑將對近7成的客戶產生較大的影響。
隨著天津城市吸引力的提昇,城市中非本地購房者的比例增加。對二手購房者調研統計,外地購房者比重也正在逐漸遞增。此前,外地購房者只需提供在相關城市的收入證明即可辦理住房貸款;而本次政策禁止外地人貸款炒房,明確提出對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放住房貸款,此政策無疑將對這部分購房者產生衝擊。
程澐博士提出,該措施的出臺不但增加了購房者的資金成本,而且切斷了其多次融資的源頭。因此,一旦諸多政策嚴格執行,則相當於掐住了其炒房的咽喉,對市場的衝擊可想而知。專家預測,隨著政策的深入執行,購房需求必受衝擊,市場將再次陷入僵持,天津住宅成交量有可能跟隨全國各地方城市的大腳補一起,在5月份有大幅度的下滑。
政策組合拳為房地產市場穩定護航
盡管目前業內專家普遍認為,重拳出擊下樓市調整已成必然,但也有部分權威人士持有不同聲音及看法。中原地產研究中心高級經理劉淵接受記者采訪時表示,提高首付比率及二套房利率的政策,會增加購房資金成本,改變政策環境預期,在短期內可令成交量下降。據統計,全國年住宅銷售額(包括一二手房)中,僅約20%的資金來自銀行貸款,8%來自公積金,其餘7成均以現金支付。另外,當前新房市場供應有限,政策收緊預期下,開發商更不願意加大新增供應。因此雖然需求減少,但在供應跟不上的情況下,價格仍難下跌。單純增加土地供應,卻不加強開發時限監管,也很難通過推地增加住房供應。
天津仕一邦地產負責人則認為,本次二套房首付提高50%,對於二次購房者來說,是絕對起到抑制性作用的,關鍵是一次性投入大大提高了。對一般而言,能買第二套房子的財力應該都不錯,對於真正改善性需求的人而言,50%的房貸首付還是可以接受的。如果只是把買房作為一項經濟投資的話,這項政策是絕對具有影響力的。而這項政策對於房地產開發商來說,會對一些中高檔產品的項目有著一定的影響。這或許也是本地市場近期高端項目推盤量及推盤速度有所加快與提昇的根本原因之一。本次政策調整進一步提高了房地產開發和消費貸款的標准,其中對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低於50%,而且對於利率水平也規定了大幅上浮的區間,商業用房和商住兩用房的首付比例也有可能上調,這意味著,一些傾向於商業地產的本地投資客也將有所止步與縮減。此外,對於目前普遍存在的開發商囤積土地、囤積房源的投機行為,銀監會也會重拳出擊,從信貸的角度加以規范。
二套房首付提至50%的執行,很有可能會導致房價出現回歸健康道路的快速期,而對於房地產市場而言,就是要以抑制投資投機性需求,保證自住性需求。也就是說這一輪對於房價的調控是雙向的,既要抑制投資和投機性的需求,也要增加對保障性住房的供給。要使房價回歸健康道路的同時,讓房地產業能夠長期穩定的繼續發展,又能讓百姓實現安居樂業的新生活。
二套房貸的松緊直接關乎投機者成本高低,一直是樓市政策風向標。業內人士分析認為,從之前本市購房者對房地產市場不斷看好的心理來看,購買二套房及多套房的人非常多,其中不乏投資、投機需求,而二套房貸首付比例提高至50%,勢必會讓房價回歸健康道路,並且在此基礎上最大限度地擠壓樓市當前的投機泡沫。
雖然業界觀點不一,激辯正酣,但中國銀監會銀行監管一部主任楊家纔的一席話似乎給我們吃了一粒定心丸。『這次出臺的一攬子政策措施,也就是我們常說的組合拳,既有信貸政策、住房管理政策,也有房地產市場的監管政策、土地管理政策、稅收政策。從需求到供給,從中央到地方,從單一到多極,所有這些政策綜合作用,必然會使中國的房地產朝著穩定的方向發展。』
盡管目前業內專家普遍認為,重拳出擊下樓市調整已成必然,但也有部分權威人士持有不同聲音及看法。中原地產研究中心高級經理劉淵接受記者采訪時表示,提高首付比率及二套房利率的政策,會增加購房資金成本,改變政策環境預期,在短期內可令成交量下降。據統計,全國年住宅銷售額(包括一二手房)中,僅約20%的資金來自銀行貸款,8%來自公積金,其餘7成均以現金支付。另外,當前新房市場供應有限,政策收緊預期下,開發商更不願意加大新增供應。因此雖然需求減少,但在供應跟不上的情況下,價格仍難下跌。單純增加土地供應,卻不加強開發時限監管,也很難通過推地增加住房供應。
天津仕一邦地產負責人則認為,本次二套房首付提高50%,對於二次購房者來說,是絕對起到抑制性作用的,關鍵是一次性投入大大提高了。對一般而言,能買第二套房子的財力應該都不錯,對於真正改善性需求的人而言,50%的房貸首付還是可以接受的。如果只是把買房作為一項經濟投資的話,這項政策是絕對具有影響力的。而這項政策對於房地產開發商來說,會對一些中高檔產品的項目有著一定的影響。這或許也是本地市場近期高端項目推盤量及推盤速度有所加快與提昇的根本原因之一。本次政策調整進一步提高了房地產開發和消費貸款的標准,其中對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低於50%,而且對於利率水平也規定了大幅上浮的區間,商業用房和商住兩用房的首付比例也有可能上調,這意味著,一些傾向於商業地產的本地投資客也將有所止步與縮減。此外,對於目前普遍存在的開發商囤積土地、囤積房源的投機行為,銀監會也會重拳出擊,從信貸的角度加以規范。
二套房首付提至50%的執行,很有可能會導致房價出現回歸健康道路的快速期,而對於房地產市場而言,就是要以抑制投資投機性需求,保證自住性需求。也就是說這一輪對於房價的調控是雙向的,既要抑制投資和投機性的需求,也要增加對保障性住房的供給。要使房價回歸健康道路的同時,讓房地產業能夠長期穩定的繼續發展,又能讓百姓實現安居樂業的新生活。
二套房貸的松緊直接關乎投機者成本高低,一直是樓市政策風向標。業內人士分析認為,從之前本市購房者對房地產市場不斷看好的心理來看,購買二套房及多套房的人非常多,其中不乏投資、投機需求,而二套房貸首付比例提高至50%,勢必會讓房價回歸健康道路,並且在此基礎上最大限度地擠壓樓市當前的投機泡沫。
雖然業界觀點不一,激辯正酣,但中國銀監會銀行監管一部主任楊家纔的一席話似乎給我們吃了一粒定心丸。『這次出臺的一攬子政策措施,也就是我們常說的組合拳,既有信貸政策、住房管理政策,也有房地產市場的監管政策、土地管理政策、稅收政策。從需求到供給,從中央到地方,從單一到多極,所有這些政策綜合作用,必然會使中國的房地產朝著穩定的方向發展。』
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||