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中行率先上調存量房貸利率,與中行約定了『利率優惠期限』的客戶,將首當其衝成為中行此輪動刀的對象。這部分客戶人數佔據的比例可能沒有之前預期的那麼廣泛,特別是在廣州市場上,『多數客戶都沒有與中行約定利率優惠的期限』。(4月28日《廣州日報》)
按照我國利率管理規定,存貸款利率上調,存量存貸款利率一律上調;存貸款利率下調,存量定期存款利率執行調整前的利率,貸款利率隨之下調,合同另有約定除外。也就說,商業銀行利率變動的根據是,中國人民銀行調整利率或計息辦法以及借款人的合同約定事項,比如:合同明確規定,優惠利率期限兩年,那麼,兩年到期取消優惠是順理成章的,銀行不存在違約,更不是過河拆橋、卸磨殺驢。
如果合同沒有約定利率優惠期限,那麼,商業銀行只有遇到人民銀行利率上調時,纔能調高利率,調高利率的計算方法是,假如優惠利率為7.5折,那麼,調高後應該執行新利率的7.5折。利率下調也如此。
從中行人士的話語中得知,也只是准備優惠利率到期後自動執行基准利率而已,沒有准備取消沒有優惠期限的利率。市場普遍擔心,其他商業銀行會效仿中行取消沒有約定期限的優惠利率,筆者認為是多餘的,這不可能發生。否則,借款人完全可以拿起法律武器捍衛自己的權益。
筆者需要著重談的是,從本月14日新國十條出臺後,至今商業銀行特別是幾家大型商業銀行執行並不積極,基層行至今沒有接到總行執行房貸新政的任何通知。筆者不知道所謂的『緩衝期』還需要多長時間。其二,年初的國十一條和剛剛出臺的新國十條明確要求,實行差別化住房信貸政策,新國十條又在前面加上了『更為嚴格』四個字。准確『執行更為嚴格的差異化住房信貸政策』是關鍵,差異化住房信貸政策主要『差異』在對住房需求是自住需求還是投資投機需求。從限制投資,打擊投機出發,對兩套以及兩套以上住房實行高首付比例和高利率政策。重點在於對兩套以上新購房者實行更加嚴厲的信貸政策,重點在這裡。而不是率先對存量房貸提高利率,更不是對自住型住房貸款取消利率優惠。如果把此作為重點,就沒有對准房貸新政的焦距。
筆者始終認為,差異化信貸政策要在『差異』上做足文章。一方面對投資投機要實行嚴格嚴厲信貸政策;另一方面對自住型住房需求特別是90平方米以下住房需求要執行優惠利率和低首付款比例,這個必須堅持,不能改變和取消。不能一說執行嚴格的住房信貸政策,連自住型需求也列入『嚴格嚴厲』范圍之內。此前,一些行紛紛取消自住型房貸利率優惠,就有曲解房貸新政之嫌疑。如果差異化住房信貸政策一股腦將髒水和孩子一起倒掉,在執行樓市新政上就出現了偏差。
一定要准確執行樓市新政,不折不扣、不偏不倚實行更為嚴格的差異化住房信貸政策,而不是厚此薄彼、移花接木、將重拳打偏。(作者餘豐慧)
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