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近年來,隨著房價飆昇,部分市民選擇在城市近郊買房,但我國有關法律法規規定,禁止城鎮居民購買宅基地上的農村房屋,市民馬文就因為購買了宅基地上的房子成了被告。
買農村房十多年後被告馬文沒有子女,名下也沒有房產。1994年,他花兩萬多元購買了本市郊區村民劉志的一套住房,雙方簽訂了房屋買賣合同,但是房屋並未過戶。此後馬文一直居住在此,靠吃低保度日,沒想到住了十幾年,卻被劉志告上了法庭。
原來,房屋買賣後一直沒有過戶,而劉志家人口增加需要住房,村委會以劉志有兩套住房為由不予撥給土地。劉志認為,馬文是城鎮戶口,現行法規不准城鎮居民購買農村住房,十多年前的房屋買賣無效,兩人協調不成只得打起官司。
合同無效原告訴求被駁東麗區法院認為,此案中馬文取得了買賣房屋的所有權,但未取得須經政府審批許可的宅基地使用權。農村房屋買賣中必然涉及宅基地使用權主體的變更,國務院辦公廳國辦發[1999]第39號《關於加強土地轉讓管理嚴格土地炒賣的通知》、國務院2004年《關於深化改革嚴格土地管理的決定》、國土資源部2004年《關於加強農村宅基地管理的意見》中均明確『宅基地使用權的取得人應當是取得農村集體經濟組織成員資格的人,嚴禁城鎮居民購買宅基地上的農村房屋』。馬文是城鎮居民,劉志是村民,宅基地屬於村集體所有。馬文的買房行為違反了有關禁止性規定,雙方買賣房屋的行為應屬無效。但法院不能為劉志故意毀約行為張目,應尊重被告於1994年買房的事實,規范當事人交易行為,兼顧誠實信用,維護社會的和諧穩定。因此,法院駁回了劉志的訴求。劉志不服向市二中院提起上訴,再次被駁回。(文中人均為化名)
- 說法 農村土地集體所有 小產權房買賣無效審理此案的法官指出,農村宅基地使用權須經土地主管部門審批取得,也就是說,公權審查用地人村民身份性所要求的法定用地條件,符合條件者纔能取得宅基地使用權;農村房屋雖然作為私有財產可由房主享有所有權,進行自由處分,但是基於不動產的關聯性,房屋權利受制於宅基地權利,農村房屋買賣涉及宅基地的轉讓,其效力也取決於能否經政府審批許可從而使受讓方取得宅基地使用權。國家有關法律禁止城鎮人口對農村小產權房的交易。依據《合同法》第五十二條的規定應認定劉志、馬文的買賣合同無效,馬文如果主張返還價款,應由劉志返還並賠償馬文損失。此案較好地解決了當前農村非集體經濟組織成員及城鎮人口購買農村農民住房引發的糾紛問題,對社會穩定和諧有利。農村城鎮化過程中此類糾紛還會出現,可以通過給付買房人房屋價款或還遷房的方式解決,而農村土地集體所有的性質不會改變。
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