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5月2日,北京房地產交易管理網透露,4月中旬新國十條出臺後,北京共有8個項目推出新的預售房,共2377套新房上市預售,截止到27日,僅售出1套。業內人士表示,北京樓市呈現出這種狀態的主要原因是,4月北京相繼出臺各類樓市新政。北京4月房屋銷售呈現出,上半月還延續3月的火爆持續上漲,而到了下半月,隨著一系列政策出臺,市場急劇下行的狀況。
無論是新盤還是二手房,4月的北京樓市經歷了過山車行情。上半月還延續3月的火爆持續上漲,而到了下半月,隨著一系列政策出臺,市場急劇下行。北京如此,上海、深圳、杭州等一線城市也大體相當。這都得益於近期一系列調控樓價的重拳出擊,以及各地與之配套的新政執行細則,讓曾經高歌猛進的樓價漲幅開始趨緩,『量縮價滯』成為當前樓市的『標准樣式』。
仔細觀察各地的樓市新政行動,我們就會發現敲打房地產的動作是越來越大:不僅涉及土地、金融、稅收、開發報建等房地產開發的各個環節。可想而知,這麼強的政策壓下來,猶如冰水澆頭,房地產市場當然會哆嗦一下。不過,『哆嗦』之後,樓市會否下行?還是出現像以前那樣的新一輪『報復性反彈』,還很難說。
被稱為『任大炮』的任志強最近寫了一份萬言書。他針鋒相對地說,用行政措施遏制的房價、遏制需求而產生的銷售下降並非是市場的正常供求產生的信號作用。如果這個問題沒有得到真正解決,未來如果消費出現『報復性反彈』,被壓制的需求再一次釋放時,或面臨著供求嚴重失衡的局面。
盡管坊間對任志強的許多理論爭議很大,有人甚至稱『任志強的萬言書是開發商謝幕前的高音』,但任志強的觀點並非沒有道理。由於此次調控力度可能過猛,可能錯殺了部分改善型的有效需求,而且開發商、投資人受傷不說,銀行同樣面臨壞賬風險,甚至有影響經濟增速的問題。
眾所周知,國內房地產作為重要產業,有直接聯系的產業多達60多個。可以想象,如果房地產市場崩盤,金融系統也將隨之崩潰,居民財富一般將付之東流。退一步說,即使房地產業大面積凋敝,對相關產業也會有很大影響。例如農民工就業,鋼材、建築材料等相關產業需求都會受到影響。
西方經濟學有一種說法,被政府操控的市場是最有價值的市場,因為政府深陷其中。房地產是捆綁經濟並不奇怪,不是中國的房地產是捆綁經濟,是全球的所有的先進經濟體的房地產都是捆綁經濟,房地產一定要捆綁經濟。從前兩年美國發生的房貸危機來看,房地產影響的幾乎是全局的,因為它是非常重要的一個行業。
中國指數研究院對全國70個城市土地出讓金一項調查顯示,2009年,國內70個大中城市土地出讓金共計10836億元,比2008年增加140%。杭州以1200億元的土地出讓金位居全國各大城市榜首。在該市的地方財政總收入中,土地出讓金的比重佔一半左右。這說明,『賣地』已經成為地方政府財政收入的主要支柱。當地方政府的財政收入被地價和樓價『綁架』了以後,指望他們十分堅決地執行上面的政策顯然是不太現實。因為他們打壓樓市,實際上就是在斷自己的『財路』。
事實上,現在出臺的樓市調控政策,只是一個短期行為,不過是頭痛醫頭、腳痛醫腳的應急之舉,其政策效力也許持續3個月,但最多不會超過6個月。而且在樓市新政中,許多內容都需要地方政府及相關部門的後續配套細則出臺,纔能得到執行,例如確定土地供給面積與結構、對二套房的認定以及規定二套房以上的購房貸款的首付比例等。
由此可見,即使出臺再多的抑制樓市政策也不會取得實質性的進展,當前樓價急跌只是一種表面現象。回顧2007至2009年,中國樓市『兩興一衰』的跌宕起伏,我們就會發現,地方政府是不會長期或持續抑制樓市的。說白了,即使樓價現在被打壓下去了,在短期內地方政府的財政收入受到一定影響,但等時機成熟了,地方政府又會出臺相關政策拯救樓市,不信,我們拭目以待。 (邱林)
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