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國務院法制辦財政金融司副司長季懷銀日前表示,開征住房保有環節的稅收,是保證住房市場健康發展的治本之策,早開征比晚開征好。同一天,財政部財科所所長賈康表示,在我國征收物業稅非常必要,現階段是推出物業稅的可操作時機。兩人的言論引發了市場對住房保有稅有望開征的猜測。
住房保有稅,在目前的市場環境下近似物業稅,唯一的區別在於,物業稅作為基本稅種,需要立法等多項工作的配合,又受制於目前房屋和土地分離的物權矛盾,開征需要漫長的『預熱期』;而住房保有稅作為現有稅種則可隨時披掛上陣。所以,住房保有稅的預熱,表明有關部門正試圖繞開較為復雜的立法過程,利用現有稅種和機制達到樓市調控的目的。
開征住房保有稅有利於解決現行房地產稅收制度存在的計稅依據不合理問題,能進一步厘清稅費關系,促進房地產市場的健康發展。然而從目前我國的財政稅收體制來看,開征住房保有稅面臨的問題還很多。
首先是起征點的確定。住房保有稅的征收方式,一種是依量計征,一種是依價計征。依價計征將導致地域、地區之間的差距難以平衡,因此,多數人傾向於以量計征。以量計征,按照坊間流傳的人均30平方來看,起征點有點偏低,我國的人均住宅面積是27平方米多,很大一部分人要劃入圈內。而按照國際慣例,需要繳納高額住宅保有稅的人群應該不超過10%。同時,還存在一個問題:假如首套房達不到起征點,二套房是否征收?只征超出部分還是征全部?起征點確定不好,容易出現交多了傷民,交少了起不到調控作用的問題。
其次是稅率的確立。從國外的通行做法來看,物業稅一般是房產評估價的1%左右。以我國目前的樓市現狀,這樣的稅率也是一個兩難的選擇題??稅率過高,會誤傷真正的住房需求;稅率不高的話,在目前的房價語境下,很難真正擋住投資和投機者的購房步伐。在上漲態勢中,一周的增幅或許就可以抵消住房保有稅的稅款。
第三是稅種的橫向協調。隨著改革的推進,房地產市場應該逐步向『輕交易,重保有』的趨勢發展。但目前的現實是流通環節稅收最重,保有環節最輕。隨著保有稅的征收,流通環節的稅收應當逐步減少,否則容易出現稅收不公,影響整個房地產市場的健康發展。
第四,還要兼顧縱向的稅收公平。住房保有稅征稅的目的不僅在於抑制房價,更要著眼於改革過於依賴土地收入的發展模式。但這對地方財政收入會造成較大影響,當前『賣地收入』佔地方財政收入20-50%,有的甚至更高。如何處理這部分收入的補償和轉移,更是開征住保稅必須考慮的問題。(張瑞東)
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