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2009年房地產銷售火熱,開發商『不差錢』,不會主動降價銷售。
??潘石屹
如果在出臺一系列政策後房價還控制不住,政府必然還會想其他辦法,直至房地產市場調控到位。
??任志強
5月5日,經歷一場暴雨洗禮的北京仍讓人感覺些許悶熱。在北京黃金地段的東二環銀河SOHO地產論壇現場,卻座無虛席,即使是會場的過道,都站滿了人。國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松、SOHO中國董事長潘石屹、華遠地產董事長任志強等專家、地產大腕正就此輪房地產調控展開激烈交鋒,而一雙雙或疑惑、或熱切、或疲憊的目光,正迫切希望從中獲得一些對後市的判斷。
調控措施仍將繼續推出對於有史以來最為嚴厲的本輪調控,上述業界大腕和專家分歧多於共識。但對『此輪房地產調控不達目的將絕不會罷休』的看法,卻是基本一致。
記者注意到,雖然目前一線城市住房成交量集體大跌,但是房價的調整卻是步伐不一,有些城市的某些區域仍『屹立不倒』,房地產市場遠未回歸正常。
對此,任志強直言不諱地表示,中央政府已經多次表態,要遏制部分城市房價過快上漲,如果在出臺一系列政策後房價還控制不住,政府必然還會想其他辦法,直至房地產市場調控到位。
巴曙松分析認為,從各方面情況來看,金融信貸政策已步入回歸常態的通道之中,不僅僅是針對房地產業的信貸政策在回歸,包括對銀行、地方政府的信貸要求都在收緊。
『未來還有一些房地產政策將出臺並實施。』潘石屹表示,包括房產稅收、商品房銷售預收款以及開發商貸款等幾個環節,都可能有相應政策出臺。特別是後兩個環節,將對房地產開發商的現金流造成很大影響。
對於調控何時收手,幾位大腕卻各執一詞。任志強認為,從歷史經驗來看,調控政策沒有超過一年的。潘石屹從土地供需角度分析認為,房地產開發周期在2年左右,因此至少要到2012年市場纔能達到新的平衡。
『只有房價回到合理區間,調控政策纔會收手。』中原地產華北區域董事總經理李文傑說,但是他卻沒給出合理區間的具體范圍。不過,李文傑預計,北京的『一個家庭只能新購一套商品房』的限購令會以一年為期限。任志強則認為,北京的『限購令』,在其他城市推廣的可能性不大。
會否產生連鎖反應樓市調控會否產生連鎖反應?銀行是否會受到衝擊?開發商會遭遇困境嗎?對這些問題,上述專家和業界大腕分歧仍很多。
『很多人都以為這次國家出臺的嚴厲政策只是針對房地產界以及飛漲的房價,而事實上,銀行業所受到的衝擊更大。』巴曙松說,『只不過銀行業的組織紀律性更強,沒有人會因為受到影響就大發感慨。房地產界只是此次調控的一部分而已,因為房地產受到大家太多關注,所以感覺更明顯。』
潘石屹則認為,『受這次樓市新政影響最大的是地方政府。』他分析指出,過去一年,許多地方政府從銀行貸款進行土地拆遷,而新政出臺後開發商『搶地』熱情會迅速降下來,未來一定會出現土地流拍現象,對地方政府的資金將構成很大壓力。另一方面,2009年房地產銷售火熱,開發商『不差錢』,不會主動降價銷售。
李文傑則認為,下半年房價下降已經成為共識,預計今年開發商將難以完成全年銷售額。他直言,從已經公布財報的上市房企來看,一季度幾乎完成了全年銷售計劃額的一半,但剩下的三個季度預計很難完成剩下的一半,由此開發商拿地熱情將很快降溫。
任志強進一步分析認為,如果調控政策持續下去,開發商賣不出去房子,就沒有錢拿地,不但將導致住房供應量下降,還會涉及鋼鐵、水泥乃至經濟增長預期,並可能造成股市大跌。
對此,巴曙松則認為,資本市場關注的是『保障性住房建設投資能彌補商品房投資的程度』,以及退出房產投資資金的流向。其言外之意是,如果保障性住房投資跟進,並不會對整個經濟和相關產業有大的衝擊,相反,退出去的炒房資金,可能會流向資本市場,對股市或有利。
房產稅更具可操作性對於房地產稅收政策調整,任志強認為,物業稅近期不會出臺。潘石屹也認同這一看法,並預測政府可能會以房產稅的方式進行征收。
任志強表示,『討論物業稅根本沒有必要。』他認為,中央政府只是說『要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策』,並沒說要馬上出臺物業稅,『現在還在研究,出臺還早著呢。』
對此,潘石屹也表示,物業稅大家討論了許多年,也空轉了許多年,但從目前來看,出臺的可能性並不大。但是,『有可能會以房產稅的方式進行征收。目前寫字樓和商業用房在出租過程中是按綜合稅率征收的,其中就包括房產稅。再征收房產稅主要是針對住宅,至於住宅怎麼收房產稅?會不會從第二套房子開始征收呢?目前還都只是猜想。』潘石屹說。
事實上,早在今年兩會前夕記者便獲悉,有關權威研究部門建議今年應該深化稅制改革,即包括完善房產稅計稅依據等事項。
據了解,房產稅並非新稅種,從實施進度來看,房產稅更具可操作性。即,只要國務院批准,對1986年頒布的《房地產稅暫行條例》進行修改,將居民住宅納入征稅范圍即可。 (於祥明)
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