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簡要內容:李景國等專家認為,地方政府和官員往往願意低價或免費供應工業用地,而另一方面卻對住房用地采取控制的態度。更有甚者,一些地方政府大規模儲備囤積土地,或者利用政府關聯企業進入土地市場高價拍地,使得房地產價格的增長超過預期。 |
『現在,房地產快到沸點了。』昨天,當社科文獻出版社社長謝壽光引出這樣的話題時,臺下坐滿了來自政界和學界的業內人士,當然還有早早搶佔座位的媒體記者。這是《房地產藍皮書》發布會的現場,人們試圖借著一本書的發布,探討時下最熱門的話題:房和地。
發端於4月中旬的這一輪樓市調控政策,已經被媒體和網民們稱為『史上最猛新政』。以控制房貸、打擊投機為主要手段,輔之以增加土地供應、加速保障性住房建設的這套樓市調控組合拳,試圖為高燒的樓市降溫。與中央調控政策相配套的各地的實施細則正在陸續出臺。就在昨天,北京宣布,公積金購二套房首付提至五成,第三套房暫停放貸。
自新政出臺以來,一些地方在『五一』小長假期間已經出現了樓市遇冷局面,但最終能否實現樓市的有效軟著陸依然還是專家們辯論的話題,特別是一些地方還在靠土地財政生存的背景下,樓市高溫能否撤火亦還是未知數。
僅對需方動乾戈樓市難『消停』在昨天的發布會上,中國土地勘測規劃院地價所所長趙松說,房地產牽涉方方面面,個中問題重大而又盤根錯節,要實現平穩解決,既需靈活相繼的現時政策,又需長期制度的完善、變革。否則,頭痛醫頭、腳痛醫腳式的救火應急,既勞神費力,也效果難彰。
在治本之策這個問題上,土地無疑是各方關注的焦點,畢竟沒有面粉就沒有面包,另外,在中國,與房子相比,土地問題牽涉的層面更復雜。中國社科院管理研究所土地與房地產研究室主任李景國認為,沒有合理的城市建設供地制度,樓市難以真正『消停』。也有研究者指出,在土地及相關利益未觸動的情況下,僅僅在需求方大動乾戈,並不能對樓市有個徹底的清算,也不能矯正過往的扭曲。
在我國,土地名義上是國家所有,但是一級土地市場卻為地方政府管理。根據全國城市地價監測組的報告,2009年,全國地價水平值商業用地最高,為4712元/平方米;居住用地次之,為3824元/平方米;工業用地最低,僅為597元/平方米。如此大的區別,『跟政府的GDP偏好和土地財政偏好』大有關系。
李景國等專家認為,地方政府和官員往往願意低價或免費供應工業用地,而另一方面卻對住房用地采取控制的態度。這樣的安排使得城市土地擴張進程中,居住用地乃至住房供給地增長遠遠落後於就業崗位增長,最終導致城市房地產市場中土地長期供不應求的局面,進而造成城市化的進程中,地價、房價過快增長。
更有甚者,一些地方政府大規模儲備囤積土地,或者利用政府關聯企業進入土地市場高價拍地,使得房地產價格的增長超過預期。
因此,李景國等建議,有必要建立與城市擴張(或總建設用地增長)掛鉤的城市居住用地供給制度,各城市應依據年度建設用地增長總規模,確定相應的住房用地年度供給計劃規模,國家對各城市住房用地供給計劃規模完成情況核查,對未完成年度住房用地供給計劃規模的城市,凍結下一年度全部建設用地指標審批。
城市化資金『缺口』中國社科院經濟研究所付敏傑博士告訴記者,與許多國家不同,中國的城市化和工業化幾乎是分步進行的。直到改革開放後,城市化纔真正成為推動經濟增長的動力之一。
在改革開放以前,中國選擇了趕超的重工業發展之路。為了最快速地提昇工業比重,政府實行了嚴格的戶籍管理制度,控制人口的流動以限制城市規模的擴展。在這樣的取捨下,資源價格長期被扭曲,廉價的土地供應、資本稅收上的減免和豐富的勞動力資源所帶來的低成本,造就了高速、粗放並存的中國『低價工業化增長模式』。然而,它的弊端在十數年後逐漸暴露。難以持續的資源、環境消耗,巨大的分配收入差距形成的社會壓力,促使政府宏觀政策的內生變化。新一代領導人強調經濟發展的和諧性、可持續性和對民生的更多關照。
快速的城市化階段在改革開放後很快到來。除了人口流動管理的破冰外,財政分配的傾向也在印證著這些變化:2006年,財政用於教科文衛、社會保障等的支出接近60%,用於經濟建設的資金下降到26%多。『追求增長為王』的建設型財政逐步退出歷史舞臺,以民生為重的公共財政的特征越來越明顯。為福利而競爭成為衡量地方官員業績的標尺。』付敏傑稱。
問題是,和工業化相比,強調社會福利的城市化面臨高昂的要素成本,不僅要搭橋、修路、建房,還要綠化、淨化、美化,改善教育、醫療和社保等等。如上海世博會的口號,『城市,讓生活更美好』,但是美好的一切都要求更多的財政支出。錢從哪裡來恰恰成了地方政府最頭疼的事。
1994年分稅制實施後,中央政府的稅源豐厚、廣大,地方政府所佔比例卻日漸縮小。雖然在最初時候,通過轉移支付等方式,矛盾並沒有突出顯現,但是在福利擴張的年代卻無可避免。數據顯示,2006年,地方財政自給率僅為62%,缺口高達1.5萬億。『這種等老天下雨的狀態顯然不能和地方官員的雄心相稱,他們迫切也必須尋求新的融資方式,以求得在競爭中勝出。現在看來,這個方式就是賣地。』中國社科院經濟研究所副所長張平對記者說。(據《中國青年報》報道董偉)
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