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目前的調控和樓市走向大家都是有目共睹,任志強也首次承認房價將不得不降。恆大地產項目以15%的折扣拉開了這輪的房價大戰序幕。
中央政府的調控可以說是雄心勃勃,人們也寄予了很大希望。看得出來短期的房價下降不是中央調控的目標,老百姓也都希望有一個穩定安靜的家。因此說這次調控其實並不准確,因為怎麼看這次的動作都像是制度創新,像是1998年房改之後的又一次房改。
我們對這次的創新充滿希望,但是創新也觸動了一些階層的利益,自然就遭遇這些人的反抗。最近在樓市剛剛開始進下跌通道的時候,來自開發商方面的一股逆流又湧動起來。
多數開發商認為,此輪新政目的是遏制炒房和放緩瘋漲的房價;大量剛性需求及改善型需求將支橕北京樓市走穩,房價降幅不會很大。不少開發商表示,政府意圖很明顯,無論是遏制還是堅決遏制,針對的都是『部分城市房價快速上漲』,並不是一定要房價下降。
一、一種說法是,此前也出臺了若乾個樓市調控政策,哪個政策超過一年了?『遏制過快上漲不等於是讓房價大幅下跌。』現在遏制過快上漲的政策是有前提的。當房價已經不再過快上漲的時候,政策也可能會取消。
二、由於房地產業近十年來的發展,每時每刻都受到政策的制約。不僅是開發商,連購房人對政策也有了一定的免疫能力。土地成本如今這一比例達到了65%。尤其是去年拿地的房地產企業。超高的成本限制了這些地王項目的降價空間。沒有泡沫也就沒有好啤酒,作為國家的支柱型產業,一個房地產行業可以帶動七十幾個行業,包括鋼鐵、水泥、家電等等,所以它對GDP的貢獻非常之大。
三、新政策確實會對炒房客有一定的抑制作用。不過,這對推昇房價的主要因素??供求關系並不會帶來根本性變化,短期內拐點不可能出現。土地供應不可能無限度擴大,尤其是一線城市的用地供應難題不容忽視。一旦需求和投資被過度限制,房地產企業很可能會重新上演2008年不投資、不開工,土地賣不出去,市場供應萎縮的情形,而一旦政策『松閘』,反而會再度引發類似2009年下半年樓市暴漲的局面。
四、在售房源很少,特別是五環內,很可能出現的情況是你拿著錢卻買不了房,一是價錢太貴,二是根本買不著。在資金允許的情況下,還是應該將視線放在四環以內的房子上。CED東擴以內的房子,如果要買,還是早買。
五、雖然國家近年來一直在出臺政策遏制房價過快上漲,但每次政策觀望期過後,京城房價仍舊一路飛跑。上周有人表示,不出下周末,房市就能轉暖,扛過政策觀望期就萬事大吉。他認為,國家調控政策不是要把房價一棒子打到谷底,而是希望房價不能漲得太猛,保持一個穩步上昇的趨勢。
六、三環以內現在房價大概在4萬~7萬元/平方米,遠遠低於上海核心區域12萬~15萬元/平方米,香港20萬~30萬元/平方米的價格水平。長期來看,京城房價還會上漲,只是漲到一個大部分客戶都承受不了的高度時,價格會暫時停下來「歇一歇」,然後再繼續漲。
七、全市去年竣工的商品房大約在12萬~15萬套,大概需要40年時間纔能滿足全市每戶家庭的基本購房需求,供應量嚴重不足。北京房市消費的主力不是炒房者。某項目一套商品房總房價就在500萬元。炒家即便買走其中一個單元,也不足以影響整個小區的房價。
八、沒有從根本上解決土地財政、房地產開發成本不斷上漲、市場供應量嚴重不足等關鍵性問題,房價經過政策調整適應期後,可能出現「報復性」上漲。
九、這次調控政策『比較准』,鎖定的是投資投機型購房。但是由於剛性需求包括改善型需求的大量存在,加上在通脹預期下的保值需求,樓盤走穩依然有足夠的支橕力量。定價權在開發商手裡,開發商手裡不缺錢,不會有太大的降價動力。
十、2009年以來,受益於樓市回暖,開發商自有資金充裕,本身依然沒有降價動力。所以,面對調控新政,不少開發商會選擇『按兵不動』來支橕現行房價,一旦降價,不排除加劇購房人觀望心理的可能,反而讓開發商更被動。(馬躍成)
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