中國網?濱海高新訊 據《光明日報》報道，在國家一系列調控房地產市場的政策組合拳作用下，樓市近期迎來國際金融危機爆發後久違的回調：成交量迅速下降，上市新盤開始打折，投資客集中拋售，市場觀望氣氛濃厚，價格也蠢蠢下移，人們不禁要問??房價：拐點又到了嗎？

主持人：本報記者　溫源

嘉　賓：中國社科院金融所房地產金融研究中心副主任 尹中立

中央財經大學管理科學與工程學院副院長 李文斌

上海證券地產行業分析員 沈莉

重拳力度前所未有

背景：一場抑制房價過快上漲的攻堅戰正在全國打響。從4月14日國務院常務會議出臺4項調控房地產措施,到17日國務院提出10項措施遏制部分城市房價過快上漲；各地、各部門的細化政策隨即接踵而至：4月30日，北京率先出臺『京十二條』，力度之大前所未有；5月2日，央行第三次上調存款准備金率，銀根再次面臨收緊之勢；從5月5日開始，北京購買第三套房的家庭將無法申請到公積金貸款……

記者：市場普遍認為，這一系列政策組合拳堪稱近年來房地產調控手段中最嚴厲的一次，它的厲害之處在哪？

沈莉：為應對金融危機，2009年我國的貨幣信貸投放較快，數量巨大，助推了房地產市場的火爆和價格的持續上漲。從房價歷史周期看，許多城市尤其是部分一、二線城市的房價收入比已經超過歷史高位的上限20%到30%的狀態。這種情況不僅老百姓無法承受，對致力於推進房地產市場健康發展的政府來說也是不能容忍的。

與2007年出臺的房地產調控政策相比，此次調控提出二套房首付不得低於50%，貸款利率不得低於基准利率的1.1倍，這個調控基調與2007年差不多；更嚴厲的是第二、第三項措施，即暫發三套房貸和對異地信貸的控制，這對抑制投資和投機型住房需求的作用是相當大的。

尹中立：此次房產調控組合拳，政策的連續性是一以貫之的。應該看到，從2005年以來的各項房地產調控政策更多著力點都放在信貸或稅收上，而此次調控則幾乎動用了所有的政策工具，力度之大前所未有。

李文斌：這次房產新政主要有四個特點，一是提高買房門檻，如提高首付比例；二是提高買房成本，如提高貸款利率；三是擴大供給，2010年全國住房建設用地擬達到18.5萬傾，同比增幅135%；四是推行問責機制。這些措施針對性強，涉及面廣，顯示政策調控的意願和決心相當明確，應該會取到預期的效果。

房價拐點是否來臨

背景：調控政策出臺後半個月內，前期暴漲的一線城市房屋成交量應聲回落。『五一』假期原本是樓市銷售的傳統旺季，今年卻明顯遇冷。北京『五一』三天商品住宅現房簽約量為7套，同比下降96%；廣州全市住宅假期銷售僅為178套,比平時正常成交低了一半。上海『五一假日樓市』展覽會成交量也明顯萎縮，觀望情緒濃厚。與此同時，投資者預期開始轉向，京、深、滬等地出現投資客集中拋盤的景況，二手房源登記量激增。

記者：這些現象足以說明市場正在對政策做出反應。那麼，是否意味著房價的拐點已經出現抑或只是短期現象？未來房價走勢又該如何判斷？

沈莉：按照正常的邏輯，當前樓市受衝擊的力度是相當大的，如果政府和銀行能夠將這個調控措施嚴格地執行下去，調控基調不變的話，那麼應該堅持房價拐點到來的判斷。因為左右房價走向的最本質因素，一是收緊信貸；二是抑制需求。從這個角度看，這次調控應該會收到實質性效果。需要提醒的是，拐點論還要建立在未來人民幣昇值預期穩定和歐美等外圍市場穩定的基礎止。

不過，出現房價大幅下跌的可能性也不大，那對行業和經濟發展都是非常不利的。政府調控樓市的目的是使房價達到平穩理性的回歸。

尹中立：此次房產調控政策必須達到預期目標，別無退路。對此前市場呼聲較高的『物業稅』或房產稅，本次調控並未有實質性涉及，只是要求『發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策』。我認為，這麼做的目的是保留稅收這一工具，給市場以警示的同時給政策留下騰挪空間。如果調控沒有達到預期效果，接下來無疑會出臺更嚴厲的調控政策。

對於房價的走勢，市場有自己的運行規律，政策並不能控制房價下跌的速度和幅度。是否會形成拐點，以及是短期還是長期拐點，都需要時間來觀察。從一般價格波動的過程看，政策初期房價往往下降較快，此後速度逐漸趨穩。

　　李文斌：從一個房五個人看到現在無人看房，從開發商捂盤到如今爭相拋盤，種種跡象表明，價格下降已經是大勢所趨。估計前期漲幅過大的一線城市房價下降10%到20%是沒問題的。但是，我們還是要認真審視市場的需求，因為真正決定價格的是供需關系，之前房產投機日盛也是看到市場供不應求的現實，因此必須從加強供應上下功夫，要加強保障房的供應，也要加強土地的供應，從而達到穩定房價的目標。

對中國來說，土地供應面臨兩難困境，一方面18億畝的耕地紅線要守住；另一方面，我國正處於加速城市化的階段，城市發展用地不足，這也是形成房價上漲預期的重要因素。破解這一矛盾需要進行相應的土地制度改革使之達到供需平衡，既要保護耕地，又要保障必要的城市發展用地。調研中發現，佔用耕地資源最多的不在城市，而在農村。目前我國宅基地使用效率較低，又無法通過市場化手段轉化成城市發展用地。目前，重慶、浙江的一些地方正在進行試點，通過機制創新來解決這個問題。

功夫用在市場之外

記者：此前有人認為，房產調控之所以沒有更早出臺，是因為擔心影響經濟復蘇進程。那麼新政對房地產行業，對經濟增長會有什麼樣的影響？會否象不少人預言的那樣，一旦房價回落影響到經濟增長，這些政策的執行力度就會作出相應的調整？

尹中立：如果顧及經濟發展速度而使房地產調控中途停止的話，將不僅使中國經濟結構調整的目標不會實現，而且使中國轉變經濟增長方式的努力前功盡棄。不能用短期眼光來看待房地產新政，應該從經濟結構調整的高度，從經濟全局的高度認識如今的房地產調控。

在住房市場化改革及房價不斷上漲過程中，房地產事實上充當了社會財富再分配的載體。居民通過購買住房的方式將自己的財富轉移到開發商手裡，而開發商通過購買土地和上繳稅收的方式將來自居民的部分財富轉移給地方政府。地方政府和企業是房地產價格上漲的受益者；而居民財富相對下降，抑制了消費以及內需的增長。

李文斌：不能因為保GDP而置房價於危險的境地，那樣做的結果只能是房產泡沫越吹越大，一旦泡沫破滅，會對經濟發展產生更大的負面影響。與其等到事後挽救，不如事前防患，爭取主動性。

記者：有調研表明，購房中用於投資的佔比高達一半以上。這麼多人願意投資房產除了預期的原因，是否有當前居民投資渠道不足的因素？

李文斌：的確是這樣，不只居民，很多企業也是苦於找不到好的投資品種，擴大再生產又往往形成產能過剩轉而投資房地產。數據表明，我國住宅用地的價格是工業用地價格的10倍左右，而一般國外這個比例只是高出10%到20%。這裡涉及到一個城市經營之道的問題。為了爭奪工業或制造業項目，或者說是招商引資，地方政府往往競相壓低土地價格，出現了工業用地價格的惡性競爭，土地要素配置失衡，城市更多的土地被工業用地佔據，住宅用地下降，進而帶來制造業產能過剩，以及房價上漲。中國的房價問題不只是市場的問題，也是多種政策、制度共同作用的結果，要根本解決還需把眼睛放到房地產市場之外，厘清與之相關的一系列問題。

樓市風向標

◆北京暫停購買第三套房公積金貸款

自5月5日起，北京市公積金貸款購買二套房首付將提昇至五成，公積金購第三套房將暫停發放貸款。今後北京進行公積金貸款初審的客戶需以家庭為單位計算貸款套數，90平方米以上的，貸款比例為七成；90平方米以下，貸款比例為八成；第二套貸款比例為五成；取消第三套房貸款。關於二套房、三套房認定標准，暫時仍『以貸計算』。

◆同一購房家庭只能新購一套商品住房

北京市政府4月30日要求商業銀行對第三套及以上住房和不能提供1年以上北京市納稅證明或社會保險繳納證明的非北京市居民，暫停發放購房貸款，且自政策發布之日起，同一購房家庭只能新購買一套商品住房。

◆銀行不得給存在土地閑置的房地產開發企業發放貸款

對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款。加強商品房預售監管管理。對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目，要在3日內一次性公開全部銷售房源，並嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。

◆恆大地產全國樓盤8.5折銷售

5月5日，恆大地產宣布在全國約40個樓盤同時推出8.5折促銷讓利活動。這是新一輪樓市調控背景下，第一個擎起降價大旗的大型房地產開發企業。恆大地產解釋此舉是為了加大力度促銷，快速回籠資金，擴大市場佔有率，為今後的行業並購及市場整合做准備。