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中國網?濱海高新訊繼去年年底密集出臺房地產調控政策以來,今年1月10日中央再出『國十一條』。北京市在2月23日和4月30日,分別出臺京版『國十一條』和『國十二條』,堅決執行國務院有關政策。其中,京版『國十二條』明確提出,從今年5月1日起,一個家庭只能再買一套商品房。此政策一出,市場反應巨大,部分業內人士紛紛表示,北京房價將至少下降30%。
很多購房人開始觀望的同時,針對新政中的部分內容具體該如何理解和執行,提出了疑問。為此,記者采訪了相關部門,對其中的一些熱點問題予以解答。
A 相關規定自5月1日起,暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。
疑問:如果一個家庭已新購一套已購公房,那麼他們是否可以另購買一套商品房?回復:該政策針對購買已購公房的需要區分對待。一種情況是,個人通過中介或自己購買了一套二手房,這個二手房之前屬於已購公房,那麼這種情況下,就只能按照新政的要求,在新政調整前,只能購買這一套房。另一種情況是,在新政期間,通過單位分配購買了公房,那麼這屬於福利范圍,可以在此套房的基礎上,購買一套商品房。
疑問:購買政策性住房後是否還可以再購一套房?回復:廉租房和經適房都是保障性住房。租賃廉租房的人群都是低保戶,如果有能力購買新房的,按規定須退出廉租范疇。因此,一旦查出廉租戶購買商品房的情況,一定會按規定要求其退出。
目前,北京已經明確要求,年滿5年的經適房轉為商品房的也算此次限購的商品房范圍。即辦理『經轉商』後,就不能再購新房。另外,經適房屬於保障房范圍,就是為中低收入家庭建設的,如果能買得起商品房就不應該有條件購買經適房。限價房則屬於政策性住房,也有政府的補貼。和經適房相同的是,限價房也有對家庭收入有限定,在限定標准范圍內,有購買商品房的能力的可能性不大。而且限價房也稱為限價商品房,那麼無論是購買二手限價房還是新政內購買一手限價房,都不能再購買第二套房。
疑問:此次新政有5月1日的時間節點限制。那麼這個時間節點是按購房合同算,還是按交款時間算,或是按拿到產權證時間算?回復:按簽合同日期計算。也就是說,簽訂合同日期在今年5月1日以前,所購房不計入限購房范圍。購房人如果還想購房,還可以以家庭為單位購一套房。如果合同簽約日期是5月1日及以後,那麼這套房就算是被限購的住房,在該規定調整前不能再購新房。
疑問:騙購房後有什麼結果?回復:按照購房的程序,無論是新房還是二手房,都需要先簽訂購房合同,再進行網簽程序。因此,一旦騙購被銀行發現,銀行將不予貸款,那麼購房者必須按購房合同履行違約責任,一般條款是支付購房全款的20%至30%。另外,如果在銀行放貸後被發現,不但要履行購房合同的違約責任,還要履行貸款合同的違約責任。最後,如果是在取得貸款後被發現,那麼房屋主管部門不予發放房產證。
按照辦證周期,新房房產證辦理需要兩年時間,在這期間都有被發現騙購的可能。
B 相關規定二套房認定采取『認房不認貸』的方式。本市將實現各系統的聯網督查。
疑問:針對二套房的認定,是否已經實現房屋權屬系統、銀行系統、民政系統等部門的聯網共查?回復:目前北京房屋權屬交易系統已經建立,而且非常先進。近期,該系統將與各家銀行實現聯網,銀行不僅能通過自己的系統查到貸款購房的信息,也能登錄權屬交易系統查到全款購房人的信息。與此同時,民政部門的信息正在建立和完善,今後也將實現聯網。購房人家庭成員信息及擁有房產的記錄將一目了然。
C 相關規定認定『一個家庭』的標准時,一對父母加一個未成年孩子視為一個家庭,限購一套房。父母和一個成年孩子的,成年孩子和父母可分別認定為一個家庭,可分別購買一套房。
疑問:孩子正在上大學,家長希望能給他買房以備結婚,但是孩子還未上班,沒有繳納過公積金。那麼是否可以以孩子名義買房,用家長的公積金申請貸款?這種情況是否影響父母再購房?回復:公積金利率相比商貸低很多,因此很多人更願意采用公積金購房。上述情況下,父母可以用自己的公積金貸款給孩子買房。但是購房後,這個家庭不能再購新房。也就是說,在這種情況下,父母和成年孩子就是以一個家庭購房了,成年孩子或父母不能再以另一個家庭名義購房。
D 相關規定要求商業銀行根據風險狀況,暫停對購買第三套及以上住房,以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民發放貸款。
疑問:非本市在京生意人無相關證明是否可買房?很多人在北京做生意,沒有1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明,對購房有何影響?回復:現在很多在京做生意的非本市人的確沒有建立和繳納各種保險,但按規定應該有納稅證明。如果這兩樣都沒有,就肯定不能獲得貸款。這條規定說得很清楚,沒有以上的證明,就不能獲得購房的貸款,但並沒有要求不能在北京購房,只是需要全款購房。但同時,也要執行限購一套房的規定。
E 延伸此次京版『國十二條』中並未對境外人士在京購房問題明確說明。
疑問:境外人士在京購房政策是否發生變化?回復:在今年2月24日,北京出臺的京版『國十一條』中,已經明確要求針對境外人士在京購房,必須嚴格執行《關於規范境外機構和境外個人購買商品房的通知》(京建交〔2007〕103號)。該《通知》明確要求,境外個人在本市購買自住商品房的,一人只能購買一套住宅,法律法規另有規定的,從其規定。交易權屬管理部門通過全市統一信息平臺的交易權屬管理系統驗證其購房情況。
境外機構和境外個人購買自用、自住商品房的,在辦理預售登記和權屬登記時,須提交所購商品房符合實際需要自用、自住原則的書面承諾;購買後不得隨意出租、轉讓,但境外機構在北京設立的分支、代表機構注銷的,可以按規定辦理商品房的轉移登記手續。
境外機構和境外個人投資本市非自用、自住商品房,應當遵循商業存在的原則,按照外商投資房地產的有關規定,申請設立外商投資企業,在辦理預售登記和權屬登記時,除須提交房屋交易權屬管理部門有關登記規范規定的文件外,還須提交商務管理部門核發的《外商投資企業批准證書》和工商管理部門核發的《營業執照》。原自用、自住商品房進行出租、轉讓的,按上述原則辦理。
本報記者翟?采訪整理
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