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樓市新政給中國房地產市場帶來的震蕩不會只局限於『炒房客』。
早在今年『兩會』期間,全國政協委員何新就在小組會發言時說,在京滬深廣等大城市不斷推高房價的人並不僅有房地產商,還有銀行。因為,多數炒房大戶都是利用銀行按揭和銀行貸款作為資金杠杆,從事囤房、炒房。他說,如果房價暴漲之後暴跌,最終被套牢的會是銀行。
已被投資衝動吹大的樓市泡沫與銀行房貸可謂脣亡齒寒。
中國社科院金融研究所研究員易憲容表示,市場不應低估了本輪樓市調控政策,『它的殺傷力比以往任何時候都強』。他認為,這次新政基本上要把中國房地產轉變到國計民生的角度上,轉移到民生和居住的角度上,這種本質性變化,將會讓房地產投機炒作者『越套越牢』。
還有分析人士稱,更重要的是,中國經濟需要完成『結構轉型』的歷史重擔,2010樓市調控應該是管理層揮起的『第一刀』。
銀行是房價暴漲的背後推手雖然近期各地並未出現房價暴跌現象,但北京、上海、深圳等大城市樓市交易量下跌趨勢較為明顯。業內人士稱,調控新政正在使市場產生較強『觀望氣氛』,除了手中房產較多的個別投機者選擇迅速套現外,多數有房者可能選擇觀望,等走勢明朗之後再說。同時,購房者『看一看再說』的心態也較為濃厚。
北京通州鏈家地產一位分析人士稱,這次新政較為犀利,主要從控制需求入手,尤其對於非本地居民的購房審核限制,這對很多跨地區『炒房者』打擊力很強。
中國人民大學國際貨幣研究所副所長向松祚一直把這一輪房地產投機之風形容為『中國式次貸危機』。去年年底他就斷言,中國房地產市場會在今年一、二季度出現『顯著調整』。
美國『次貸』危機爆發,主要源於銀行機構把房貸資產證券化,把大量不合格房貸產品層層打包做成金融產品賣給投資者。對於還沒有將資產證券化當作銀行主流業務的中國樓市,其『泡沫』形成機制自然不同。
有分析人士稱,美國爆發的『次貸危機』,其金融泡沫類似『晚期癌癥』,銀行系統把房貸資產充分證券化了,其資產毒垃圾已賣到全球資本市場,是『全身擴散』型的系統危機。相比來說,在中國房貸資產還屬於銀行『優良資產』,通常以居住為訴求的購房貸款者信用度是不錯的。不過,房價持續上漲甚至暴漲,誘導大量的『投機性貸款』進入樓市,一旦這類房貸者把還款能力完全建立在房價上漲的預期上,這就已經同美國『次貸』的擊鼓傳花游戲相似了。
危險的是,中國銀行系統恰恰因為缺少房貸證券化的金融工具,無法轉移貸款風險,房貸金融衍生產品的『池子』本來就很小,房價暴漲後如果暴跌,其風險更會直接由放貸銀行承擔。
向松祚認為,中國樓市泡沫特征有幾個方面:2009年以來,我國各大中城市『地王』層出不窮;幾乎所有樓市開盤之日,排隊選號人潮洶湧,盛況超乎想象;各地樓市銷量與日俱增,連創新高;不少購房者采用貸款、典當等多種信用方式購房。
『當房貸還不上時,會出現什麼樣的狀況呢?這種信用方式購房,與美國次貸爆發之前是多麼相似。』他說。
一系列數據可能檢測我國的房地產市場泡沫的嚴重性。比如,租售比。北京平均租售比高達1?546,最高達到1?700,上海租售比高達1?500,深圳租售比高達1?480。全國主要省會城市平均租售比超過1?300。租售比是衡量樓市投資收益之指標。1?500的租售比,意味著假若依靠出租賺錢,平均需要45年纔有望收回購房資金(損失利息不算);房價漲幅與人均收入漲幅之比。此比例北京超過5倍,上海超過7倍,深圳超過6倍。
更重要的是投資或投機比例。全國主要城市購房人群,以投資或投機為目的者,比例達到46%。北京、上海、深圳等一線城市,投資比例遠超50%。投資或投機氛圍已經籠罩中國樓市。
『兩會』期間有關物業稅爭論很多,全國政協委員何新對此持反對意見。在他看來,此舉只會抬昇房價,而不會壓抑房價。因為累積的物業稅將加入轉讓的二手房價,成為刺激二手房價上昇的因素,又會傳導到一手房市的房價,促其繼續上漲。對於要購買居住房的眾多昇斗小民,加征物業稅則會直接加大其購房資金壓力。
何新認為,房價暴漲的核心關節是銀行。他表示,如果國家真想使房價下跌,就要管住銀行資金,抑制其進入房市。其中,對炒房者利用他人身份證,填報假收入證明套取銀行按揭貸款,從而借助銀行資金為杠杆,大量囤房、炒房,這種行為更應嚴查。
他說:『這也是當前各地閑置空房甚多,然而房價昇昇不止的根源及秘密所在。而炒房大戶的這種操作,主要是通過房產銷售公司與房貸銀行聯手進行。只有采取措施使囤房炒房者數量減少,使來自銀行的炒房資金鏈中斷,房價纔可真正下跌。』
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