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國家統計局11日公布房地產市場的最新數據,在樓市調控新政策的信號燈下,這些數據是否反映出政策效應和市場變化,備受關注。
-統計數據
4月房價漲12.8%
數據顯示,4月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.8%,二手住宅銷售價格同比上漲10.5%。而在3月份分別是11.7%和9.5%。
雖然4月房地產調控政策措施密集、力度空前,但全國房價依舊保持同比上漲態勢,不過與此同時,商品房銷售面積和銷售額均開始出現下降,全國房地產開發景氣指數也在連續12個月上漲後首次出現下降。業內人士分析指出,雖然房價同比依舊呈上漲的趨勢,但從銷售面積、銷售額環比回落等因素來看,市場目前已經進入觀望和相持的調整階段。
-專家分析
兩大原因導致房價上漲
無論是同比還是環比,房價上漲幅度都在走高。為什麼新一輪調控下,樓市4月數據還呈現出上昇態勢?業內人士認為,主要是由於2009年同期數據基數較低和政策存在時滯效應。
21世紀不動產市場分析師齊凡說:『因為去年同期全國的房價是回落的,代表了當時的房價處於當年那個時期的低點,但今年4月份,特別是上半月,房價很高,算是今年的高點,這樣看起來統計出價格仍舊上漲。從環比來看,1月、2月是傳統淡季,3月份樓市價格纔開始上漲,進入4月份就漲得更快。』
政策存在時滯效應。國家統計局新聞發言人盛來運說,國務院關於嚴格控制部分城市房地產價格上漲的通知,是在4月17日發的,在這之前,4月份前半個月全國各地的房地產價格仍然是繼續上漲的,而且成交量比較大。這個政策出來以後,4月份的後半個月整個房地產市場還處在一種觀望狀態,價格沒怎麼跌,但是成交量下來了。因此,受前半個月的影響,房地產價格環比來說還是走高。
北京鏈家地產市場分析師張月表示:『政策有個緩衝期,特別是一些急於規避新政的購房者對於價格因素可能不會考慮過多。』
一線城市二手房價降10%
雖然4月房價呈現上昇態勢,但是接受采訪的業內人士表示,政策調控的效應已經顯現。
從國家統計局公布數據看,作為綜合反映全國房地產業發展景氣狀況的國房景氣指數,4月份為105.66,比3月份回落0.23點。值得注意的是,4月份當月,商品房銷售面積8051萬平方米,比3月當月減少155萬平方米,其中住宅銷售7249萬平方米,減少180萬平方米。
張月說:『新政策的影響是先量後價。以北京的二手房市場為例,目前交易量萎縮八成左右,掛牌價已經挺不住了,降幅在10%左右。』
據21世紀不動產市場研究中心監測數據顯示,北京、上海、深圳的二手房掛牌價都有下滑的情況。
開發商最多還能挺半年
在新房市場,價格沒有明顯下降,但是一些城市預售項目減少,開發商甚至延緩開發,市場還處於博弈階段。
齊凡認為,二手房掛牌價的下降是個致命信號,這種因心理預期變化導致的未來樓市逆轉是政策最直接的效果。她說:『業主們是在試探性的降價,如若市場繼續低迷,客戶觀望的話,那麼試探性的降價會變為真的降價。到那時,二手房價格下來後,會傳遞至周邊的新房價格。估計3到6個月後,開發商不見得能繼續繃住。』
從房地產的一些先行指標來看,前4個月,全國房地產開發企業房屋施工面積26.46億平方米,同比增長31.7%;房屋新開工面積4.57億平方米,同比增長64.1%。完成土地購置面積9183萬平方米,同比增長26.4%,土地購置費1912億元,同比增長66%。業內人士表示:『在未來半年到一年的時間裡,將有大量房源入市,緩解供需矛盾。』
另外,由於大量的在施工面積和新開工面積,開發商將面臨高成本運營的情況,這樣一來就會有較強的資金回籠壓力。同時,在需求被大量抑制、銀根緊縮的情況下,預計將有不少開發商會選擇低價出房,回籠資金。但也會有部分開發商因看空市場而選擇停工緩建。
21世紀不動產市場研究中心預計,5月份開始房價或將逐漸步入下行軌道,環比出現負增長,同比漲幅趨緩。
不過,CPI上漲預期、原材料的價格上漲、房屋總需求量大量存在、流動性過剩等許多因素,也將成為房價下滑的阻礙。據新華社電
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