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據中原地產統計,在成交面積方面,北京回落最為明顯,由近35萬平方米回落至不到10萬平方米,深圳由15萬平方米回落至不到5萬平方米,津、廣、滬也都出現不同程度的回落。本輪房地產調控雖然措施極為嚴厲,但就其效果而言,各地並未出現房價明顯的松動,那些降價樓盤大多位置偏遠。
南京房價 『真摔』 『假摔』河西精裝修價低於2萬,江寧房價不超過1萬,現在的南京樓市到處都『降聲一片』,可南京房價真的降了嗎?房地產市場究竟是真摔還是假摔?
購房者:假的雖然近期頻頻出現降價或以低於預期價開盤銷售的項目,但不少買房人仍認為,降價的項目還是太少,可選擇餘地不多,雖然房價回調了一些,但離老百姓的預期還有差距。
想為父母在江寧買套房的周女士對新政的效果並不太滿意,她對記者說,『雖然最近報紙上都說江寧房價降到了1萬元以內,但那些降價樓盤的位置還是偏了一點;離地鐵近的、成熟地段的房子,還是很貴。』在主城上班,想在江北買套便宜房子的吳先生也表示,雖然有個別江北樓盤房價回到6000多元一平方米,但區位並不是他想要的;地段好的,適合主城上班族的橋北樓盤房價一直在每平方米九千多元,還看不出降價的跡象。
張女士對降價一說更不認同,『去年八九月份我去城北一家樓盤看房,當時銷售人員報給我的價格纔每平方米8000元左右;最近我再去問價,居然價格漲到了1.4萬元,這樣的房價怎麼能說是降了呢?』
業內:不好說
南京房地產開發建設促進會秘書長張輝表示,一些新項目首次開盤,根本無法看出它是真摔還是假摔,『就以和府奧園為例,當初地價拿得便宜,有人說成本1萬元都不到。這個雖然無法考證,但是接近2萬元的均價開發商還是有很大賺頭的。』張輝說,即便是網上傳出的中北品尚賣1.5萬元的低價,開發商也並非無利可圖。去年仁恆江灣城的精裝修價纔1.6萬元左右,中北品尚的上一期房源也只賣到1.2萬元,怎麼能說1.5萬元的價格就是低價呢?
『如果跟一兩個月前河西動輒2萬以上的開價相比,現在的房價確實是便宜了一些;但是從單個樓盤來看,只能說開發商的漲幅在減少,但是房價還是上漲的』,一位業內人士說,開發商從過去的『獅子大開口』到現在的『慢跑』,可以看出背後正是樓市新政的威力;至於這種影響力將持續到什麼時候,還需要繼續觀察。
馬祚波王燁
史上最嚴厲調控 對南京有用嗎?自4月15日傳出國務院常務會議嚴格二套住房貸款的消息算起,目前恰好是新政一月,『史上最嚴厲調控』有沒有起到效果?記者昨日進行了統計??
這一個月 南京賣房3970套 不足去年同期一半根據南京網上房地產顯示的每日銷售數據,從4月15日至5月14日的一個月內,南京商品住宅總共認購了4216套,成交3970套。日均認購和成交數分別為140.5套和132套。而2009年4月,南京住宅共認購9460套,成交量為8684套,日均認購315套,成交289套。新政一月的銷售業績不足去年的一半,認購、成交下滑比例分別達到55%和54%。而事實上,新政一月來的銷售量,認購和成交主要集中在新政後一周,比例高達一月數據的半數以上。如果以近一周的住宅認購和成交量來看,銷售的下滑更為明顯。
這一個月 從狂熱到冰點 再到趨於平穩新政後的銷售主要經歷了三個階段,即『延續狂熱、走進冰點和趨於平穩』。
新政後的第一周裡,即4月15日至21日,由於樓市較熱的慣性,以及業內包括消費者對調控效果估計不足,認為調控只是『點剎』而非『猛藥』,所以南京房地產市場的認購及成交量還沒有出現較大下滑。這7天裡,全市共認購商品住宅2164套,成交2286套,日均認購309套,成交327套。
不過,慣性的力量畢竟有限,特別是4月22日,物業稅在四城市試點,以及無論是否貸款只要有房再購都算二套房的消息傳出後,南京樓市的銷售量迅速走入下行軌道。4月22日成為分水嶺,當天全市認購85套,成交330套,並一路跌進『冰點』階段。在4月22日至5月2日的11天時間裡,日均認購量只有62套,僅為新政後第一周的20%;而日均成交量略好,達到97套,為新政後第一周的30%水平。5月2日更創下了全市認購11套、成交0套的紀錄。
5月3日至5月14日,這段時間裡,南京樓市銷售量開始趨於平穩。從勞動節最後一天5月3日為標志,當日全市共認購商品住宅127套,繼4月22日之後認購量首次超過100套大關。網上房地產的數據顯示,5月3日至5月14日這12天中,南京樓市日均認購為113套,日均成交為52套。這一階段,少量開發商已經打出優惠措施,而更多房企則還在觀望。
這一個月 賣得好的樓盤 多是降了價的雖然市場整體冷清,但仍有少數樓盤銷售逆勢飄紅,成為新政後認購、成交的主力軍,而這些樓盤的共同特點是價格優惠,不管是直接降價,還是以低於預期價格銷售,降價牌一出,自然吸引了眼球。
以價格換銷售的典型樓盤除了昨日開盤的和府奧園之外,蘇寧叡城4月17日以低於2萬元的單價開盤,目前128套商品房全部賣光,據了解,其售價比預期降了10%左右。而江寧的東方龍湖灣,也從1萬元每平方米的預期售價調整到8000-9000元的實際開盤價,目前也已基本售空。而江北的阿爾卡迪亞屢屢佔據每日銷售行情的熱銷榜,其6200元的均價也比不少江北樓盤八九千元的價格低了不少。
李匯豐王燁
新政『滿月』,一線城市樓市回歸理性?? 『饅頭剛蒸上 還沒熱透,不會撤火』4月14日,國務院常務會議研究出臺房地產調控新政策,拉開了新一輪樓市調控序幕。如今房地產調控『滿月』。令人欣喜的是,無論是新房、二手房量價齊跌,還是土地市場『地王』遁形,整個房地產業開始理性回歸。
『饅頭剛蒸上,還沒熱透,不會撤火。』一位接近住建部的權威專家向記者表示,目前房價不再上漲的第一個目的已經達到,但調控遠沒有結束,接下來的關鍵是落實好政策。
京津滬穗深全線回落事實上,自5月份以來,京、津、滬、穗、深等五大城市二手住宅價格及成交量都出現了不同程度的回落。
據中原地產統計,在成交面積方面,北京回落最為明顯,由近35萬平方米回落至不到10萬平方米,深圳由15萬平方米回落至不到5萬平方米,津、廣、滬也都出現不同程度的回落。
與此同時,上述五大城市中高檔二手商品房價格也全線下降,北京由4月中旬的近20000元/平方米回落至目前的18000元/平方米左右,上海由26000元/平方米以上回落至25000元/平方米左右,其他城市的價格均呈回落趨勢,回落幅度在5%至6%。
『與其他城市不同的是,上述五大城市二手房已經日漸佔據交易主導地位,因此市場的調整在二手房方面反應得也最為強烈和明顯。』中原地產張大偉說。
政策進入執行期『饅頭剛蒸上,還沒熱透,不會撤火。』一位接近住建部的權威專家說,新政的第一目標是讓房價不再上漲,這個目的已經達到,接下來的關鍵是到底怎麼落實。
他指出,由於房企現金流充裕,能挺得住,且市場房源太少,使得『漲價容易降價難』,因此接下來要強化住房供應量,即包括在開工和銷售環節,政府會強化監查督促管理。
記者也注意到,部分開發商仍堅持不降價,房地產市場調控遠不能掉以輕心。
『除了部分郊區項目外,北京城區的項目價格依然堅挺。』張大偉說。
他表示,從目前北京新開樓盤整體來看,促銷依然只是個別開發商的『小眾行為』,更多的開發商因為看不准,實際在延期開盤。而且,即使有種種促銷行為,也只是象征性的小幅度讓利。『調控政策如果不嚴格長期執行,很難使得開發商做出割肉舉動。』張大偉說。
據上證報
小心! 那些調控中的『苦肉計』樓市新政頻繁出臺,開發商打折促銷猶如走秀場,有的玩數字游戲,先漲價再打折,實際打折是假、漲價是真。
本輪房地產調控雖然措施極為嚴厲,但就其效果而言,各地並未出現房價明顯的松動,那些降價樓盤大多位置偏遠。一些所謂的退房潮、違約潮、離婚潮不僅誇大其詞,而且有可能誤導下一步政策的方向。
事實上,這些鋪天蓋地的信息一方面說明房地產調控政策的確初見成效,最起碼扭轉了前期認為房價會一直瘋漲的預期,這是值得肯定的。但筆者認為,目前有的媒體對所謂的離婚潮、退地潮、退房潮、違約潮的報道顯然不太客觀,這和2008年初的情況非常相似。
當時,在房地產調控政策初見成效、房價的市場拐點已出現的情況下,一些開發商開始上演苦肉計,除了計算出全國房地產企業的資金缺口高達9000億之外,還『計算』出全國各大城市空置的房子足以賣3到5年。似乎如果不停止房地產調控政策或者不出手救市,房地產將很快完蛋,而事實證明,這的確如潘石屹所指出的是『東郭救了狼』,2009年的暴漲不過證明所謂的資金鏈斷裂和空置的房子可以賣3到5年是個完全的苦肉計。
應該看到,本輪房地產調控雖然措施極為嚴厲,但就其效果而言,還有待進一步觀察,就目前的房價而論,仍然處於不合理的高位。即使以全國性降價的恆大為例,在一些地方所謂的八五折的價格居然比降價前還高。全國各大城市的房價依然堅挺,在這種情況下,過分推測政策的『殺傷力』,恐又成為一出逼宮的『苦肉計』,以期待高層要麼不再出臺嚴厲的政策,要麼在政策的執行力上寬松些。
對於政策的選項而言,2008年開發商集體抱團上演『苦肉計』的教訓猶未遠也。在政策的調控下,房價究竟表現如何,需要決策層盡快調研和評估,切不可盲目樂觀,或者麻痺大意,錯過最好的用藥時機和力度。據新京報
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