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希臘債務危機衝擊力持續發酵,以至於5月10日,歐盟和國際貨幣基金組織決定以非常手段——7500億歐元援助計劃緊急馳援之。
一家私募房地產基金的經理Clark Lu則對此持另外的視角。『看到雅典抗議活動的電視畫面,心裡有些同情,但在商言商,這對我的確是有好處的。』
在與歐美幾個大的私募基金的接連談判中,歐元暴跌一度使他受益。談判內容是:Clark Lu如何將這些錢投入到中國的房地產市場。這些資金,用國內的說法就是『海外熱錢』。『現在正是熱錢湧入中國的一個小高潮。』Clark Lu說,這些熱錢大部分都將通過他這樣的私募房產投資基金,『在下半年或者明年尋找機會進入中國房產市場』。
不是因為中國市場好,而是沒有更好的選擇
5月6日的歐亞匯市上,歐元對美元一度探至1.2520,創下了2009年3月12日以來的新低。同一天,英鎊盤中跌幅也一度將近400點。
與此同時,澳元盤中跌幅一度超過350點;美元指數雖然已經處在大的上昇通道之中,但美股卻也出現暴跌,道指盤中一度下挫近1000點,跌破了萬點關口。
國際市場風險厭惡情緒高漲,而人民幣盯住美元的匯率機制,正使人民幣處於被動昇值中。2010年以來,以中間價計算,人民幣對歐元和英鎊已經實際分別昇值超過13%和8%。
在這種背景下,國際熱錢還將進一步湧入中國。『房地產顯然最合適,雖然經歷了一輪暴漲已經達到高位並面臨調控,但相比別的經濟面,樓市的基本面還是比較好的。』Clark Lu告訴記者,雖然國內房地產業風聲鶴唳,但近期海外熱錢投資國內房地產的興趣仍在增高。
2010年一季度以來的海外熱錢,和2009年下半年的那一撥又是不同風格。在Clark Lu看來,這種風格轉變,自2008年金融危機以來已經出現了兩次。
2008年金融危機前,在中國樓市的熱錢主力,主要來自海外大型機構投資者,通過中國私募股權市場的基金進入樓市。金融危機讓這些海外大型機構遭受巨大損失,導致2008年第四季度海外熱錢在中國私募房地產基金的投資降至冰點,清科研究中心分析師段寧寧說。
『那時候,私募基金的募資成本已經超過20%,因此投資項目要追求超過30%甚至更高的利潤。』一家私募基金總經理張海告訴記者,但金融危機的爆發,讓之前兩三年內投資中國地產的基金都面臨虧損,甚至百仕通、凱雷、摩根士丹利這樣的巨頭都難以幸免。
房地產風險投資基金財務杠杆高得驚人,七八成資金來自銀行或其他投資者。金融危機一來,銀行催款,投資人離場,很多基金不得不割肉以渡過難關。
但2009年第一季度開始,海外熱錢再次掀起一波湧入中國的高潮。按照張海的估算,2009年前三季度,僅上海房地產市場流入的外資熱錢就有80億~100億美元,這還僅僅是『打底』和『試探』的資金,熱錢的主力還囤積在香港觀望。
和2008年出逃的熱錢不同,這部分資金進入中國,更多的考慮在於『避險』,『不是因為中國市場好,而是沒有更好的選擇。』Clark Lu說,在投資風格上,這些熱錢的要求是快進快出。
2009年調控後湧入中國的熱錢,則又重新打起了長期投資的打算。張海說,國際市場不僅沒有出現新的投資機會,風險反而在增加,再加上調控新政比以前更加嚴厲,『快進快出也不現實』,這使存量觀望和新增的熱錢把投資周期重新延長到3~5年。
直接買樓更安全也更劃算
在新一輪宏觀調控背景下,熱錢投資的特點是:產權型投資為主,開發型投資為輔;二、三線城市為主,一線城市為輔;商業地產投資成為新熱點。
開發型投資即以資金入股國內開發商的項目公司,和開發商共同開發樓盤,再通過樓盤銷售回收資金並獲益;產權型投資則是直接收購現成的樓盤,過幾年再高價賣出。目前,產權型投資佔總交易量的2/3以上,新加坡紅木集團總經理張永河告訴記者。
開發型投資需要資金方也參與項目開發,這就需要相當高的專業性,這是大部分基金公司所不具備的,因此投資成本很高;另一方面,開發型投資必須在整個項目完成後纔能獲利退出,承擔的是整個項目所面對的風險。而產權型投資只承擔持有部分房產的風險,所以在宏觀調控背景下,『直接買樓更安全也更劃算』。
『預計今年下半年就會有一些開發商的資金鏈出問題。』張永河預估,屆時開發商給予熱錢的折扣將在二成以上,『如果開發商的融資難度繼續增加,那三成的折扣也是可以預期的。』『經歷了2009年的暴漲和接連兩次調控的中國樓市,如今已經給海外熱錢創造了最好的投資機會。』張永河說。
熱錢深入二、三線城市
熱錢在國內房地產業的投資重點,正在以GDP為標准,向二、三線城市轉移。
『比如上海,人均GDP已經超過1萬美元,新的普通住宅遠離市中心,不再是房地產的主角。』張永河說。
北京、上海等大城市的普通住宅,已不再被海外熱錢視為樂土。
住宅方面,目前最受熱錢青睞的是人均GDP在3000美元到5000美元的城市,主要是舊市區的高檔住宅,『一般不考慮新區,因為投資成功與否受當地政府政策影響較大,所以,未開發完全的新區風險更高』。
在人均GDP達到5000美元到8000美元的城市,如果新區發展已經超過三年,也屬熱錢投資熱點。在人均GDP達8000美元到1萬美元的城市,也就是人口超過千萬的大都市,熱錢一般更樂意收購規劃三年內完成的地鐵房。
張永河說,投資中國房地產業的熱錢,將國內城市主要劃分為五級。和以往外界熟知的劃分不同,新的劃分中,天津、杭州、南京、寧波、廈門、福州等城市被定義為『准一級』。
北京、上海等一線城市的房價在2009年大都上漲了30%以上,因此也正是政府最想調控的地區,所以其房價總體而言已步入比較平穩的時期。而這些『准一級』城市,房價達到每平方米8000元到1萬元,而且二手房交易量接近一手房,證明這裡的都市化水平已經相當高,這裡也將是房價上漲的新主角』。
合肥、鄭州、重慶、西安、長春、濟南等2009年房價達到每平方米5000~6000元的『二線城市』,在2009年上漲了10%到20%之後,投資價值反而不高,『一年漲幅如果超過8%到15%,就有泡沫出現』。
三線城市主要指地級市,2009年,這裡的房價進入了3000元時代;四級城市即區、縣級市,房價在2009年提昇到每平方米兩三千元水准,豪宅價格超過4000元的也屢見不鮮。『中國今後的重點國策就是小城鎮建設,這將是推動三、四線城市發展的主要動力,也是未來10年房地產業的主要來源。』
『還有一些資金開始進入三線城市,這和一些大城市中小型開發商的發展趨勢正好一致。』Clark Lu說,三、四線城市雖然已經引起熱錢關注,但『中國畢竟太大,城市太多了,從這個角度來看,熱錢的力量還太弱小,所以三五年內,熱錢還是把主要注意力放在二線城市。』
對於京滬市場,熱錢也不會輕易放棄。按照國際發展的經驗,除了傳統豪宅投資,人均GDP達到8000美元的經濟實體中,商用(辦公樓商場等)不動產將逐步成為地產業投資的新主角。
『事實上,上海的商業地產一直沒有好好炒過。』張海說,2009年第二季度開始,海外熱錢逐步進入商業地產領域。那也正是上海商業地產最低迷的時候。
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