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在商品房房價居高不下的今天,解決中低收入人群『住房難』主要靠保障房。目前保障房建設在實踐中存在著各種問題,很多百姓『住不到』、『住不起』、『住不好』。保障房如何纔能真正『保』起來?保障房和商品房市場應該是怎樣的關系?如何建立一個和諧、可持續的制度體系,從根子上破解保障房發展難題,促進我國住房市場全面、協調發展?帶著這些問題,近日記者在『樓市熱土』杭州蹲點調研。
『六房並舉』政府覆蓋『夾心層』
38歲的杭州市民付大姐告訴記者,她和丈夫每月有一千多元的收入,不符合廉租房的要求,但也買不起經濟適用房,結婚十多年長期租住農民房。去年年底,她成為第一批經濟租賃房試點戶,申請到了城區中心地段一套三室一廳的住房,有79平方米多,每月只要付500多元。
這種保障房,就是杭州市在全國率先推出的經濟租賃房,對這一政策的探索始於2003年,2009年在全國最早付諸實施。包括一部分非本地戶籍居民的首批承租家庭已在去年年底簽訂合同搬入新居。截至今年4月,全市已在現有房源中安排了一千多套經濟租賃房。
杭州還在拍賣樓面地價已達每平方米一萬多元的田園地塊劃撥了200多畝地,於去年年底開工建設,這是全國第一個正式開工的經濟租賃房項目,預計可建成四千多套經濟租賃房。據了解,經濟租賃房可租可售,租售並舉。中低收入人群可借此在政府的幫助下增強購房能力,縮短積累過程。政策覆蓋四種類型人群:
第一種是超出經濟適用房申請條件,但買不起商品房的家庭,房租考慮一定的市場因素,定為每平方米15元,這種家庭可在接下來的幾年中,減少住房消費支出,加快財富積累,最終通過市場解決住房問題。
第二種是超過廉租房申請條件,但買不起經濟適用房的家庭,房租由政府給予較大比例的補貼,定為每平方米5?6.5元,如果想要購買經濟適用房,可以半買半租,到有能力的時候再買下全部產權面積。
第三種是在杭州市區工作的非本地居民,符合相關條件,也可以申請『經濟租賃住房』,只租不售;這是我國首次將非本地戶籍人口納入城市住房保障范圍。
第四種是創業人纔,尤其是剛畢業的大學生,也可享受政府補助下的公房租賃。
去年以來,杭州市提出了『六房並舉』的保障房建設思路。除了傳統的經濟適用房和廉租房,杭州還創新推出上述的經濟租賃房,包括大學生公寓、創業人纔公寓以及限價商品房(拆遷安置房)、危改房和人纔專項房等多種形式的保障房,實行『租、售、改』三位一體,『讓更多的人先住進去』,持續擴大覆蓋面,開創了一種保障房建設的『杭州模式』。
1998年住房制度改革以來的十餘年中,在不少城市,除了一些『有能力』的單位自己『拿地』為本單位職工謀福利開發建設住宅之外,長期以來缺少面向社會公眾的經濟適用房等保障房的建設和供應。和快速發展的商品房市場相比,存在著『一條腿長,一條腿短』的問題。要針對這種情況進行『補課』,首先要增加供應,並降低門檻,滿足中低收入百姓的需求。
因此,杭州保障房形式的創新,基礎就是要有足夠多的房源。經過幾年來不斷擴大建設規模,至2009年底,杭州市宣布,市區累計建設、銷售經濟適用住房近600萬平方米,惠及家庭57007戶,基本實現了經濟適用住房『房等人』;累計保障廉租房家庭6520戶,實現了對家庭人均收入在低保標准2倍以下低收入住房困難家庭『應保盡保』。
在此基礎上,杭州市進一步降低准入門檻,惠及更多人群。今年3月31日,杭州市發布新政策,大幅放寬經濟適用住房准入條件。經濟收入准入標准為2009年度家庭人均年可支配收入低於21491.2元,相比上年家庭人均年收入低於14462.4元的收入標准提高幅度超過了60%;經濟適用房申請家庭經濟收入佔上年度城鎮居民人均可支配收入的比例上限由原先的60%提高為80%,提前兩年實現浙江省提出的覆蓋目標;杭州還把經濟適用房申請人的年齡放寬到了23歲,為全國最低。
保障政策要『廣』還要『細』
拱墅區小河直街地處運河邊,『以前這裡是杭州最破舊的棚戶區,到處又髒又臭,現在我們竟住上河景獨立小樓。』回遷戶俞國祥告訴記者,市政府投巨資進行的更新修繕,使這個杭州最貧困人口的聚居地成為光彩奪目的大運河歷史文化街區。杭州運河綜合保護委員會主任陳述告訴記者,這些全木結構的房子,修繕成本要一平方米一萬多元,比新房子的建安成本高得多,全部由政府負擔,居民可以選擇外遷,也可以選擇回遷。
據市房管局統計,目前杭州的住房自有率已達90%以上。但是不少人是居住在低矮破舊的老房子裡,沒有物管,甚至沒有配套衛生間和廚房,或是幾家人共用廚衛。最近三年來,杭州市各老小區到處都是腳手架,政府為老房子新建獨立廚衛,進行外牆整治,平頂改坡頂,庭院改善……從外牆磚到晾衣架,全部由政府出錢。
至2009年底,市、區兩級財政共投入40多億元,累計完成154.6萬平方米危舊房改善任務,惠及近3萬戶。杭州還計劃從2009年到2011年,對1999年以前建成的1000萬平方米老舊住宅小區推行『低收費、廣覆蓋、有補貼』物業管理改善工程。最近杭州又開始試點給一些老小區裝電梯。
杭州還專門建立『人纔住房保障體系』,設立人纔引進專項用房、人纔獎勵專項住房、人纔短期專項住房、教師專項用房等。據統計,2007年以來,杭州市已分三批實施了有突出貢獻傑出人纔專項用房申購工作,市本級提供房源1000餘套,為700多名符合條件的人纔辦理了購買手續。並計劃自2009年起三年內要建設人纔專項用房220萬平方米,每年建設70萬平方米,三年解決人纔住房2.1萬戶。
面廣、量大、種類細、門檻低。保障房是否就能真正『保』起來了呢?事實上,杭州公共租賃房(經濟租賃房)政策就是有益探索。該市以『政府主導、公司運作』模式,組建杭州市租賃房建設管理中心,按照『梯度保障』,『公共資源公平使用』的原則提供租賃房,低收入家庭享受較高的政府補貼,低中收入者享受較低的政府補貼。政府定期對租賃人的收入水平進行重新審核,調節房租。當收入水平高到一定程度,政府的租金完全和市場一樣,保障房的福利屬性就轉變成為市場屬性,承租人實際上就退出了保障房。
多位受訪專家指出,經濟租賃房避免了經濟適用房存在的問題,在我國現階段居民收入不透明、變動較大的現實條件下,更具可操作性。租售並舉的經濟租賃房可以彌補現有只售不租的經濟適用房的漏洞。
記者在調研中了解到,按照這樣的制度設計,政府從過去的設立土地儲備中心開展『政府做地』,變成『做地又做房』,政府實際上發揮了『房屋儲備中心』的『蓄水池』調節作用,可以針對商品房市場的情況,及時調節持有房源的投放量以及租售比例,通過對『供需關系』的精細化操控,做到既考慮民生,又更精准地調控房地產市場。
現在,經濟租賃房得到了社會普遍關注和『夾心層』群體的熱切期待。據市房管局調查,近100%的被調查者支持經濟租賃房的建設。
『兩個市場兩張皮』仍需破解
公共租賃房預計在今後幾年會在各地大量湧現,政府將成為租房市場最大的『房東』。不過,浙江大學房產專家賈生華教授等提出,公共租賃房一定要避免『一窩蜂』,要『發展適度』,尤其要考慮好和市場的對接問題。
據調查,即使在保障房建設相對較好的杭州市,目前保障房實際上還存在『兩張皮、兩個市場』的情況。
第一種是面向社會大眾的經濟適用房等保障房,雖然經過幾年的建設,但是記者發現,這些保障房量大面廣,但普遍位於城區邊遠地段,交通等配套都還有待發展。杭州一度在前幾年出現過上千套經濟適用房被棄購的現象,主要原因就是很多申購人群覺得不方便。
第二種是針對公務員和『人纔』的『專項房』。這些房子,地段普遍比較好,有的還處於市中心黃金地段。價格和經濟適用房差不多,普遍比周邊商品房低好幾倍。而且,其性質屬於房改房,不受杭州市規定的『經濟適用房5年後纔可以出售、收益55%要上交政府』的限制。據了解,類似的情況在全國不少城市都存在,有的省市甚至有公開的『公務員小區』。『專項房』問題,已嚴重影響到政府的公信力,需高度重視並盡快解決。
與此同時,需要注意政策和輿論潛在將保障房和商品房完全對立起來的思路。采訪中,一些基層乾部和專家指出,保障房體系和商品房市場實際上在資金鏈上血肉相連,一榮俱榮。有專家指出,單純的打壓商品房市場這一頭,並不意味著保障房那一頭就能『此消彼長』。大舉建設經濟租賃房,也並不意味著就放棄了土地財政,只不過是土地財政暫時沒有變現而已,未計算商業價值的劃撥土地囤在那裡,隨著城市化的推進和居民收入的增加,將不斷昇值,在未來體現出更大的收益。商品房和保障房,並不是水火不容的『敵我矛盾』,完全可以通過制度設計,實現相輔相成,共同繁榮。
據了解,杭州之所以有這麼大的財政實力用於保障房及相關配套建設,主要的經費投入就來自於『土地財政』。不過,類似小河直街這樣的危舊房改善工程,政府的投入並不是純消耗,保護工程使運河邊的土地大幅昇值,政府部門將土地拍賣所得再投入老街區保護、建設,由此實現良性循環。陳述說,正是運用這種模式,小河直街的更新建設沒有依靠財政一分錢,就實現了資金平衡。
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