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天津北方網訊 昨天,市農委發布《關於進一步規范本市農村土地承包經營權流轉工作的若乾意見》,這是本市首次出臺有關土地流轉的意見。為避免農民因土地價格的增值而吃虧,意見規定,流轉期限超過5年的,應當建立價格調整機制,明確約定調整時限和幅度,分時段確定流轉價格。
去年,市政協曾發布有關土地流轉的調研報告,委員們提出了現在土地流轉中存在的一些弊端和問題,此次發布的新政策,一一給予了解決。
-馬上就訪 流轉價格增長避免農民吃虧市農委農村改革與經營管理處負責人介紹,2000年以後,土地價格增長較快,流轉合同沒有價格增長機制的內容,易產生矛盾,使農民和集體利益受損。
比如十年前一畝地100元,現在仍然100元,遠遠低於市價,當然流轉方不會同意。該政策主要是為了避免農民吃虧,也就是要讓土地流轉建立一個價格增長機制。農民在流轉時可采取兩個措施,一個是直接在合同中按年度約定價格增長幅度,另一個是在合同中約定到一定期限後調整價格,這樣的條款有利於保障農民利益。本報記者文靜
-出臺背景2008年北京市啟動土地流轉政策的調研。
2009年北京市土地流轉信息平臺開通,市農委著手土地流轉政策的起草。
2010年市農委開始召集專家征求意見。
昨天發布《關於進一步規范本市農村土地承包經營權流轉工作的若乾意見》。
-政策內容 >>關鍵詞:流轉價格 可根據物價等因素調價問題:市政協委員調查發現,一些農民對土地流轉價格過高的預期,最終導致土地流轉無法達成。
新政:市農委有關負責人介紹,過去,土地流轉經常是一個價格定到底,不能充分保障流轉的收益。而《土地流轉意見》規定,土地流轉雙方應根據土地質量、產出水平和物價變動等因素,合理確定流轉價格。流轉期限超過5年的,應當建立價格調整機制,明確約定調整時限和幅度,分時段確定流轉價格。流轉雙方應對各種政策性補貼、流轉期滿後地上物權屬及補償辦法、土地征佔應得補償的歸屬等做出明確約定。
政府部門還將加強對土地流轉價格的統計、監測和分析,通過農村土地流轉信息平臺等多種途徑和方式,向廣大農民提供土地流轉價格信息,更好地指導農民簽署合同。
>>關鍵詞:流轉合同 未簽流轉合同必須補簽問題:市政協委員在調研中發現,私下口頭協議還佔相當大比重,真正以合同達成土地流轉關系的比例還不高,有的地區甚至還不到30%。口頭達成協議,『空口無憑』往往是產生土地流轉糾紛的主要原因。
新政:新政策規定,要全面推行農村土地流轉合同管理制度。除代耕期不足1年不需簽訂書面流轉合同外,所有農村土地流轉都必須依法簽訂書面合同。過去沒有簽訂合同的,相關當事人要按全市統一規范的合同文本進行補簽;已經簽訂流轉合同雙方無異議的,維持原合同不變。
針對合同問題,市農委負責人解釋,很多農民在自己村內流轉時往往不簽訂合同,可能由於大家都是一個村的,彼此之間很熟悉,甚至是親戚關系,不好意思簽合同,這樣就容易導致合同糾紛。鑒於外省市曾出現過類似的糾紛,本市在辦法中增加了必須要簽訂合同的條款,以預防該類事件的發生。
>>關鍵詞:流轉權益 流轉集體土地須民主討論問題:政協委員提出,由於土地流轉供求信息不對稱,或由於少數村乾部在流轉中的不當行為,農民在土地流轉中遭受權益侵害的現象時有發生。另一方面,接轉方的合法經營權益也必須予以保護,不允許單方擅自中止土地流轉關系而影響接轉方的正常生產經營。
新政:承包方采取轉包、出租等方式流轉,應當及時報發包方備案;承包方自願委托他人流轉其承包土地的,應當由承包方出具統一制定的書面委托書。沒有承包方的書面委托,任何組織和個人無權以任何方式決定流轉農戶的承包土地。
政策還明確,農村土地流轉,在同等條件下,本集體經濟組織成員享有優先權。土地流轉受讓方以轉包、出租方式取得的土地進行再流轉的,應當經原承包方書面同意,並辦理流轉備案手續。企業或個人等經營者與村集體簽訂非家庭承包或流轉合同的,未經集體經濟組織同意,不得私自進行流轉;如需進行流轉,土地經營者應當向集體經濟組織提出書面申請。集體經濟組織流轉確權確利和確權確股土地的,須經集體經濟組織成員大會或成員代表大會民主討論決定並進行公示。流轉給本集體經濟組織以外的單位或者個人的,經民主決策後報鄉(鎮)人民政府批准。
-其他政策 種果可比種糧流轉時間長對流轉後用於普通農作物種植等投入較小的土地,流轉期限不宜過長;對流轉後用於發展林果業和設施農業等投入較大的土地,流轉期限可以適當延長。市農委負責人表示,這主要是因為種果林之類的投資要大。
土地流轉嚴禁從事非農建設農村土地流轉不得改變土地的性質和用途。農村土地流轉不得改變土地集體所有性質、不得改變土地用途、不得損害農民土地承包權益,嚴禁從事非農建設。
-個例 流轉金每年浮動5%昨天,記者從昌平區、平谷區等區了解到,土地流轉已經非常普遍。當地農民在與開發商或者承包商簽訂合同時,其實已經考慮到了未來物價、地價、材料等因素的價格,合同中一般會規定土地地價每年按5%的幅度上浮。
據昌平區興壽鎮村民老李介紹,他家有10多畝林地,承包給了一個外地開發商,在簽訂合同時,雙方就特地約定,5年以後,土地價格每年按5%的幅度上浮,合同期一般在25年左右,待合同期滿後,仍然可以續簽20年。
老李說,這種模式在當地非常普遍。尤其是從2008年開始,土地價格不斷攀昇,從之前的每畝2000多元,已經攀昇至4000多元,如此翻倍增長讓更多的農民意識到土地的重要性。他說,除了前幾年流轉出去的土地外,該村幾無土地出租了。 (記者文靜夏命群)
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