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物業稅試點還在緊鑼密鼓進行,房產稅的開征已提上議事日程。
近日,網上一則『上海近日將出臺樓市調控細則並征收房產稅』的消息吸引了眾多眼球,人們關心的不僅僅是地方政府的細則出臺,更多的是對國家有關房產稅等後續調控政策的關注。
據《中國經濟周刊》消息稱,中央政府已緊鑼密鼓地進行房產稅各項准備工作,其中包括稅種設置、征稅范圍、免征額和稅率的設定等細節。中央財稅部門的基本思路是,對1986年發布的《房產稅暫行條例》進行修訂,將房產稅覆蓋到個人非營業性房產,在某些房價上漲過快城市先行試點。
房產稅的相關信息讓本已接近『冰點』的杭州樓市更陷入一片觀望情緒。
各方熱議房產稅征收 對二手房市場的影響一個曾不被關注的稅種,卻成為了後『國十條』時代最大的一條利空政策。
《上海證券報》5月12日報道,上海正緊鑼密鼓討論制定上海樓市調控細則,其中包括房產稅征收辦法。細則最快將在本月公布。報道稱,為盡快實現對住房保有環節征稅,上海最終選定的方案是應用現有的房產稅概念。初步草案將家庭人均面積作為是否征收房產稅的重要依據。如果符合征稅條件,需按年支付相當於房產值8%。的房產稅。計稅基礎為評估價而非房產成交價。此外,上海房產稅開征,將對出租房屋並繳納了房產稅的業主,不征收房產稅。也就是說,這種政策的目的在於鼓勵多套房屋的持有者,將房屋進行出租或出售。
房產稅其實並非新稅種,根據1986年頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》,房產稅依照房產原值減去10%-30%後的餘值計算繳納,稅率為1.2%。其中,房產出租的,以租金收入為計稅依據,稅率為12%。如果房產原值100萬元,以後每年要繳納0.84萬元-1.08萬元的房產稅;如果出租,則按經營所得繳納稅款,假設每年租金收入為10萬元,就得繳納1.2萬元房產稅。
復旦大學房地產研究中心主任尹伯成表示,房產稅擴大征收范圍,重要意義不在於其征收了多少稅,而是能將房地產綜合稅種從流轉環節轉向持有環節,進而引導居民合理住房消費——對於抑制房價,房產稅更是一個重磅炸彈。
戴德梁行策略發展顧問部何達經理認為,房產稅若開征,將對持有多套房的客戶產生較大影響。現在單從租售比來看,杭州的租金跟售價是完全不平衡的。很多業主會把房產稅轉嫁到房客身上,導致二手房房租有一個較快幅度的上漲。
科威不動產品牌運營總監王慧則認為房產稅的開征由於細則尚未出臺,界定范圍比較困難,實施起來難度較大,因此不會有太大的影響。只是由於這個稅種是保有環節的,所以引發市場的聯想會比較多。
我愛我家企劃經理周包軍表示,由於新政細則並沒有出臺,其效果很難做出科學的判斷,但對二手房市場有影響是一定的。至於對杭州二手房市場的影響,只能說任何新的政策都會加速市場調整的步伐,對市場肯定是個利空消息。
二手房成交慘淡, 市場主動權逐漸回歸買家和去年人居展比較,今年二手房展區的數量有所下降,只有10個展區。面對急劇下降的客源,任何一個可能的潛在客源,都成為越來越龐大的中介群體的激烈爭奪對象。
21世紀不動產的展區內,人居展期間接待量約1500個,主要為諮詢客戶,佔總接待量的75%,剛性需求佔主導,現場掛牌房源達260套,成交量為零。我愛我家展區內,人居展4天日均客戶登記量約500人次,與上一次房交會相比下降了2-3成。其中有40%的購房者意向比較明確,表示近期可以看房,但是下單意向不強,大多表示希望等到市場更加明朗時再做決定。
人居展上,各中介公司負責人表示,今年二手房展區不僅人流量下降了很多,僅為去年同期的60%,且客戶意願度也較低,有意向下單的客戶顯著減少。據統計,人居展上前來看房的90%是杭州本地人,和以往外地客唱主角的場景形成鮮明的對比。
據裕興不動產現場的統計數據顯示,四天內該展位每天平均的客流量為1800人次左右,登記需求客戶近700人次,掛牌房源量每天60套左右。現場掛牌價普遍穩定,與四月初的價格持平,有個別急於出手的房東掛牌價有松動。我愛我家工作人員介紹說,目前杭州的二手房價平均已有2000元/平方米的降價,尤其是下沙、九堡等區域降價更明顯,但市中心和學區房等降價還不明顯。
自住購房者佔多數, 新政調控成效顯著從此次人居展購房者反映的需求來看,幾乎全是自住型購房者,其中購房入戶、學區房等需求更加積極,部分表示願意一次性付款。另外從現場的情況來看,本屆人居展上,購房者諮詢的焦點集中在購房入戶和相關信貸稅收政策上。
從買賣雙方心理來看。購買者因受到國家政策的影響,房價下跌預期強烈,觀望氣氛較濃。
『帶看量和詢問量是不錯,但是這幾天現場成交量還沒有。二手房的成交量本身就具有滯後性,現在觀望氣氛很濃,二手房房價一部分取決於一手房的房價,總的來說後市的走向還是呈現下降的趨勢。』特意前來杭州市場考察的仲量聯行研究人員這樣表示。
我愛我家市場研究中心認為,這次人居展的表現應該與先前的預測基本一致,購房者數量不少,但是觀望氣氛濃重,實際交易量上昇不明顯。而且從現在的情況來看,由於現在市場短時間內走勢可能很難明朗,地方的政策也還未出臺,往常房交會後有需求釋放形成交易小高峰的傳統,這在本屆人居展後實現的可能性也不是很大,人居展後市場基本仍以觀望為主。但是從人居展的情況來看,由於交易量持續低迷,市場的主動權已經逐漸從賣方轉移至買方,部分議價空間已經出現。
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