今年前兩個月，由於6.31億元個人住房按揭貸款在通過審批卻無落實抵押的情況下就放出，某股份制銀行重慶分行高管被給予『監管誡勉談話』；該市另有一家國有大行九龍坡支行亦因類似原因被責令暫停個人房貸業務半年。兩行涉及的違規個貸合計近10億元。

盡管監管部門三令五申加強個人住房按揭貸款風險控制，但並非所有的銀行都在嚴格執行。

今年前兩個月，由於6.31億元個人住房按揭貸款在通過審批卻無落實抵押的情況下就放出，某股份制銀行重慶分行分管副行長被重慶銀監局給予了『監管誡勉談話』。

記者此後就此多次聯系該分行，但其未對此做出回應。

在重慶，因類似原因，另有一家國有大行九龍坡支行被重慶銀監局責令暫停個人房貸業務半年。兩家銀行涉及的違規個貸合計近10億元。5月7日，重慶銀行業協會向各銀行通報了此情況。

在未辦結抵押的情況下放款，是各銀行間房貸競爭手段的昇級。一家股份制銀行個人業務部負責人認為，這是銀行對風險控制的讓步。

重慶銀監局人士表示，是次處罰主要是為規范銀行操作模式，以防范相應風險。多位受訪者認為，這是監管部門落實地產調控政策、控制個人住房按揭貸款風險的具體措施。

屢禁不止

2009年9月，重慶銀行業協會制訂了《個人按揭住房貸款發放方式自律公約》(下稱『《公約》』)。此後，協會同重慶銀監局從11月起，就公約的執行情況對轄區內17家辦理個人房貸的銀行進行了專項和現場檢查。

前述某國有大行九龍坡支行違約行為就此暴露。

檢查發現，該支行從2009年10月到2010年1月31日，采取未辦結抵押手續方式發放個人住房抵押貸款773筆，金額2.23億元。

這與《公約》明顯違背。《公約》第六條規定，堅持辦結抵押登記手續後放款，停止僅憑購房合同、合同備案證明、過戶回執、抵押受理單及其他回執辦理放款。嚴禁以信用貸款等方式變相發放未辦妥抵押的個人住房貸款。

重慶銀行業協會就發現的問題進行了通報，並要求該支行立即停止違反公約的行為，杜絕再度發生類似現象。並嚴厲指出，對再度發生的違約行為，將嚴格按照公約規定的懲戒措施執行，建議重慶銀監局采取監管措施。

不過這並未引起這家支行的警覺。

盡管重慶銀監局已對該行提出了整改要求，但從2010年1月1日到2月28日，這家銀行仍在未辦結抵押手續的情況下就發放個人住房按揭貸款444筆，金額0.98億元(與前次統計時間有交叉，故2.23億元與0.98億元違規貸款或有重合部分)。

前述股份行重慶分行也有類似違規情況。

今年1到2月，該分行有個人住房按竭貸款1890筆，金額6.31億元，主要采取審批通過後即放款，同時對該款項予以凍結，抵押辦妥後予以解凍。

重慶銀監局依據《銀行業監督管理辦法》及相關文件規定，對違反審慎風險管理要求的這兩家銀行采取了強制監管措施，前述國有大行九龍坡支行被暫停辦理個人房貸業務半年。

該行重慶分行的一人士表示，九龍坡支行被罰主要是收手太慢，但『也是不得已而為之』。因為之前已與客戶達成了協議，不是說停就能停，也很難提前終止。但是，其他銀行也與客戶簽署了類似的協議，都在規定的時間內收手。

該人士表示，被暫停半年的影響不會很大，因為現在樓盤的銷售情況不好，業務量也不大。

前述違規股份行重慶分行分管副行長則被監管誡勉談話。

操作還原

其實，上述兩種操作模式都並非新招。

以前傳統銀行業務無論是個貸還是公司貸，都需要債權確定、抵押落實纔能放款。2007年開始，重慶房屋抵押登記流程的改變，使個人房貸的發放方式發生了變化。

此前，重慶的預售登記和抵押登記是並案受理，速度很快。此後改變為先辦預售登記，再辦抵押登記。2009年，為了適應新的物權法，在登記環節中又增加了預告登記。

並案登記流程短，開發商可以很快獲得回款，改後流程加長，回款速度變慢。一般開發商1/3的資金自有，1/3靠銷售回籠，1/3靠銀行貸款。回款速度減緩嚴重影響開發商的資金周轉。

開發商因此有了提高回款速度的訴求。

個人住房按揭貸款是銀行的優質資產，在銀行的個貸業務中一般佔六成左右，有的高達九成。開發商一般選擇幾家銀行與其合作，為了取得業務，銀行必須迎合開發商，因此變通開發了兩種貸款發放方式。

一是進件單放款，即憑抵押登記受理回執放款。銀行本應在取得抵押登記後再放款，但這一做法是只在取得登記部門的受理回執就放款，此時抵押手續並未辦結。前述國有大行九龍坡支行就是采取此種操作模式。

其實，在抵押登記辦理期間，房產可能出現被查封等情況，導致銀行抵押無法落實。『抵押不落實，銀行的風險就暴露出來。』一位銀行人士說。

上述股份制銀行個人業務部負責人介紹，銀行通過兩個手段來規避風險。一是階段性擔保，即中介公司或擔保公司承擔自銀行放款之日起至銀行控制房產相關證書之日止的連帶保證責任；此外，開發商也可以向銀行做出承諾函，保證在此期間出現了問題承擔全部責任。

不過，假如開發商惡意一房多賣，銀行將難以全身而退。

但這種模式還難以滿足開發商的要求，於是簽約放款的模式開始被采用。這更為簡單，即在客戶與銀行、開發商簽定合同後，銀行就放款。『這只是確定了債權，抵押權根本沒有確定，連受理憑據也沒有，風險更大。』上述銀行人士說。前述股份行重慶分行的操作則屬此類。

『這其實都是價格戰的昇級版本。實質是信貸政策的競爭，是對風險控制的讓步。這也是監管機關要規范的原因。』一家銀行個人業務部負責人感嘆。

值得注意的是，前述違規股份行重慶分行個貸在去年開始呈現放量趨勢。2009年，其個貸增量在重慶股份制銀行中排名前三，今年1月的增量則幾乎近10億元。

監管重拳

重慶銀監局出手或許還有更深層次的用意。

『這是保護市場規范進行，更是監管層落實房產調控的一個手段。』上述銀行個人業務部負責人認為。

前述違規國有大行重慶分行人士也持類似的觀點，處罰的目的主要是規范行為，擔心銀行操作不當影響整個行業。更為重要的是，這是落實房產調控的一個手段，可遏制開發商在未辦結抵押的情況下就取得資金。

比如，與前述違規國有大行九龍坡支行合作的重慶晉愉房產有限公司一直資金鏈緊張，去年本打算發行1.7億元的信托，不過買家不多，自己認購9000萬元纔最終發行成功。眾所周知，信托取得資金的成本遠高於銀行，是開發商不得已的選擇。

此次檢查基本與銀監會從去年6月開始的加強個人住房貸款風險控制步調一致。

2009年6月，《銀監會關於進一步加強按揭貸款風險管理的通知》(下稱『通知』)明確要求要嚴格貸前檢查和按揭貸款發放標准，堅持貸款風險審慎指標控制，嚴格借款人資格審查，注重從源頭上防范貸款風險。

《通知》要求，各級銀行業監管機構加大對按揭貸款業務的監管力度，認真梳理存在的問題，開展有針對性的調查、抽查、暗訪和現場檢查，加強窗口指導和風險提示，切實防范信貸風險。

《通知》下發後2個月，重慶各銀行發起簽訂了《公約》，以規范市場行為。此後的在幾次檢查中，重慶銀監局也派員參與。更為重要的是，最終的處罰也由重慶銀監局做出。

個人住房按揭貸款風險依然是今年檢查的重點。

重慶銀行協會2010年的工作重點之一就是『將組織人力有針對性的開展對個人住房按揭貸款發放方式執行情況的調查、暗訪、以及2009年查出問題的整改情況。並將爭取銀監局的支持，以切實防范風險』。

5月12日，重慶銀監局相關負責人再次表示，個人住房按揭貸款自律公約要嚴格執行。按揭貸款的發放方式，協會要堅定不移的推進公約的落實，提高銀行的執行力，防止未辦結抵押手續發放個人住房按揭貸款等違約行為回潮。

不過，該負責人同時指出，應進一步與重慶國土局協商，解決銀行在辦理房屋抵押登記過程中存在的問題。