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莫斯科房價曾一度高居世界第二,普京09年在一次政府會議上強調,房價已遠遠超出民眾的購買能力,政府應在房地產建築業發揮更大作用,普京認為,房價應該至少讓40%的民眾能夠負擔得起,於是俄羅斯政府采取各種措施降價,制定緩交房貸計劃,打擊開發商捂盤等行為,據英媒報道稱莫斯科房價一年內下跌了近60%。(5月16日新華網)
盡管中俄兩國國情不同,兩國政策也不可簡單類比,但俄羅斯在調控房價、保障公民居住權方面的決心和力度值得我們學習。而且我國的調控新政中有相當一部分與俄羅斯大抵相似,諸如政府主導建設保障房,增加面向中低收入群體的房源供應、嚴格規范預售制度、打擊開發商捂盤等行為等等,更值得學習和借鑒的是俄羅斯調控房價中的『火力偵察』。
所謂『火力偵察』,就是調控政策不僅在普遍意義上指向房地產市場的所有主體和參與者,而且由公權機關針對高房價的個案質疑發起調查解剖,直到對方接受處罰,以點帶面,起到『反面教材』的作用。這看似一種『迂回側擊』,其實是『直搗黃龍』,難怪收效顯著。
俄羅斯聯邦政府認為房價增長過快是一種很不正常的現象。莫斯科有關人士呼吁開發商『凍結』房價,但開發商卻不理睬。為此,2006年,俄羅斯聯邦總檢察長下令調查高房價。檢察官們認為房價『明顯過高』,懷疑開發商聯手操控市場價格。在聯邦總檢察院網站上,總檢察長發表一份聲明說:『鑒於聯手操控價格的做法可能存在,總檢察長已經委托聯邦反壟斷局組織一項調查,以判斷房地產開發商在為房產定價時是否遵守反壟斷法的規定。』俄羅斯在住房用地劃撥領域違規現象較為嚴重,官商勾結進行非法交易的情況時有發生。檢察官質疑那些標價每平米500美元的商房建築用地,為什麼到開發商手中成了2500美元。為此,俄檢察機關委托反壟斷局對莫斯科和聖彼得堡等大城市的高房價開展了專項調查。盡管沒有資料告訴我們有哪一位開發商成為儆猴之小雞,但有一點人們可以想見,最高檢察機關盯上了高房價,操控價格的開發商還能不『好自為之』?猴子終被『嚇住』,莫斯科等大城市的房價降了下來,針對個案司法調查的跟進功不可沒。
有人說,俄羅斯調控效果得益於普京一以貫之的犀利鐵腕之政風,也不盡然,俄羅斯調控房價之所以言必行,行必果,很大程度上依托於『三大法律』。一是『房地產法』。這項法律不僅嚴格規范了預售制度,還對開發商的認證資格進行了嚴格規定,出臺多項重罰舉措,以法定義務與責任約束開發商,維護購房者權益。二是『反壟斷法』。這一法律將行業操縱價格作為非法競爭行為,並授權反壟斷機構予以調查嚴處。三是『反腐敗法』。這也是一項新法律,規定了公務員及其配偶、子女申報和公開財產的義務,對查處房地產領域官商勾結等腐敗行為提供了強力制度保障。
在我國,以『國十條』為代表的一系列調控新政產生了一定效果,但與宏觀調控目標距離仍然很遠。審視這些調控舉措,有相當一部分缺乏長效的法律支橕,只能是臨時性的權宜之策。而被稱為『史上最嚴厲』的調控新政也無一不在敲邊鼓,罕見針對某個城市房價居高不下的個案進行逐個擊破,這就使有識之士與社會公眾一直呼吁的公布房價成本成了一大『懸案』;加之某些地方政府利益博弈因素從中作梗,調控成效撲朔迷離便不足為怪。對某些開發商而言,『處亂不驚』,作壁上觀,甚至逆勢漲價,自然就順理成章。可對整個樓市來說,很可能再次進入『屢漲屢調,屢調屢漲』之怪圈。看來,要想劍指之處折戟沈沙,俄羅斯求解法治的『火力偵察』之舉值得借鑒。(作者梁江濤)
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