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雖然房地產被公認為暴利行業,中國的富豪當中相當一部分都出自房地產業。但是,不同所有制性質的開發企業,獲得的利益卻大相徑庭。基本的情況是,民營和外資開發企業,一般都是賺得缽滿盆溢,而國有開發企業卻未必能夠取得這樣的效益。
此前我們一直認為,央企大舉進軍房地產市場,也是衝著暴利而去,並且利用強大的資金實力、人脈關系、企業地位等,取得了巨大的市場優勢,獲得豐厚的利益回報。然而,事實並非如此。
據北京及上海產權交易所顯示,雖然截至目前已有11家央企公開掛牌轉讓旗下的房地產業務,然而,到交易截止日,卻沒有一個接盤者。
那麼,為什麼炙手可熱的房地產業務會沒有接盤者呢?
相關專家認為,這可能和剛剛出臺的一系列房地產調控政策有關,前景不明朗,很多原本有意接盤的企業不得不選擇暫時止步和觀望。毫無疑問,這是目前最冠冕堂皇也最容易被人接受和認可的一個理由,畢竟在這樣的政策環境下,貿然接盤,可能會面臨很大的風險。更何況有關方面將出臺更為嚴厲的調控政策的說法,也是不絕於耳。
但是,這是否是無人接盤最根本的理由呢?我看不是。因為,盡管此輪房地產調控的政策十分嚴厲,且沒有見底。但是,如果央企轉讓的地產業務有獲利空間,我想,還是有企業願意冒這個風險的。在上一輪調控中,盡管房價出現了快速下降的趨勢,當少數開發商因為資金周圍不靈而被迫轉讓業務時,仍然出現了許多接盤者。
從目前商品房供應的現狀看,供求關系不平衡的現象並沒有因為房地產新政的出臺而明顯改變,供不應求的矛盾依然十分突出。也就是說,如果央企轉讓的業務不存在成本和利潤嚴重倒掛的現象,是不可能沒有一個接盤者的,也不可能一個冒險者也沒有。
深層次的問題是,這些轉讓地產業務的央企,所轉讓資產要麼是巨額虧損,要麼是麻煩纏身。自然沒有人敢去碰了。
需要回答的是,為什麼這些央企都陷入了嚴重虧損和麻煩纏身之中呢?到底是什麼原因導致這種現象的發生的呢?
也許,我們不得不老生常談,再次回到那個已經被無數次地提到的國有企業管理體制和機制問題。因為,對多數國有企業來說,在投資過程中都存在不計代價、不講成本、不考慮後果的問題,不然,每年的審計結果也不會出現那麼多投資失誤的問題,也不會有那麼多的央企勇當『地王』。
不僅如此,進軍房地產市場的央企,除了不考慮投資的直接回報之外,更不考慮投資的間接回報。一些央企在拿地過程中,經常會出現在土地不具備上市條件的情況下就貿然出手,結果,雖握有了『地權』,卻因為拆遷等沒有完成,拖了多少年也不能進行開發。如中石油旗下的公司北京都市聖景房地產開發有限公司,盡管2005年3月就耗資拿到了華龍大廈的開發用地,但至今沒有能夠完成開發任務。這樣的資產,自然不會有人接盤了。其他一些有地產業務的央企,很多也面臨同樣的問題。
不僅如此,一些與其他投資者合作開發的央企,出現虧損的現象也比較嚴重,個中是否還有一些說不清、道不明的原因呢?
可以肯定,去年以來產生的那些央企『地王』,如果轉讓手中的地產業務,也會遇到類似的問題。
正是因為央企在進軍房地產市場中的不計代價、不講成本、不考慮後果,纔直接導致央企難以象其他投資者那樣獲得豐厚的回報,纔導致在轉讓地產業務過程中出現無人接盤的現象。
面對央企在轉讓地產業務中無人接盤的問題,除了從政策調控、市場轉冷等方面尋找理由之外,是否更應當從管理體制、管理機制等方面分析原因呢,從而對所有需要轉讓地產業務的央企,都進行一次嚴格的審計,看一看到底是什麼原因導致嚴重虧損和麻煩纏身的。 (作者譚浩俊)
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