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天津北方網訊:在二手房市場上,買賣雙方為了減少稅費做『低評』並不是什麼新鮮事。然而記者近日走訪時發現,樓市進行信貸調控後,部分市民因為湊不出首付,導致買房計劃擱淺。一些中介人員為了業績,竟然鼓動買家人為『做高』房價,從銀行那裡爭取盡可能多的貸款,市場上『低評』現象逐漸轉變為『高評』。業內人士指出,這種『做高』房價的做法,不僅使得銀行信貸風險大增,還會導致買賣雙方的稅費糾紛。
市場案例 房價『增長』20萬元 銀行貸款多出10萬
4月初,耿先生打算購買一套梅江附近的二手房改善居住條件,和房主、中介公司協商後以120萬元成交,耿先生可以拿出50萬元交首付。4月中旬樓市調控新政出臺後,名下已有一套房子的耿先生突然『買不起』房了。『看中的那套房子,首付款要提高到60萬元,我實在添不上那10萬元了,而從銀行只能拿到60萬元貸款。』就在耿先生為首付款發愁時,中介公司經紀人為他出了個『偏方』——『我們可以通過一些途徑,把你所購房源的價格「做高」至140萬元,即便首付五成也可以貸到70萬元,這樣等於從銀行多爭取到10萬元貸款,剛好夠你買房。』
『之前二手房市場上,購房者為了少交稅,「低評」現象較為普遍。信貸新政實施後,由於首付比例提高,湊不齊首付的購房者日趨增多,「高評」呈激增態勢。』黑牛城道附近某二手房中介門店店長小周說,為了完成業績指標,經紀人遇到資金緊張但又購房心切的買家時,通常會鼓動買房人『做高』房價。『如果稅務機關認為成交價過低,會要求按其審核的合理價格交稅。「做高」房價是為多貸款,稅金也相應較多,稅務機關並不會對過高的成交價進行審核。』
和做『低評』一樣,做『高評』也有陰陽合同,一份是送到房地產交易中心的高價合同,另一份是買賣雙方簽訂的真實成交合同。中介公司明確表示,真實的合同是為了保護買賣雙方利益簽訂的,不過不能見光。
專家觀點 當前市場轉向買方 糾紛多發風險較大
中介人士透露,在二手房市場比較火爆的時候,一般情況下業主的要價就是其淨收入,傭金、稅費等由購房人承擔,即使出現『做高』總價的情況,因為賣方利益不受損害,並不會出現大的糾紛。
然而,樓市調控政策出臺後,二手房市場成交量大不如前,一些業主主動提出來承擔傭金、稅費等,只求盡早將房屋售出。『在這種情況下,如果房屋總價做高,對買家是有益的,但是對業主來說則是不利的,出現糾紛的可能性增大。如果房屋總價是100萬元,按照普通住宅1.5%的契稅計算,需要交1.5萬元;如果總價被「做高」到150萬元,則需要交2.25萬元,多出7500元,買賣雙方極有可能因此產生糾紛。』
中倫文德律師事務所天津分所律師馬暉表示,為多貸款簽署『陰陽合同』的情況並不算新生事物,除買賣雙方可能產生糾紛外,作為貸款方的銀行也較多地承擔了風險。房價被高估,多發放貸款,一旦買方不能及時還款,會給銀行實現抵押權賣出房屋帶來困難。『在樓市走高的情況下,銀行往往不介意這種風險,一旦房價走低,這種風險將會暴露出來。』馬暉分析,從法律角度講,這種合同應屬於買賣雙方惡意串通損害第三人利益,銀行發現後有權終止合同、收回貸款。此外,在樓市看漲的情況下,買方作為既得利益者一般不會主動尋找機會解除買賣合同,賣方也相對安全;但若樓市下行,買方承受巨大的房屋降價損失且面臨高額貸款,存在解除買賣合同的可能,而合同恰恰存在效力瑕疵,對賣方來說風險較大。 (姚華許佳崔巧琳)
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