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居高不下的房價讓人們把開發商列入『始作俑者』的行列。不過,在這輪樓市調控中,一些中小開發商的日子也不好過。無論是樓市還是股市,後市如何都不好說,但這兩個市場的聯動,近期是無法改變的。記者許佳苗娜杜敏
轉型不易找業主『借錢』
盡管目前政策尚不明朗,但房企無疑對『這段時間不好過』達成了共識。昨天,記者采訪了本市某房企負責人李先生。作為一家中小型房企,他坦言自己很無奈:『只能縮短周期,一起努力,就像螞蟻儲備食物一樣勤勞,一切為了「過冬」。』
薄利多銷彌補款項不足
『房地產的核心是什麼?融資!可是現在市場觀望了,信貸收緊了,錢成了我們的大問題。』李先生毫不諱言自己面臨的問題,『如果其他方式都行不通,我們只能向未來的業主「借錢」。』
李先生的公司正在醞釀將原計劃同期上市的6個樓座拆成一個一個銷售,適當降價但提高定金比例,用銷售收入彌補款項不足。『河西區有個項目就是只開了一個樓座,每套收20萬元定金,7天內交齊,如果都定出去,一個樓能收回將近4000萬元。不過要過兩年纔能交房,業主也會考慮後市價格變動因素,我們剛剛測算完,將利潤下調10個百分點應該可以接受,現在就是薄利多銷。』
擴充合作銀行協助貸款
李先生最近還忙於一件事——與銀行談合作。『原先我們的客戶買房貸款都集中在一家銀行辦理,也就是我們拿地、開發的貸款銀行。現在,我們的合作銀行已經增加到6家了。』李先生無奈地表示,『房貸收緊後,二套房貸首付比例增加,有的銀行三套房貸都不能辦理,如果我們只和一兩家銀行合作,萬一客戶房貸辦不下來,極有可能因為首付不夠不買房。』因此只能增加合作銀行的數量,『客戶房貸辦不下來,我們會想辦法幫助其通過審批,畢竟我們和銀行的人比較熟。』
拉人氣看房團卷土重來
幾年前在樓市『流行』的看房團近日也卷土重來。『沒辦法,現在有心氣兒買房的太少了,我們只能盡量拉人過來,要是連看都不看,肯定是沒人買。說實話,我們在想盡一切辦法組織看房團來看盤。比如,客戶來公司和我們談營銷方面的合作,我們會作為附加條件,要求對方為我們組織一些人來看房。』李先生很是無奈。
但是看房團的效果卻讓李先生高興不起來。『人來了,走馬觀花地看了,有意向的卻沒幾個。可是沒人來,售樓處真是冷清得心寒,拉點人過來沒准還真有買的呢!』
小房企想說轉型不容易
『人家大開發商有錢頂得住,我們可不敢輕易出手。』關於未來打算,李先生表示,『轉投商業,還是北京、上海最有前途;繼續開發,擔心市場持續低迷撈不回本;觀望的話,房地產開發是一臺循環機器,停了再啟動就比別人慢了很多拍,到時什麼都沒了。』
李先生說,有他這樣想法的人在同行裡並不少。由於政策的不明朗,中小房企大多選擇按部就班地做好現有項目,試探性的參與低價小地塊的競拍,總之一切都進行,但一切都保守。『我們也希望樓市能平穩發展,大起大落對我們來說沒好處。雖然在房價飆昇的時候,我們能賣得好、掙得多,但樓市處於低谷,對我們的打擊也很大。』
大盤後市由政策面決定
4月中旬樓市調控新政出臺以來,大盤連續下跌,最低曾下探到2481.97點。其中,房地產板塊跌幅明顯高於大盤,而周期性行業,如鋼鐵、建材等上下游板塊也深受影響。對於A股走勢,多數券商機構將決定因素定格在政策面上。
東方證券
房產稅和房價決定走勢
『4個基本點』——政策、成交量、房價、估值是地產股行情的分析框架。前3個要素決定趨勢,第四個要素決定運行空間。無論是趨勢性反彈還是反轉,均取決於前3個要素。
目前,房產稅是否出臺及房價走勢將決定短期地產股的走勢。若房產稅不出臺,則短期利空政策出盡,地產股上漲,但能否形成趨勢性反彈尚需市場面的支橕。若房產稅出臺,且力度非常大,則地產股和樓市成交量將出現大幅下跌,我們認為這是小概率事件。
英大證券
下跌周期蘊藏反彈行情
近期大盤走勢和地產股整體行情十分相似,股指短線下探至年內低點時獲得多方護盤的支持,地產股也在股指低位震蕩中起到較為積極的作用。從目前來看,市場普遍認為地產股後期行情不容樂觀,但是不要忽略下降周期行業區間反彈行情,尤其是近期市場對實體經濟增長二次探底比較關注,政策面對房地產調控力度並沒有如預期中那樣加強,地產板塊在大幅下跌後也存在估值修正的階段性反彈行情。
中信證券
下跌只是短期正常回調
從股市的短期運行來看,牛市與熊市的轉換總是在不斷進行,無論房地產調控還是加息預期增強,出發點都是防止出現資產泡沫和惡性通貨膨脹。即使這種調整會打壓某些板塊的股價,也是一種正常回調。
金百靈投資
大盤持續反彈難獲支橕
本周三尾盤明顯有抄底盤湧入,其中房地產板塊居資金淨流入首位,券商板塊居資金淨流入第二位。而有色金屬股、銀行股等品種則資金流出,說明傳統產業股的分化依然較為劇烈,也說明傳統產業股仍將面臨業績增速放緩、可能面臨進一步調控等諸多不佳預期。因此,地產股、券商股等傳統產業股的漲昇只能算超跌反彈,難以拓展更大的彈昇空間。另一方面,地產股等傳統產業股不符合經濟結構調整的大方向,股價的想象空間也不大,很難支橕持續反彈趨勢。
國信證券
地產企穩中期寬幅震蕩
隨著調控政策的逐漸明朗,房地產板塊近期出現止跌企穩跡象,作為對指數影響力巨大的板塊,近期開始吸引資金流入。周三滬指再次留下影線,指標股在利空打擊下並未大跌,說明市場信心有所恢復。站在目前時點判斷市場,不排除繼續出臺維穩措施護航農行上市。短期看,股指還將保持穩定,上下波幅較小;中期看由於房地產市場依然具有不確定性,A股將呈現寬幅震蕩走勢。
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