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天津北方網訊:日前,住建部網站公布了『關於規范商業個人住房貸款中二套住房認定標准通知』,自此,二套房貸『認房又認貸』塵埃落定。不過,多位業內人士昨日向記者表示,盡管新規定對二套房的標准進行了明確,但還是存在一些其他方面的疑問。
三種情況將被認定『二套房』
1、借款人首次申請利用貸款購買住房,如在擬購房所在地房屋登記信息系統(含預售合同登記備案系統)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的;
2、借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房,又申請貸款購買住房的;
3、貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責調查,確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
疑問1
外地房產如何查詢?
此前,商業銀行根據人民銀行個人征信系統中的購房人房貸記錄來查詢其是否為二套房,因此如果購房人名下有非貸款購買的房產,無法認定。此次通知解決了這一問題:房地產主管部門應通過房屋登記信息系統進行借款人家庭住房登記記錄查詢,並出具書面查詢結果。但是記者留意到,通知未必提及如借款人在外地有房產如何查詢。
我愛我家相關人士接受記者采訪時表示,通知中被認定為第二套(及以上)的有三種情況:借款人首次申請利用貸款購買住房,如在擬購房所在地房屋登記信息系統(含預售合同登記備案系統,下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的;借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房,又申請貸款購買住房的;貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責調查,確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
『如果借款人擁有外地房產,並且未通過貸款,同時其在天津沒有房產,現在打算在天津貸款買房,會被認為是首套。因為通過征信系統查詢不到該人之前有房產,通過天津的房屋登記信息系統也查不到其在外地的房產信息,而如果依靠貸款人(銀行)面談等方式,其真實性並不能保證。』我愛我家人士表示。該人士指出,如果確保沒有漏洞,需要全國房管部門聯網。
疑問2
現有房出售再買算幾套?
通知規定,借款人首次申請利用貸款購買住房,如在擬購房所在地房屋登記信息系統(含預售合同登記備案系統)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的,或者借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房,又申請貸款購買住房的情況都會執行差別化住房信貸政策。但是政策並未明確,如果購房者把全款購置的首套房賣掉,再購房時是否執行差別化住房信貸政策。
陳萌表示,根據我愛我家對目前購房者的購房目的調查顯示,37%左右的購房者屬於改善型自住需求,其中八成左右的購房者家庭首套住房沒有貸款,因此『先賣房再買房』時貸款政策如何執行是《通知》中最該明確的一點,大多數購房者對此非常關注。『因為盡管把之前唯一一套住房賣了,如果後期通過房屋登記信息系統,可以將這套房屋記錄消除,但通過個人征信還是可以查詢到之前房貸記錄的。』
疑問3
離婚析產怎麼算?
按照通知規定,只要借款人名下有一套住房,或者是已經貸款買過一套住房,再貸款購買住房就被視為第二套。昨日,我愛我家企劃總監陳萌接受記者采訪時表示,現實中,有這種情況,夫妻離婚前房產是共同擁有的,離婚後,房產只能歸其中一方所有,而另一方就需要再買房。『但如果這一方此前有房貸記錄,那離婚後再買房算不算第二套呢?』陳萌表示。
而我愛我家市場研究中心也表示,在新細則出臺後的執行環節中,各相關部門還將進一步落實政策的執行細則。例如,該細則中提及的『房屋登記信息系統』『征信記錄』『面測』『面談』等形式目前尚未明確和完善,還需要涉及戶籍、房屋權屬及信貸等環節的公安、房屋管理局及商業銀行等多部門共同搭建信息及時共享的平臺,使得政策的執行更有參照性,也是政策能夠及時到位的前提。
投機型購房將被持續遏制
我愛我家市場研究中心表示,本次細則的出臺是對『新國十條』信貸環節的明確和細化,有效統一了各地『認貸不認房』與『認房不認貸』的執行差異,對已然初現成效、房價增幅趨緩的市場來說,投資投機型需求將受到持續遏制,新細則起到了更加積極的作用。
我愛我家認為,『新二套房貸認定標准』的出臺在有效抑制以非自住為前提的購房需求入市從而遏制房價過快上漲的同時,也使得市場中以自住為目的的改善型需求再次面臨著尷尬的選擇。根據我愛我家對目前購房者的購房目的調查顯示,37%左右的購房者屬於改善型自住需求,其中八成購房者家庭首套住房沒貸款,新細則的出臺無疑使此類購房群體的入市門檻再次提高。
『市場長期成交低迷勢必引起價格波動,受「買漲不買落」等交易心理的影響,剛性需求的交易意願雖然存在,但也將受到一定程度的影響,預計短期內市場新一輪觀望將會產生。』我愛我家表示。
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不理解