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一聲『限購令』下,多少人嗟嘆。
隨著廣州宣布限定每戶家庭只能購買一套房後,目前已有11個大城市出臺住宅限購令。無可否認的是,這樣一個帶有強烈行政色彩的『一刀切』調控政策確實在一定程度上遏制了樓市瘋狂上行的速度。
以抑制需求為主的『限購』出現了由北京推廣至全國的趨勢,打壓了樓市成交,各地樓市國慶節後迅速走低。北京、深圳等地樓市交易數據顯示,受新政影響,成交量環比大跌約六成。從限購政策最為嚴厲的深圳來看,10月8日至12日,深圳新房日均成交僅71套,與限購前(9月26日至30日)日均278套相比,下降了74%,與9月同期(9月8日至12日)相比也下降了53%;二手房日成交量也下降了80%左右。
一石激起千層浪。10月11日,杭州出臺新規,暫定杭州市及外省市居民家庭,只能在杭州新購買一套商品住房(含二手存量住房);停止執行購房補貼政策,恢復征收房地產登記等相關收費,並落實差別化信貸政策,這個在業內被稱為『杭版22條』的細則,令回暖許久的杭州樓市『風雨飄搖』。
上周末,世茂江濱花園、新明半島、名城湖左岸等六盤齊開,然而行情遇冷預定低迷。據透明售房網數據顯示,10月17日預定及成交共71套,去化率不足一成,觀望氣氛重現樓市。此外,拼接戶型的銷售受到很大影響。
縱觀這麼多年以來的房產市場,把2010年稱作是『史上最嚴調控年』一點不為過。4月17日的新『國十條』和5月各地出臺的細則將『認房又認貸』推到輿論漩渦。如今,9月29日的新『國五條』和10月各地限購細則接連挑戰市場底線,『限購』、『限貸』成為新的關鍵詞。
如果『限購』將持續一段時期,對市場的打擊毋庸置疑。而對於普通購房者呢?無論是首次置業的,還是經濟實力有所上昇需要改善住房條件的,抑或是一直把房屋當作商品來看待的投資客,如果,這是你人生唯一的一次買房機會,你會怎麼做?對於杭城乃至浙江眾多的買家來說,『買還是不買,這是一個很大的問題。』
『僅有一次機會』會促使購房者審慎做出抉擇,也會改變他們的購房思路。賣房的人開始唱起『惜售』的調子,買房的人打起『假離婚』的算盤,還有原本打算買小戶型過渡的人改弦更張,准備一步到位,兩房的換三房,三房的考慮洋房排屋,原先准備買在城郊區塊的人會勒緊褲腰帶買在主城區。也許人們會更看重未來增值潛力大的地方,甚至那些暫時沒有購房需求的人會想辦法出讓自己的『指標』。當然,更多的准購房者則選擇了短期內觀望,看看房價走勢再做打算。
為此,本報通過一系列的調查與暗訪,摘錄一組杭州購房者故事,試圖通過個案描述,以點揭面,從另一個角度反映時下杭州樓市中的種種變化……
——二次調控下杭州樓市購房者之『眾生相』 改善性買家 投資客 首次置業者 限購變成猜謎,還是先觀望吧 |樣本一| 限購變成猜謎,還是先觀望吧家住濱江的王女士對『限購』出臺顯得頗為冷靜,盡管丈夫一直在考慮要新購一套三居室方便接來老家的父母同住。
『我認為限購令出來,房價肯定要跌了。我的理由很簡單,供需關系會改變。』
用王女士的話說,每個家庭最多再買一套房,而沒有多少家庭會在這個當口買房。『已經有房的人,大多不會買。哪怕有改善需求的人,也會有一部分選擇推遲改善計劃。炒房客,都是三套以上了,不能貸款,也肯定撤退一大批。』
細心的王女士一直關注政策的動向,濱江這套剛交付不久的錦繡江南二居室便是她在07年時果斷下單的成果。『如果政策確實得到貫徹,房產商不敢捂盤的話,供應量則不會減少。加上此前銀行貸款等方面都對房產開發進行了限制,所以,迫於現金流的壓力,開發商可能會選擇降價跑量。』
但王女士老公的理由也很簡單,雖然需求可能會減少,但供應量也一樣會減少。因為每家只能買一套,會有一些原來准備賣房的人因為擔心買不到合適的房子而不敢賣了。賣房子的人少了,價格自然也很難降下來。
於是,限購變成了猜謎,兩口子決定還是再觀望一段時間。
|樣本二| 沒人買二手房,我買周先生家住城西桂花城,當年買的時候還是城西剛剛開發階段,因此對於自己的眼光周先生一向很有自信。
『這些年我因為自己改善住房,幫兒子買婚房前前後後也買進、賣出過一兩套房子。每次交易的時候,中介總是說,「快點,快點先去交易中心交稅,這兩天政策就要變了」。』
去年下半年,周先生買了朝暉的一套二手房,當時就傳契稅要漲,營業稅要變。上家又不管,一口咬死到手價。『那天去交易中心交稅,真是人山人海哦,都在趕著交稅。後來出的政策,雖然對我也沒啥影響,但是貸款收緊了不少。』
一直想再買一套房子的周先生今年4月以後就沒有中意的新房。看了幾個月,9月份眼看樓市又回暖了,決定再次把握機會,趁著開發商打折促銷,趕緊買套期房以後來住。然而『限購』當下,周邊很多人都不樂意買老舊的二手房了。周先生卻轉變思路,決定放棄新房看舊房。
『新政一出,很多人想一步到位,把該買的房子都買好,正好有力地衝擊了二手房市場,最近的確是這樣,雖然有「惜售」的房東,但明顯有了議價空間。別人不買的時候就是你該買的時機。』
|樣本三| 本以為是換房契機,三套停貸依舊打擊吳小姐和老公婚前各自貸款在杭州買了房,一套生活方便但面積太小,只有50多個平方米,一套面積合適但遠在郊區。
考慮到這兩年生孩子,父母來幫忙需要住得寬敞點,從上半年開始就想換套大房子,就先賣了一套。結果還沒等新房子選好,4月17日調控出臺,銀行對家庭住房套數的認定采取認房認貸款的原則,吳小姐再買房就鐵定被銀行認定為第三套房,暫停發放貸款。
『杭版22條』出臺後,每戶家庭限新購一套房的規定讓吳小姐覺得有了希望,可是仔細研讀發現,這仍然對她換房沒有任何幫助,規定中雖然允許家庭再購買一套房,但是暫停發放第三套房貸款,而銀行仍然是認房認貸。
『沒有貸款,房子還是買不成。』吳小姐暫時放棄了買房計劃。
政府開始『動真格的』 投資房產以後要謹慎 |樣本一| 『限購』只是暫時,該出手時就出手『雖然調控一波接著一波,按照以往經驗,這就是最佳的購房時機。』
李先生是溫州樂清的一名生意人,最近跟兩位朋友一起來杭州買房。周日剛剛預定了下沙新盤湖左岸的一套房子。『反正限購是臨時的,目前有確切日期的也只有廈門等幾個城市,也都是截止到今年年底。從長遠角度來說,這種「一刀切」從需求角度入手的政策不會長久。』
李先生的朋友張女士則購買了城北的一套酒店式公寓,『其實並沒有考慮到受不受調控影響,反正該買的時候還是要買。』
張女士對『限購』顯得不以為然,但作為投資品,性價比和政策動向還是會作為考慮因素。『我們只是來看看市場,有合適的房子就買一套。現在政策剛剛出臺,並不是入市的最好時機,我認為新政出臺3個月以後再入市是比較合理的。』
|樣本二| 政府開始『動真格的』 投資房產以後要謹慎並不是所有的投資者都是狠得下心在這個『敏感』時期果斷下單。
擁有多套房產的東北生意人黃先生便是看跌後市的代表之一。『從8月開始李克強副總理的表態,再到如今各地出臺的新政,政府調控的決心是顯而易見的,你跟人家強扭,肯定是輸家。』
黃先生在杭州已定居多年,此次『限購』還是對他造成不小的衝擊。『今年第四季度很多樓盤不得不開盤了,供應量會比較大,三套停貸以後,多少會擋回去一部分投資客,因此房價下跌不是沒可能。』
長慶街某中介公司的小劉是黃先生來杭購置第一套房產的經紀人。『大家對房價長期看漲的預期還是沒變,只不過房價在短期內受二次調控影響會有小的波動。現在有些房東也開始松口降價了。』小劉一直這樣勸說黃先生購買最近的一些次新盤。
國慶節,黃先生和家裡人還打算去上海投資房產,於是一起去上海秋季房展會看看最新行情。在房展會上兜了一圈下來,看了不少樓盤的介紹,但是還沒有下決心出手買房。
『我心裡還是很想買房的,畢竟在如今這個時代,個人感覺房子作為資產還是靠得住的,不管怎麼說總歸要比拿著鈔票強。但這次政府似乎是「動真格」的,還是觀望觀望比較靠譜。』
目前通貨膨脹預期強烈,房產的保值性仍然被眾多投資者看中。限購令出臺後,房東怕房子賣出去後買不回來,因而惜售。但二手房市場究竟如何變化,黃先生和小劉自己也沒有那麼大的信心來押注。
家庭內部『起內訌』,再等待 |樣本一| 善待『購房指標』,新的總比舊的好『限購令』讓初出茅廬的80後小林備受打擊。
大學畢業一年的小林原打算在市區范圍內先購置一套小戶型二手房來作為這幾年的過渡,然而『限購』一出,每戶人家只許新購一套房的政策讓他躊躇不展。『如果以後一直限制的話,意味著我現在買房要考慮的不僅僅是自己工作方便,還要考慮結婚換房以及小孩學區等因素。』
於是,整日跟在中介後面看武林廣場附近那些老舊的二手房的小林,決定把目光投向新盤,下沙新開的名城湖左岸、即將上市的龍湖灩瀾山等都是考慮范圍。『雖然是期房,但如果是唯一的住房指標,還是新房比舊房好。胭脂新村、水星閣、新壩等小區實在是太老了,社區環境什麼的比不上新樓盤。』
|樣本二| 家庭內部『起內訌』,再等待小羅在國慶假期裡和父母一起看了四五套房,但新的房產政策出臺,還是讓他陷入了買還是不買的艱難抉擇中。
2008年金融危機引得人心惶惶,看空看跌者聲勢浩大,小羅父親把爺爺留下來的文教區的一套兩室戶老公房賣掉。而之後那套房子所在的片區房價直昇,令一家人追悔莫及,當年賣房的錢只夠買個小廳,甚至一個衛生間。
因為公司在黃龍商圈,務實的小羅把目光選擇在了城西二手房和新開的樓盤。因為是自己住,小羅想購置西溪風尚的一套兩居的loft,之前跟中介和房東也有接觸過,決定下單,然而『限購』一出,小羅父親不同意了。『以後只有這套房的話,萬一他結婚了有小孩了,我們老人過去幫忙照顧的話,樓上就一個臥室,我們那麼多人往哪裡睡?還是三室的平層公寓住著舒服。』
然而迫於家裡資金有限,城西相同區塊三居室的價格並不低,小羅的購房計劃因為家裡意見不統一只得延遲。
|樣本三| 立刻入市,用盡首套優惠政策劉小姐是已工作數年的『新杭州人』。去年上半年買房的時候因為一時猶豫,錯過了最好的購房時機,時至今日劉小姐仍舊為此耿耿於懷。
『杭版22條』出臺後,劉小姐在周邊一片觀望的情緒中堅定了她購房的決心。她打算第四季度淘套小房,最晚不要超過明年春節。
劉小姐已婚,但和老公一直是租房而居。雙方父母都有房,但自己和老公沒有任何貸款記錄。眼看著身邊的朋友買房投資賺了錢,劉小姐的心也有些癢癢的。由於經濟實力有限,又不想過多背負房貸壓力,劉小姐打算購買150萬元左右的小戶型二手房。
『房價長遠看總會是漲的,我現在買房能享受到不少優惠,要好好利用,萬一以後出臺更多政策,買房更不容易了。』
|樣本四| 丈母娘要求我必須先買婚房錢先生和他妻子最近打算結婚,兩人都是『新杭州人』。今年打算置辦婚禮的錢先生不僅為這件事而頭疼,丈母娘的一聲令下比『限購』更讓他心煩。『如果沒有婚房,領證結婚的事情還是再等等吧。』雖然自己工作穩定,但工資漲幅始終抵不上CPI的速度,更何況房價。
業餘時間搞了點小副業的錢先生積累了不少資金,打算明年6月之前把房子問題解決。新房老房『兩手都要抓』,遠到下沙的保利東灣、德信早城,近到市中心的大家武林府,再到翠苑、平安居、玄壇公寓等二手房,錢先生也算半個看房專家了。然而10月限購一來,原打算買三室公寓的錢先生有些猶豫。
『以我目前副業的發展情況,以後買個排屋和花園洋房也是有可能的,但現在一下子拿出那麼多錢來買別墅對我來說有些困難,而買個普通公寓以後萬一不能再購置房產的話就比較麻煩。』於是,下沙新盤灩瀾山的洋房,青山湖一些性價比高的排屋現在都納入了錢先生的考慮范疇。
『對我而言,買房也許始終將是自住,一套足矣。』