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新一輪樓市調控之下,目前已有12個大城市出臺『限購令』。『限購令』之下,一些城市開始出現退房潮。(相關報道見今日西安晚報17版)
退房潮引發了人們無盡的想象:調控政策效果顯現?人們對房價預期降低?樓市投資(機)者開始恐慌?這些想象符合情理,反映了人們對於房價下降的迫切期望;但這些想象並不符合事實——此退房潮非彼退房潮,這一輪退房潮與『限購令』有關,但與樓市冷暖、房價走勢、人們的購房欲望及房價預期並無直接關聯,調控政策切莫為此假象遮望眼。
此輪退房潮其實是這樣形成的:在各個城市出臺『限購令』之前,人們一如既往地買房。買房的流程很復雜,一般包括看房選房、辦理按揭、交定金、簽訂認購合同、從官方網站打印買賣合同、確認後再到網上備案(網簽)等流程。完成這些流程新房需時7至10天,二手房更長。而就在一些人交了定金、簽訂了認購合同,但還沒來得及網簽之時,當地『限購令』突然出臺,規定一戶家庭只能新購一套住房,且要求自『限購令』發布之日起執行,那些沒有完成網簽的購房合同就受到了『限購令』的規制。這樣,很多不符合『限購令』要求的家庭,即使在『限購令』發布之前交了定金、簽訂了認購合同,但卻無法完成網簽,無法過戶,而只能退房。此輪退房潮正是由此而起。
顯然,此輪退房潮主要是行政指令造成的。『限購令』突然出臺,沒有給市場留下過渡期,導致出現一批『半拉子』商品房交易,同時導致大量退房糾紛:購房者要求退回定金,有些房產商則不願意退,他們的理由很充分:自己並無任何過錯,雙方已簽認購合同,不能過戶是買方失去買房資格所致,因此買方應承擔違約責任。但是購房者也覺得很冤枉:不能網簽過戶,也不是我的過錯呀!定金憑什麼不退?買賣雙方都沒有錯,『限購令』也沒有錯,因此,正如一些專家所說,『限購令』雖不屬於不可抗力,卻是重大情形變遷,於情於理,以買賣雙方解約、賣方退還定金為宜。
通過上述分析可知,此輪退房潮並非緣於購房者自覺自願,而是迫不得已;不是購房者不想多買房,而是『限購令』不允許他們多買房;購房者對房價的預期並沒有降低,更不存在什麼『恐慌性退房』。也就是說,此輪退房潮並不是樓市轉冷的表征,也未必是房價走低的前兆。此輪退房潮與前幾年一些地方出現的因房價預期下降導致的恐慌性退房,在本質上完全不同,不可同日而語。
所以,對於政府部門而言,切莫被這種退房潮假象迷惑雙眼,從而放松樓市調控力度。實際上,國家統計局剛剛公布的數據顯示,9月份全國70個大中城市房價同比上漲9.1%,各地房價仍在高位運行並繼續上漲。《證券時報》的報道則稱,『限購令』之下,北京的幾處樓盤反而以逆市漲價應對市場環境的變化。看來,樓市調控仍然任重道遠,千萬不可松懈,以免重蹈房價『越調越高』的覆轍。(晏揚)