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距離銀行加息僅一天,20日晚住建部發布通知,對住房公積金存貸款利率進行調整,樓市正進入一個調控政策『疊加』時期。廣州地產業內人士分析,限購令+加息+提高公積金貸款利率,此次中央和地方連續出臺調控政策,政策疊加效應作用必然更大,或令廣州樓市迎來量價齊跌。
疊加效應封堵樓市
『這是我沒有想到的。』房地產專家韓世同表示,廣州新政細則出臺纔4天,樓市還沒將新政消化完,再遭遇加息,又提高公積金貸款利率,全面封堵一切漏洞,這會讓房地產市場『雪上加霜』或者『屋漏偏逢連夜雨』,加息不僅令到普通市民供房壓力加大,也令開發商貸款成本增加。韓世同還認為加息對樓價影響暫時不會那麼快,但會加快房價下跌的進程,另外部分審時度勢的企業在接下來時間應該會進行降價促銷。
樓市迎來量價齊跌?
據網易房產數據中心監控顯示,今年三季度,廣州十區二縣一手住宅成交面積達到246.9萬平方米,與上季度163.5萬相比漲幅達51%,成交均價為11568元/平方米,與上季度10648元/平方米環比上漲8.6%,同樣創下今年新高。但在中央調控政策連續出拳以及加息的影響下,廣州樓市或將迎來分水嶺。
『政策疊加效應作用,樓市必然面臨重壓,』中原地產項目部總經理黃韜認為,在限購令出臺後市場已經進入明顯的觀望期,預計接下來廣州樓市將出現量價齊跌的走勢。
黃韜還表示,從實際性來分析,加息會造成資金流動性的進一步收縮,效果相當於准備金率的兩三次收縮。『這也有可能意味著中國將進入加息周期,目的是抑制經濟的過快增長。所謂抑制經濟快速增長,打壓房地產首當其衝。』
『加息的出臺,將使得樓價的下降比預期來得早。』黃韜坦言,接下來的廣州樓市將量價齊跌。
某上市公司的營銷總監坦言,一方面,成交量將因『限購令』的出臺而放緩,另一方面,『加息』則導致了開發成本進一步上昇。最終的結果是逼迫開發商棄價保量。一旦開發商頂不住資金的壓力,那就只能是降價促銷。
購房者負擔加重
據悉,以一份總額100萬元的30年貸款為例,在基准利率的條件下,購房者每個月月供增加128.8元,這意味著購房者新增的利息達到4.6萬元。如果央行出現連續加息,對於購房者的負擔壓力更為嚴重。
新城市地產公司董事曹志偉認為政策的疊加效應必然會出現,開發商與投資客的投資成本必然會增加,但對於抑制房價並沒有直接作用。『加息後,開發商的貸款成本增加,這必然會傳遞到房價上,這也是經濟學的規律。』曹志偉認為,決定房價的核心依然是供求關系,如果無法改變房地產市場供不應求的局面,加息不僅無法抑制高房價,反而會在一定程度上助漲房價。
住房公積金貸款利率上調
住房城鄉建設部20日發出通知,即日起調整個人住房公積金貸款利率,五年期以下(含五年)從3.33%調整為3.50%。
根據通知,從2010年10月20日起,上調個人住房公積金貸款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上個人住房公積金貸款利率分別上調0.17和0.18個百分點。五年期以下(含五年)從3.33%調整為3.50%,五年期以上從3.87%調整為4.05%。
從2010年10月20日起,上年結轉的個人住房公積金存款利率上調0.2個百分點,由現行的1.71%調整為1.91%。當年歸集的個人住房公積金存款利率保持不變。
從2010年10月20日起,開展住房公積金支持保障性住房建設項目貸款試點的城市,貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執行,並隨個人住房公積金貸款利率變動做相應調整。
此次個人住房公積金貸款利率調整,基於10月19日中國人民銀行上調金融機構人民幣存貸款基准利率。
【算賬】
80萬首套房每月多還多少?
以總價80萬元的首套房為例,首付3成即24萬元,需貸款56萬元。采用『等額本息還款法』,上調前後付款數額如下:
5年貸款調整後每月還款增加近16元,5年本息合計多還952元。20年貸款,調整後每月還款增加近4.2元,20年本息合計多還1008元。
【支招】
●縮短貸款期提前還貸
●選用等額本金還款法
購房者該如何應對每月多支付的利息呢?首先,可以采取縮短貸款時間的方式,比如將貸款期限從20年縮短到15年,按新利率計算,以月均等額還本付息方式償還公積金貸款,一套80萬元的房子,月均還款從2427.8元變成3237.1元,每月多支付809.3元,但可提早5年還完房貸,還款總額為582568元,相比20年貸款需要還本息合計共582680元,節省了112元。二是如果購房者沒有其他投資需要,可以用很大一部分作為首付,減少貸款額。如果自身經濟條件許可,可采取『等額本金還款法』還貸,還款額逐月遞減,總體利息支出比較少,缺點是前期支出較大。
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