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讀者來信:
律師您好。我是一小區業主,購房合同的規劃圖中我們樓後面應是一片綠地。小區剛入住期間許多裝修垃圾均存放此處,考慮到日後物業公司會給予清理,我們沒有提出異議。但近幾個月來小區內各樓棟的生活垃圾均堆放此處,臭味難忍又影響視覺。樓內業主們要求物業公司清理,得到的答復卻是物業公司要在此處建一個半封閉式垃圾中轉站。我們對此不認可,請問律師,物業公司能否有權在此建垃圾站? ——衛嘉源
律師解答:
衛先生您好。就您提出的問題,依據我國現行法律法規之規定,我們為您解答如下:
首先,根據《物權法》第七十三條之規定,建築區劃內的綠地,屬於業主共有,但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。由此可見,您與開發商簽訂的購房合同的附圖中明確約定了樓後面的規劃區域是綠地,而該綠地如不屬於城鎮公共綠地或某業主個人,則其應當屬於全體業主共有。
其次,物業公司無權擅自處分屬於業主共有的綠地,將其改建為垃圾中轉站,無論該垃圾中轉站是何種形式的。
根據《物業管理條例》第五十一條之規定,業主、物業服務企業不得擅自佔用、挖掘物業管理區域內的道路、場地,損害業主的共同利益。因維修物業或者公共利益,物業服務企業確需臨時佔用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會的同意。業主、物業服務企業應當將臨時佔用、挖掘的道路、場地,在約定期限內恢復原狀。由此可見,物業服務企業對物業管理區域內的場地不得擅自佔用和挖掘,僅在確有臨時需要時,在征得業主委員會同意的前提下方可佔用和挖掘,並須在約定期限內恢復原狀。
再次,如物業公司違反相關法律規定,則應當承擔相應的法律責任。《物業管理條例》第六十六條明確規定:違反本條例的規定,擅自佔用、挖掘物業管理區域內道路、場地,損害業主共同利益的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,並按照本條第二款的規定處以罰款;所得收益,用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩餘部分按照業主大會的決定使用。關於罰款數額,具體是指個人有上述行為的,處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有上述行為的,處5萬元以上20萬元以下的罰款。
最後,就您所述情況概括分析,您樓後的區域應屬於業主共有的綠地,物業公司無權擅自佔用堆放垃圾,更無權在其上改建垃圾中轉站。您可以將此問題向所在區劃的房地產行政主管部門進行反映,也可以對物業公司提起訴訟,要求其恢復原狀。 國鵬律師事務所 李寧 張皆娜