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天津北方網訊:隨著一連串信貸政策出臺,住宅購買條件被一再收緊,而商業地產猶如臺風風眼中的一片淨土,未受任何影響,投資者紛紛將目光轉向這一物業形式。據統計,10月本市商業地產成交量價齊漲,其中10月天津工商業用房成交均價創歷史新高,達14502元/平方米,環比上漲12.9%,成交套數也已超過9月總成交套數。業內人士提醒,商業地產拒絕快進快出,更適合穩健型投資者。
商業地產成資金泄洪道
樓市調控已有6個多月,對住宅市場起到了明顯的抑制效果,投資者紛紛『棄宅從商』,商業地產逐漸崛起。9月29日,二次調控的三套禁貸等政策,直接堵死了住宅市場的投資需求,商業地產成為洶湧投資需求的泄洪道。
搜房網數據監控中心監測顯示,截至10月底,天津33個在售寫字樓項目中,較9月29日報價上漲的有11個,平均漲幅7.64%,最高漲幅17.2%。來自DTZ戴德梁行的數據顯示,2010年第三季度天津寫字樓市場空置率由14.7%上昇到16.3%;22個在售商鋪類項目中,報價上調的有3個,最高漲幅14%,平均漲幅7.7%。
進入9月,天津寫字樓商鋪新增供應開始入市,帶動成交量價齊漲。金秋9月,天津市新建商業用房成交套數環比增長12%;成交均價12978元/平方米,環比上漲19.6%。隨著二次調控對住宅投資的進一步打壓,10月天津工商業用房成交均價創歷史新高,達14502元/平方米,環比上漲12.9%。截至10月26日的成交套數,也已超過9月總成交套數。天津搜房網分析師李樺表示,今年第四季度天津將有20餘個商業項目開盤,商業地產此輪上漲行情有望延至年末。
回報周期長適合穩健者
商業地產包括商鋪、寫字樓、酒店式公寓等,業內人士提醒,商業地產風險大於住宅市場,要考慮年投資回報率。仕一邦地產策劃部王娜表示,一般情況下住宅投資回報率為5%至8%,商業地產租金年回報率達6%就值得投資。商鋪投資租金回報率計算公式為:(月租金×12個月)÷商鋪總價;衡量寫字樓物業價格合理與否,可以對比年收益×15年與房產購買價。如兩數據相等,則物有所值;若物業年收益×15年大於購房款,則表明該物業尚具昇值空間。
『商業地產需要經過一定時期的專業運營纔能達到價值提昇,短期炒作並沒有多大空間。因此,投資商業地產要有耐性,更適合穩健型投資者。』王娜說,『不過,僅從房屋增值角度來看,商業地產不如住宅回報率高。』例如,一套榮業大街附近120平方米底商,2008年購買時總價150多萬元,單價約為12500元/平方米。目前出售該底商,在帶租約的情況下最多賣到180多萬元,而2008年同區域住宅單價在8000元左右/平方米,目前市值幾乎翻了一倍。
-專家觀點
信貸收緊逼迫投資轉向
市房地產業協會研究委員會主任委員劉玉錄表示:『商業地產與住宅有較大區別,簡單地說住宅主要依據居住人的需求進行評估,而商業地產需要考慮更多因素,特別是區域消費需求,然後根據業態需要進行布局。後期評價商業地產項目是否成功,消費情況也是重要指標。』。
劉玉錄認為,10月本市商業地產量價齊昇與政策因素關系密切。『家庭二套住宅首付五成,利率上浮10%,這樣的貸款條件已與商鋪寫字樓相差無幾。三套房貸的暫停和家庭限購政策,則進一步抑制了住宅市場的投資需求。目前,商鋪寫字樓不在調控影響范圍內,投資轉向屬於正常。』
本市商用房被嚴重低估
劉玉錄表示,目前是本市商業地產發展的大好時機:『在濱海新區的帶動下,商業物業得到很好的發展。我們可以看到,一些優質地段增加了商業用地供應,除中心商務區外,部分次級商業中心也正在醞釀開發。從長遠來看,商業地產應該有比較好的投資回報。』
劉玉錄認為,與國內一線城市相比,本市商業地產價值被嚴重低估。『京滬等一線城市同一地段商業地產價格約為住宅的3至5倍,而目前本市商業地產與住宅價格遠達不到這一水平。』劉玉錄同時提醒個人投資者,由於商鋪價格、信貸政策等因素,投資商業地產需要更強的經濟實力,中小面積、低總價的社區商鋪更適合個人投資者。
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