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本月20日,中國人民大學經濟研究所發布了《中國宏觀經濟分析與預測報告》。在《報告》中,研究者稱,2011年上半年房地產價格將出現接近20%的下滑。《報告》出爐後,明年樓市的走向問題再度引起了業內的熱議。
明年房價或將降20%《報告》預測房價下跌20%的依據是,房地產新政持續甚至加碼;貨幣政策調整;房地產增速下滑;房地產企業出現拋售壓力。《報告》預測,2011年3月份左右住宅供給將大幅放量,改變目前房地產供應偏緊的局面,2011年3~4月是房地產市場進行調整的時點。
中國人民大學經濟學院副院長劉元春認為,在房地產新政持續的基礎上,貨幣政策的調整以及房地產調控加碼,2011年上半年房地產行業資金鏈將出現嚴重問題,從而引發房地產市場全面調整時期的到來,房地產價格將出現接近20%的下滑。
據劉元春分析,目前房地產資金依然充裕,還沒有接近調整點,但在明年二季度將迎來全面逆轉。劉元春提供的數據顯示,從今年12月起,房地產企業進入還款高峰,應付款累計增速將超過30%;由於銷量下滑、貸款條件提高、上市公司增發和票據融資難度加大等因素將繼續惡化,預計到明年一季度,房地產資金來源將出現大幅度負增長;由於首付比例、房地產抵押貸款條件的變化,房企的各類杠杆都出現了下降。據此測算,明年一季度房地產流動性指標將由目前的1.4下降到0.9左右,接近2008年房地產降價銷售時的0.8水平。
此外,劉元春還認為,根據今年住宅新開工數據測算,明年3月份房地產竣工面積將大幅放量,改變房地產供給偏緊局面。在上述兩個因素的疊加下,劉元春認為,明年3~4月,房地產市場將迎來全面調整時點。
未來走勢如何看法不一不過,學者們對《報告》紛紛提出了不同觀點。央行貨幣政策委員會委員、清華大學金融系主任李稻葵則認為,明年房價下跌20%的可能性不大,因為房地產市場涉及深刻的體制問題,不是簡單一兩個政策出臺就能夠調整下去的。
『最有可能的,是在一年或半年左右的時間裡,出現房地產價格增速下降到和CPI基本同步的水平,這就基本達到了房地產調控的目標。』李稻葵判斷。
中國人民大學經濟研究所聯席所長毛振華與李稻葵的觀點不謀而合,他認為,房價上漲幅度保持在適度范圍就已經是調控成功了,如果明年房價下降20%,中國經濟將會出現很大問題。
那麼,本地業內人士又是如何看待明年房價走勢的呢?采訪中,記者了解到,目前業內比較一致的看法認為,從全國范圍來看,各個地市、各個區域、不同地段、不同品牌、不同品質的產品,價格有起有伏是正常的。具體到金華而言,估計明年房價大跌的可能性不大。原因如下:首先,通脹壓力下,政策壓制房價趨穩是容易的,但不可能出現房價大幅下滑。其次,大開發商的融資渠道並不完全依賴銀行貸款。第三,收入預期的增長也會推高房價;明年的保增長,按目前中國的經濟結構看,房地產行業還是要用來為增長保駕護航的。房價趨穩符合百姓利益,房價下降仍然是給投機創造機會。
泰地房地產集團總經理王清平認為,房價是漲是跌,由市場說了算。首先,從房地產的整個發展進程看,房價有時高有時低,但上漲的總趨勢不變。這是國際經濟學界公認的理論。其次,根據國際貨幣基金組織的研究結果表明,房價下跌10%導致一年後實際GDP約下降2%,消費下降2.5%及住房投資下降15%。對經濟的打擊是巨大的,如果像《報告》中所預測的那樣房價下降20%,中國的GDP將會下降4%,失業會大幅增加,將超出社會和政府的承受能力,那時調控的方向就會逆轉,這已經被歷史所證明。最後,從國際國內宏觀經濟情況來看,目前加息的壓力並不大。即使有加息,幅度不會太大,對房地產市場不會產生衝擊效應。相反,由於通脹的影響,人們會更青睞於房產,需求與投資會提前釋放。
購房者和房產商博弈加劇從購房者的角度來看,市場價格底線與購房者心理承受底線之間的博弈從未停止。
9月底以來的政策加碼恰恰印證了這部分購房者的預期,對購房者的觀望心理是一種強化,不少購房者預計未來成交量將持續下滑,價格出現松動。
更讓開發商不安的消息是:10月26日,銀監會召開了2010年第四次經濟金融形勢通報會議,銀監會主席劉明康表示,要繼續嚴格執行差別化住房信貸政策,要高度關注房地產貸款風險。嚴控大型房企集團貸款風險,預先布防高風險房地產企業風險暴露。
聯盛地產機構負責人王健認為,這些都在表明,對房地產的調控還在持續深化中。在這一系列樓市『組合拳』之後,加之對加息的預期,房產稅開征被提上日程,國家對於樓市的調控可謂多頭並舉,長期持續。
『房產商們也不願輕易認輸,還會將價格維持在一定的高位,短期內看,成交量的明顯下滑會導致一些樓盤價格出現小幅回落。』業內人士告訴記者,隨著通脹加劇,加息預期則更加明顯,不安的樓市或將進入深度調整,買賣雙方的博弈也將會進一步加劇。金華晚報
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