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隨著今年以來越來越嚴格的宏觀調控政策給樓市帶來的連鎖反應,一些『二套房』買房合同糾紛呈上昇趨勢。某些開發商用穿『馬甲』的方式來運作,無證售房的操作方式終於『觸礁』。他們不得不替買房人『二套房』稅費上漲的額外支出買單,喝下了自釀的苦酒。
買房人『被調控』 開發商難辭其咎
日前,市民馮先生向本報消費直通車今晚3·15熱線欄目反映,他在2009年9月購買了武清區的一套新房,但是今年10月初售樓處工作人員忽然通知他要重新簽訂購房合同,而且更令他意外的是他還被告知由於遇到了最新出臺的宏觀調控,他的房子算第二套房,契稅上漲了一倍。簽訂購房合同一年後竟然遭遇如此的怪事,馮先生實在感到匪夷所思。而本報記者隨後深入調查了解到,確實有很多市民遭遇到了類似馮先生的『蹊蹺事』,問題的來源是開發商當初的銷售許可證有問題。
在本市房管部門配合下,記者深入調查發現,馮先生投訴的項目在2009年僅有一期樓盤獲得了銷售許可證,而開發商賣給馮先生等購房人的樓盤屬於新建的二期住宅,這6棟6層住宅當時根本沒有獲得銷售許可證,直到今年8月底纔取得上市銷售資格。售樓員當初是將二期房子穿上了已獲得銷售許可證的一期房子的『馬甲』,誤導了購房人。盡管本市從今年第四季度起,開始對購買二套住房一律按照3%征收契稅,且根據法律規定,稅費新政調整不屬於地震等不可抗力范疇,購房者不能以新政為由單方面主張解除之前所簽訂的相關協議,但是各種證據表明開發商無證售房的違約事實在前。最終開發商不僅支付了購房人多出的1.5%的稅費支出,還向管理部門繳納了無證售房的罰款。
同時在對市場的暗訪中,記者還發現部分房地產企業在銷售現場公示內容不全,有的在售樓現場未按規定公示《商品房銷售許可證》、《商品房買賣合同示范文本》等相關文件,還有的對在售房源情況『遮遮掩掩』。在信息不對稱的情況下,售樓員對買房人誤導的情況依然存在,為將來糾紛的產生埋下隱患。
業內揭示無證售房『潛規則』
據房地產業內人士透露,其實開發商深知無證售房是違法行為,此舉已經被視為行業『潛規則』。還沒有取得銷售許可證,許多開發商就開始為項目造勢。他們在開盤前,往往要求前來的客戶交納『誠意金』、購買VIP卡,以此試探買房人的誠意和實際支付能力,再根據有效客戶的多少酌情定價。如果買房人購買意願強烈,開發商會將房源分批『拉高出貨』,以獲得更可觀的利潤。有些開發商因擔心客戶被競爭對手拉走,就簽訂一個不太完善的購買意向合同,讓客戶先付首付款,但是因為在房管部門的手續不全,這些房屋往往辦不了銀行貸款,於是售樓員會盡量『拖住』買房人。等到『積累』客戶到了一定量後,開發商再到房管部門申請辦理銷售許可證,有的特別熱銷的樓盤甚至還要求購房人補上這段時間房價上漲帶來的差價。在分期銷售的樓盤中,開發商們對申請銷售許可證是『相當有技巧』的,能配合好自身的銷售進度來回籠資金,只不過今年樓市宏觀調控政策影響到了多套房的購房人,也讓部分踩錯了點兒的開發商付出了一定的代價。
記者從本市房管部門獲悉,本市已經加大了對各種變相無證售房行為的查處,提示買房人謹慎支付具有預付款性質的費用。同時執法部門還對售樓處房源的公示情況加大檢查力度。此外,一些法律界人士也建議買房人利用合同條款保護自身的利益,將一些政策調整可能引發的問題事先在補充條款中約定。業內人士指出,穿『馬甲』的無證售房行為正在遭遇『兩頭堵』的境地,希望開發商更加尊重買房人,更加尊重市場,切不要『搬起石頭砸自己的腳』。
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