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浙江在線12月23日訊
泊林印象,近日開盤,而該地塊的拿地時間在2009年7月。盡管從去年下半年到今年,市場多變,但德信仍以一年多的時間讓樓盤進入了銷售期,其在杭州已完成銷售的3個樓盤都遵循了這『一年內開盤』的規律。
記者統計了2003年以來杭州的出讓宅地,結果發現,杭州樓市已進入『一年內開盤』流行季,除少數豪宅外,開發商的操盤時間越來越短。
6年間,從拿地到開盤由3年縮短為1年仔細對比2003?2008年出讓宅地的拿地和開盤時間差,便不難發現這一規律:
2003年?2005年,杭州樓盤一般在拿地後3年開盤。那時,從拿地到開盤,單從項目設計、開工等工程進度上來說,需要兩年的時間。
2006年後的項目,杭州樓盤一般在拿地後2年內開盤。記者統計了2006年拿地的25個住宅項目,這25個項目最後有17個是在兩年內開盤的。其中,一些外來開發商特別是萬科等地產大鱷帶來了一年內開盤的新鮮空氣。那一年,有魅力之城、德信·銀樹灣、雲廈連園、華榮·風景蝶院等7個項目創下了『一年內開盤』的先河。
自2007年起,『一年內開盤』潮開始在杭州樓市佔據主流。2007年,杭州出讓宅地中有近一半的項目在拿地一年內開盤,2008年出讓的土地,這一比例更是擴大到80%。
樓市開盤節奏的加快主要體現了房地產開發專業水平的提高,尤其是設計方案確定的時間在縮短。『如果早兩年前開發商還抱著捂地的考慮,現在都是抱著能早開則早開的心態,否則一旦市場不好,可能就會錯過好的開發時機。』德聖房產營銷總監何其林分析。
但也有開發商認為,開盤節奏的整體加快跟土地金支付時間的縮短也不無關系。『以前,土地款拖個2年都沒有關系,但後來,一般都要求在一年內付清。這樣,開盤速度自然要加快。』一位開發商坦言,『再說,和早兩年相比,囤地的財務成本也在不斷增加。』
快速開發,做大公司的必由之道哪些公司喜歡一年內開盤?其實,每家公司都有每家公司的開發節奏,而一向堅持快速開發鮮明風格的公司一般為大公司,本地如濱江,外地如萬科、中海、朗詩之類的大鱷,還有德信之類的新興品牌房企。
大家都知道濱江房產一貫的風格就是『快速拿地、快速開發』。而你可能沒想到,濱江早在2003年的金色家園項目起就形成了這一風格。從金色家園到萬家花城到萬家星城,拿地到開盤時間都在一年內。
綠城一開始的開發節奏並不快:2005年,它拿的兩個項目留莊和新綠園拿地到開盤都花了兩年時間,但2008年,它拿的兩個項目西溪誠園和海棠公寓都將拿地和開盤的時間差縮短到一年。
還有一家形成鮮明快速開發風格的公司就是德信。從2006年的銀樹灣到早城地塊,拿地後盡快開盤,開盤後盡快拿地,這種連軸轉的快速開發模式讓德信迅速壯大。
囤地,賺錢不如快速開發多『別人花兩年時間纔做一個項目,我們花兩年時間卻可以做兩個項目。』德信地產常務副總裁費中敏說,『慢慢做項目在產品上可以精雕細琢,但一個公司要做大,必須要靠足夠量的產品纔可以。』
很多企業都以為『囤地可以賺更多錢』,但實際上,從企業利潤和現金流健康角度來說,也是快速開發更有優勢。就拿德信旗下的德信早城項目來說,早城2008年9月纔拿的地,但去年12月份就已開盤,今年8月就已基本完成所有房源的銷售。而其相鄰的一個住宅項目雖然拿地時間比早城還早幾個月,但銷售纔剛開始。兩個項目的樓面價差不多,開盤價也差不多,贏利空間實際也持平。
『只有在市場上漲空間很大的時候,囤地利潤纔高於快速開發。這兩年,調控已是常態,稍往後延,弄不好就會遇上調控。樓面地價高,財務成本那麼高,還不如抓緊開盤。』一位開發商說。
開發節奏總體趨快,一些豪宅卻進度緩慢但在樓市整體開發節奏趨快的大背景下,一些豪宅項目如杭汽發、東南面粉廠、杭一棉項目,包括已開盤的御西湖,卻普遍呈現周期長的現象。
一向快速開發的濱江房產,其高端豪宅開發同樣緩慢。如陽光海岸,2005年8月拿的地,2008年11月纔首期開盤。濱江和綠城合作的杭汽發地塊,2006年9月便拿了地,但到現在還沒有開盤。再看其他公司的豪宅項目,拿地到開盤時間都在3年左右。如昆侖公館,從拿地到開盤,為兩年半時間。杭一棉項目,2007年10月出讓的土地,到現在也沒有開盤。
『一方面,由於豪宅項目多處於市中心,規劃方面的調整比較多,折遷難度也比較大。再一方面,豪宅的設計程序比較精雕細琢一些,也影響了開發時間。』一位知情的開發商透露。
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